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1、第 1 页 共 25 页青岛市开发区房地产市场分析报告青岛市开发区房地产市场分析报告第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析第二部分 开发区房地产市场状况分类第三部分 各板块房地产市场分析第四部分 目标客户群锁定及分析第 2 页 共 25 页第一部分第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析经济技术开发区宏观经济环境分析一、城市发展战略一、城市发展战略在国务院批准的青岛市城市总体规划（1995 年2010 年）中，青岛总体布局结构为：“以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一线的发展势态。胶州湾西岸辅城，规划以黄岛区中心城区为主，形成具有居住、港口贸易、临港产业、综合开
2、发实验和旅游度假功能的新城区。经济技术开发区的发展遵循四大战略 “经济国际化、以港兴区、城市化、科教兴区 ” ，三大特色经济 “大港口、大工业、大旅游” ， 构筑四大基地 “家电电子、石化、汽车、集装箱、造船、钢铁” ，以六大项目 “炼油、汽车、造船、钢铁、港口、集装箱 ”、十大工程 “唐岛湾综合改造工程、行政中心轴线景观工程、城市骨干交通工程、水资源工程、热力工程、国际贸易中心工程、绿化工程、 “新八大关”工程、小康新居工程、“大学城”工程”建设为核心。 功能上划分为石油化工工业区、国际商贸仓储加工工业区、临港工业区、生态高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区六个功能区。二、经济发展因素二、
3、经济发展因素作为一个国家级的经济技术开发区，从“九五”期间到现在，青岛经济技术开发区的各项经济指标一直保持了 30%左右的发展速第 3 页 共 25 页度。国内生产总值增幅状况如下：年份年份金额（亿元）金额（亿元）增长比率（增长比率（% %） 1999 年65.031.3 2000 年85.7029.0 2001 年128.8435.0 2002 年165.2029.2 2003 年上半年102.040.6在对外经济方面，开发区也仍然保持着较大的优势，自 95 年以来累计实际利用外资达到 26.3 亿美元，引进千万美元以上项目共计207 个，世界 500 强投资项目 35 个。在外来投资中，香
4、港、韩国、日本企业为主要投资者。2003 年上半年引进千万美元以上大项目 34个，世界 500 强 6 个。实际利用外资 3.47 亿美元，增长 97.3%，居全国开发区第三位，沿海开发区第二位。三三、人人口口和和人人民民生生活活开发区劳动力人口 16 万人，占总人口的 70%，是非常年轻化的新城区。而且在人口结构中,开发区的人口具有年龄结构较年轻,而且文化层次较高的特点。据有关方面统计，在企业人才中 35 岁以下的占到了约 77%，文化层次在本科和专科以上的分别达到了 21%和66%。开发区各大工业园区和国内外企业的进入，不仅构成了开发区的经济框架，还带来几十万的居住人口，而且经济的发展也吸
5、引着越来越多的创业者移居到开发区。目前 青岛开发区人口已达 40多万，其中，流动人口 20 多万，与常住人口基本持平，而且呈现第 4 页 共 25 页不断增多的趋势。 近几年人口增幅保持左右，从 2000 年开始，每年移居开发区的外来人口更以超过 5 万人的速度递增。另外，目前大约有 300 多外国投资商人在开发区常住。经济的快速发展不仅仅表明了开发区的投资和发展潜力，更提升了开发区人民的生活水平，目前开发区职工平均工资 11837 元，农民人均收入也达到了 4833 元。而在行政商务中心区人均收入已达到 2.5 万元人民币以上，人均年消费额也在 3 万元人民币左右，社会消费品零售额可达到 1
6、0 亿元人民币以上。四、西海岸经济发展用地规划四、西海岸经济发展用地规划规划范围：规划范围：胶南、胶州及核心区部分，西海岸核心区包括，黄岛区全部，灵山卫、红石崖及王台三镇，面积 418.27KM。功能定位功能定位: :青岛市区重要组成部分，中国北方航运中心，重要的制造业基地和旅游度假地。人口规模人口规模: :2020 年核心区人口 160 万左右。发展用地发展用地: :临港产业区：物流仓储、国际贸易、炼油造船集装箱、家电电子等临港产业。行政商务中心区：沿唐岛湾北岸形成西海岸行政、商务金融、第 5 页 共 25 页文化中心。北部工业区：大项目基地及相关产业的集聚地带。薛家岛旅游度假区：主要布置海
7、上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。 小珠山风景名胜区：西海岸生态核心区。黄山生活服务区：在王台、黄山以东地区，形成大型居住社区。第二部分第二部分 经济技术开发区房地产市场状况分析经济技术开发区房地产市场状况分析一、市场发展描述一、市场发展描述在各方面发展的基础上，开发区的房地产也进入一个新的发展时期。2000 年，全区房屋交易 3034 起，成交面积 42 万平方米，成交金额 4.5 亿元，同比分别增长 110%，106%和 131%。2001 年，全年商品房竣工面积达 67 万平方米，销售额达 7.1亿元，分别增长 110%和 98.2%。旧村改造全年开工面积 8
8、0 万平方米，竣工面积 35 万平方米。2002 年房地产开发完成投资 2.5 亿元 ，增长 46.8%。虽然政府对于房地产也有了一定的调控，但全年新开工面积仍然有 42 万平方米，增长 42.9%。其中，旧城改造开工面积 25 万平方米。2003 年 1 至 10 月，商品房交易 5370 起，交易面积 55.22 万平方米、成交金额 11.8 亿元，商品房交易已进入一个平缓阶段。但是,在第 6 页 共 25 页这里要指出的是,由于开发区的商品房价格相对二手房来说，平均价格约相差 1000 元左右，开发区的二手房交易开始呈现出十分火爆的局面。同期二手房交易 2948 起、成交面积 33.5
9、万平方米、成交金额 4.5 亿元。二手房的交易数量、面积、金额分别是 2002 年同期的1.37 倍、1.34 倍、1.6 倍。 目前商品房平均交易单价突破 2200 元，二手房交易平均单价也上升到了 1650 元左右，房地产价格每年大约保持了 10%的增长率。从 110 月份房产交易情况看，预计开发区的商品房价格在近期不会再有较大上升，小幅度增长则有可能。二、市场现状剖析二、市场现状剖析根据开发区各区域的功能界定，并结合房地产发展动态和具体特征，可将开发区的房地产市场进行如下板块细分：第一板块：薛家岛村第一板块：薛家岛村金沙滩区域金沙滩区域区域特征：区域特征：该区域处于薛家岛旅游度假区内,规
10、划中主要设置了海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。其主要配套设施的发展状况参差不齐，商业设施仅有利群金海岸一处综合性购物场所；医疗设施有薛家岛医院；文化设施有青岛建筑工程学院；旅游设施有金沙滩旅游景点和超群影视城；交通设施有安子码头。地产特征：地产特征：与区域功能相对应，该区住宅项目主要以“投资度假” 、 “休闲享受”为基本定位。销售依赖于优越的区位及环境优势。第 7 页 共 25 页从楼盘品质看，由于大多数楼盘由当地开发商建造，产品受经营理念、设计思路、技术水平等多方面因素影响，项目品质一般。从楼盘规模看，除海韵嘉园为 200 亩外，其他均属小盘操作，竞争力弱，无
11、法形成规模效应。从面积区间看，分割面积跨度较大，不利于楼盘的整体形象定位。从楼盘档次看，高档次楼盘主要集中在金沙滩周围，主要得利于海景资源。从产品价格看，均价在 3000-5000 元之间不等。该区域代表楼盘为石雀小筑和海韵嘉园。二者户型面积较大，为舒适型住宅，价格列于该区域之首，客户群体主要为旅游度假型，大多是来自省内外的外地置业者。产品列举：产品列举：项目名称项目名称占地占地 面积面积建筑建筑 形态形态户型面积户型面积起价起价均价均价最高价最高价石雀小筑60 亩低层130225 复式为主4830 元5000 元5560 元多层3500 元3900 元4300 元海韵嘉园 （已售完）200
12、余亩 高层130230 (阁楼)2980 元3500 元3980 元九州花园36 亩多层90210 （阁楼）2480 元3000 元3360 元金沙花园34 亩多层97180 （阁楼）2780 元3280 元3780 元鲁泽花园38 亩多层90200 （阁楼）2780 元3290 元3430 元粤海慧鲁多层预计 2004 年 3，4 月份开工第二板块：唐岛湾第二板块：唐岛湾长江路长江路香江路区域香江路区域该区域属规划中的行政商务中心区，主要设置行政办公、商务、会议、居住、商业服务、餐饮娱乐等项目。根据行政和商业功能又可对该区域进行细分：其中唐岛湾沿岸、第 8 页 共 25 页腹地主要体现行政商
13、务旅游功能。该区域为规划中的滨海高级住宅区，开发区高档楼盘几乎云集于此，形成沿海绝佳的海景高级住宅区雏形。代表楼盘有千禧龙花园、傲海星辰、隆琪嘉苑、唐岛.蓝湾等。 长江路以北，香江路以南区域为商业密集区。香江路是传统的商业密集区，利群长江商厦、大地商城、海滨超市等商业业态齐全。近年来，随着青岛华联家佳源商场，瑞泰利群商场的开业，商业重心逐步向长江路拓展。开发区美食一条街、商业一条街都位于区内，商业氛围日益浓厚。区内的多元批发商城、世纪商贸城虽然占尽地理优势，但是由于操作思路不畅，所以经营不善。代表楼盘有阳光海岸、东方银座、恒佳苑等。综合该区域内的产品状况，发现，一区域内楼盘整体综合质素较高。由
14、于区域内典型楼盘由青岛市知名企业投资兴建，开发理念超前，产品品质较高，为提高开发区居民的生活质量和提升产品档次起到重要作用。二区域内形成激烈的品牌竞争格局。天泰、千禧、亚星等品牌在进行具体操作时，从产品设计、整体规划、生活方式、综合实力等方面全面较量。三区域内产品均价分布区间 2300-5000元。其中唐岛湾附近为高价房聚集区，价格均保持在 4000 元以上。四区域内为开发区高层住宅的主要聚集地。五区域内高档次楼盘吸引了诸多外地及外籍客户。个案列举：个案列举：项目名称项目名称占地面积占地面积建筑形态建筑形态户型面积户型面积起价起价均价均价最高价最高价第 9 页 共 25 页千禧龙花园10000
15、0多层、小高 层 高层100346 错层、复式448047007300天泰阳光海 岸 （二期）166667多层、小高 层 高层40-150 平层、错层400045004800唐岛蓝湾10000 余高层131-171 平 层398043505700隆祺嘉园70000小高层、高 层120180420050006300傲海星城37000高层100170340041004500 天河国际5000多层、高层98165435046005280 旺海山庄50000多层97170328035003900源城城之 秀多层、小高 层 高层130-160368041504980恒佳苑31550多层951802400
16、25002900东方银座39800高层、小高 层60120313037404300伟业花园76000高层90160380040004600 世家花园75000多层98140196023002750城市桂冠小高层、高 层4500海湾新城2004 年下半年开工第三板块：保税区第三板块：保税区工业园工业园该区域以保税区为据点，延伸到开发区辛安一带，进入工业园区，为大项目基地及相关产业的集聚地点。海尔工业园、海信工业园、澳柯玛工业园、国风工业园、颐中汽车城等位于该区域。随着大型工业项目的迁进，外来移民会陆续增加，置业需求也会随之加大，估计将会在短期内带动二级市场的繁荣。该区域楼盘开发数量相对较少，且户型面积小，楼盘售价低，产品品质一般。个案列举：个案列举：第 10 页 共 25 页项目名称项目名称占地占地 面积面积建筑形态建筑形态户型面积户型面积起价起价 元元均价均价 元元最高价最高价 元元 汇泉雅居35652多层5014026802720298
