房产面积测算房地产测量

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1、房地产测量房地产测量- -房产面积测算房产面积测算第一节第一节 房地产面积内容房地产面积内容房屋面积房产面积 房屋用地面积房屋建筑面积 房屋产权面积 房屋使用面积 共有建筑分摊面积房屋占地面积 丘面积 各项地类面积 共用土地面积测算与分 摊 房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层 的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下 室、室外楼梯等。分为使用面积、辅助面积、 结构面积。 房屋使用面积：房屋户内全部可供使用的净空 面积，按房屋的内墙线水平投影计算。不包括 房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面 积。 房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的 房屋建筑面积。由直辖市、市、县房地产行政 主管

2、部门登记确认。房产面积的相关概念 房屋共有建筑面积：各产权主共同占有 或共同使用的建筑面积。 房屋占地面积：房屋底层外墙（包括柱 、廊、门、阳台）外围水平面积。 房屋用地面积：房屋占用和使用的全部 土地面积，以丘为单位进行测算。一、面积测算的有关规定一、面积测算的有关规定（一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的 条件： （1）应具有上盖； （2）应有围护物； （3）结构牢固、属永久性的建筑物； （4）层高2.20m以上（含2.20m）； （5）可作为居民生产或生活的场所。第二节第二节 房产面积测算规定与方法房产面积测算规定与方法( (二）房产面积测算的一般规定二）房产面积测算的一般规定（1）房地

3、产面积的测算，均指水平投影面积的 测算； （2）层高指上下两层楼面，或楼面与地面之间 的垂直距离； （3）量距应使用经鉴定合格的卷尺或其它能达 到相应精度的仪器或工具； （4）各类面积必须独立测算两次，其较差应在 规定的限差之内，取中数作为最后结果；（5）边长以m为单位，取至0.01m；在面积的所有计 算过程中，取位至0.001，面积计算结果取位至 0.01 ； （6）共有建筑面积分摊系数保留到小数点后6位或6 位以上。 （三）房屋面积测算的精度要求 2000年发布的GB/T 17986.12000房产测量规范 将房产面积的精度要求分为三级。房产面积的精度等级房屋面积限差m中误差 一0.02

4、+0.0006S0.01 +0.0003S二0.04 +0.002S0.02 +0.0001S三0.08 +0.006S0.04 +0.0003S注：S为面积，D为测量边的边长m。房屋面积和边长测量的精度和限差要求长度测量的精度等级边长测量误差的限差 m边长测量中误差m一0014+0.000 4D0.007+0.000 2D二0028+0.001 4D0.014+0.000 7D三0056+0.00 4D0.028+0.002D 界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址 点的间距误差： 界址点坐标反算边长与实测边长较差公式： 丈量房屋边长较差公式：D=0.004D（m） 。界址点等级级限差中

5、误误差一0.040.02二0.100.05三0.200.10二、二、 面积测算的常用方法面积测算的常用方法1 1、 简述面积测量实施步骤简述面积测量实施步骤（1 1）收件：）收件： 各房地产开发公司如果想给自己的房子办理预 售许可证，那么他需要做的第一件事就是到房 屋测绘部门申请房屋面积测量，只有拿到经认 定的房屋的建筑面积数，房产管理部门才受理 他的各项申请。在申请测绘时，需收取开发商 的各种手续，这个环节叫做收件.测绘之前需收取哪些资料呢？测绘之前需收取哪些资料呢？首先，需要建筑物的设计施工图纸(规划局签竣工验 收章)。 其次，为保证建筑的“来路正”，还需收取国有土 地使用证、城市规划许可

6、证、有规划局签章的总平面 图、建筑施工许可证、竣工验收证明、门牌证明。 （2 2）开始测量）开始测量通常两人一组，拿着图纸和激光测距仪（或钢尺等其 他测距工具）到现场核实现场是否有变更。其中一人 测量，一人记录。 使用测距仪时将尾翼旋开，构成一个十字平面，测量 时可保持与墙面垂直。测量的数据可以累加显示，也 可以翻看之前测量的数据。（3 3）测量的原则）测量的原则该户型的面积如何测量，需测量几个长度？（4 4）尺寸核对）尺寸核对内墙的抹灰厚度符合中误差为3cm的正态分布，所以 ，一般取中误差的2倍，即实测尺寸与图纸计算尺寸 之间的差值为6cm时为现场尺寸没有变更的限差。 注：内尺寸均比理论值小

7、，而外尺寸均比理论值大。（5 5）尺寸的变更）尺寸的变更当实测数值与理论数值相差超过6cm时，视为现场与 图纸不一致，这时有两种选择 一、如果实测值比理论值大，那么按理论值计算。 二、如果实测值比理论值小，那么按实测值计算。 算小不算大原则1 1 几何图形解析法计算房产面积几何图形解析法计算房产面积当被测对象为规则的几何图形或可被分割成规则 的几何图形时，可采用几何图形解析法。这种方法 是依据实测数据按公式计算求得所需面积。常用的 简单几何图形面积计算公式见p159。测算方法详述测算方法详述（一）直接量测法2 2 坐标解析法计算房产面积坐标解析法计算房产面积1234y1y4y3y2x4x3x1

8、x2y原理：直角梯形面积代数和的绝对值。通常一个地块的形状是一个任意多边形，其范围内可 以是一个街道的土地，也可以是一个宗地或一个特定 的地块。坐标法是指按地块边界的拐点坐标计算地块 面积的方法。其坐标可以在野外直接实测得到，也可 以是从已有地图上图解得到，面积的精度取决于坐标 的精度。当地块很不规则，甚至某些地段为曲线时，可以增加 拐点，测量其坐标。曲线上加密点愈多，就愈接近曲 线，计算出的面积愈接近实际面积。 u 许多地块都会被图廓线分割，通常需要计算出地块在各图幅中的地块面积，此时应计算出界址线与图廓 线交点的坐标，然后分别组成地块，并计算出面积。 u 已知多边形ABCDE各顶点的坐标为

9、(XA，YA)、(XB ，YB)、(XC，YC)、(XD，YD)、(XE，YE)，则多边形 ABCDE的面积：=(XA+XB)(YB-YA)/2+(XB+XC)(YC-YB)/2+(XC+XD)(YD- YC)/2+(XD+XE)(YE-YD)/2+(XE+XA)(YA-YE)/2 u 其中Xi，Yi为地块拐点坐标。当i10时， X0 Xn；当i1N1时，XN+1X1。 1 1 求积仪法计算房产面积求积仪法计算房产面积 求积仪是一种专供在图上量算面积的仪器。优点是速度快 ，操作方便，适用于各种形状图形的面积量算，能保证一 定的精度。KP-21C求积仪 KP-90N求积仪（二）（二） 图上量测法

10、图上量测法 求积仪测定法、方格计算法、三斜法、坐标计算法2方格法在透明板材上建立起互相垂直的平行线，平行线间的 间距为1mm，则每一个方格是面积为1mm2的正方形， 把它的整体称为方格网求积板。 abmn为要量测的图形，可将 透明方格网置于该图形的上 面，首先累积计算图形内部 的整方格数，再估读被图形 边线分割的非整格面积，两 者相加即得图形面积。3 3 CADCAD软件测算面积软件测算面积有了实测数据后，利用CAD软件作图，再直接 查询面积。及时校核，及 时平差，保证 各级面积与上 级控制面积吻 合。第三节第三节 房产面积测算基本知识房产面积测算基本知识 （一）计算建筑面积的房屋原则上应具备

11、的条 件 1、应具有上盖； 2、应有围护物； 3、层高在2.20m或2.20m以上； 4、结构牢固，属永久性的建筑物； 5、可作为人们生产或生活的场所； 6、具有明确的归属； 7、建筑物的构成具有合法性。房屋面积测算注意事项房屋面积测算注意事项 计算房屋建筑 面积时应分别 对待。1 1 房屋面积测算房屋面积测算- -计算全部建筑面积的范畴计算全部建筑面积的范畴永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层 房屋按各层建筑面积的总和计算。 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其 高度在2.20m以上部位计算建筑面积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计 算面积。门厅、大厅内的

12、回廊部分，层高在2.20m以 上的，按其水平投影面积计算。（二）计算建筑面积有关规定尺寸的变更最容易出现在住宅楼的地下室，此时若某 间地下室尺寸变小，而隔壁地下室开间变大，很明显 是两户隔墙发生了错位，这种情况下，证据确却，可 以直接按照现场丈量的尺寸计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道 井等均按房屋自然层计算面积。 有柱或在围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构 的外围水平投影面积计算。房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼 梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 属永

13、久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面 积计算。 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积 计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊 ，均按其柱的外围水平投影面积计算。 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面 积计算。 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以 上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外 围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投 影面积计算。 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构 的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算 。 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建 筑面积。 2

14、计算一半建筑面积的范围 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围 护结构外围水平投影面积的一半计算。 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久 性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算 。 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平 投影面积的一半计算。 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半 计算。 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水 平投影面积的一半计算。 3 不计算房屋面积的范围 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和 层高小于220m的地下室和半地下室等。 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性 的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 房屋之间无上盖的架空通廊。 房屋的

15、天面、挑台、天面上的花园、泳池。 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物 的空间安置箱、罐的平台。 骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分 。 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建 造的房屋。 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支 线。 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 房产面积测量出新规 建筑面积计算 更明确 建设部进一步明确了如下几种情况建筑面积的 计算规定： 一、房屋层高。计算建筑面积的房屋，其层高 均应在2.2米以上（包含2.2米，以下相同）。 二、外墙墙体。同一楼层外墙，既有主墙，又 有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙 的厚度按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不 同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕 墙参照玻璃幕墙的有关规定处理。 三、斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结构，即 坡屋顶的，层高2.2米以上部位计算建筑面积 。 四、不规则围护物。阳台、挑廊、架空通廊的 外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平 投影计算建筑面积。 五、变形缝。与室内任意一边相通，具备房屋 的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝 均应计算建筑面积。 六、非垂直墙体。对倾斜、弧状等非垂直墙体 的房屋，层高2.2米以上的部位计算建筑面积 。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底 板投影计算建筑面积。 七、楼梯下方空间。楼梯已计算建筑面积的， 其下