建筑物估价

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1、第七章 建筑物估价 基本要求： 掌握：建筑物与构筑物估价的概念和基 本方法。 熟悉：建筑物与构筑物的价格特征，房 屋质量缺陷损失评估的概念。 了解：建筑物价格评估现场勘察的要求 与技巧，房屋质量缺陷损失评估的方法 。 一、建筑物与构筑物估价的基本方法 （一）、重置价格折旧法 1、重置价格折旧法概念：求取估价对象在估 价时点的重置价格，然后扣除折旧，以此求取 估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、重置价格：又称重置成本，是采用估价时 点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建 筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新 建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑 物的正常价格。 3、重置价格的求取

2、方法：单位比较法、分部 分项法、工料测量法和指数调整法。建筑物重置价格的求取方法 具体方法： (1)单位比较法；（平方法、立方法) (2)分部分项法； (3)工料测量法； (4)指数调整法。单位比较法 以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密 切相关得某种单位为比较单位，通过调查了解 类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做 适当得调整修正、调整来求取建筑物重新购建 价格的方法。 实质上是市场法，是一种常用、简便迅速的方 法，但比较粗略。 单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。 单位面积法(平方法）适用于造价与面积关系 较大的房屋，如住宅、办公楼等。 单位体积法（立方法）适用于造价与 体积关

3、系较大的建筑物，如储油罐、地 下油库等。 在现实估价中，将建筑物划分为不同用 途、建筑结构或等级，制作不同时期的 基准重置价格表，以供使用。分部分项法 分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的 单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价 格的方法。 先将估价对象建筑物分解为各个独立构件或分部 分项工程； 测算各个独立构件或工程的数量； 调查了解估价时点各个独立构件或工程单位价格 或成本； 各个数量乘以相应的单位价格或成本，再相加。 需要注意如下2点： (1)应结合各构件或工程的特点使用计量单位； (2)既不要漏项也不要重复计算，以免造成估算不 准。 工料测量法 工料测量法是先估算建筑物所需各

4、种材料、设 备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点 时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估 算建筑物重新购建价格的方法。-净计法 工料测量法的优点是详实、准确，缺点是费时 费力并需有其他专家(如建筑师、造价工程师) 的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估 价。指数调整法 指数调整法是利用有关价格指数或变动率，将 估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点时 的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。 将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法 ，与市场法中交易日期调整的方法相同。 主要用于检验其他方法的估算结果。二、建筑物折旧的概念和原因 （一）、概述 1、建筑物折旧的概念： 估价上建筑物折旧与会

5、计上建筑物折旧，都称为折旧并有一定的相 似之处，但因两者的内涵不同而有着本质的区别。 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因所造成的建筑物价值损失， 其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的 差额，即： 建筑物折旧建筑物重新构建价格建筑物市场价值 全新状况下所具有的价值减去折旧相当于减价调整，其所的结果则 表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。 2、建筑物折旧的原因： 3个方面 (1)物质折旧；(2)功能折旧；(3)经济折旧。 含义、内容、实例 要求能熟练判断出属于哪种折旧类型物质折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物 在实体方面的老化、损坏所造成的建筑物价值 损失。

6、进一步可以归纳为下列4个方面： (1)自然经过的老化；-自然力作用 (2)正常使用的磨损；-人工使用 (3)意外破坏的损毁；-突发性的天灾人祸 (4)延迟维修的损坏残存。-没有适时地采取预 防、养护措施或修理不够及时 物质折旧 (1)自然经过的老化：建筑物腐朽、生锈、老化、风化 、基础沉降等， 与建筑物的实际经过年数(是建筑物从建成之日到估价 时点时的日历年数)正相关，同时要看建筑物所在地区 的气候和环境条件。酸雨多的地区：建筑物的老化就 快。 (2)正常使用的磨损主要是由于人工使用引起的，与建 筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。 居住用途的建筑物的磨损要低于工业用途的建筑物的磨损 有

7、腐蚀性(如在使用过程中产生对建筑物有腐蚀作用的废气、废液 )的建筑物的磨损要高于无腐蚀性的建筑物的磨损。 物质折旧 （3）意外的破坏损毁主要是因突发性的天灾 人祸引起的，包括自然方面的和人为方面的。 地震、水灾、风灾 失火、碰撞 （4）延迟维修的损坏残存主要是由于没有适 时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造 成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍 然存在。 门窗有破损，墙体或地面有裂缝、洞等。 功能折旧 功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑 物在功能上相对缺乏、落后或过剩所造成的建 筑物价值损失。 原因：设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、 人们消费观念改变、建筑技术进步、出现了更 好

8、的建筑物等。 功能缺乏：建筑物没有其应该有的某些部件、 设备、设施或系统等。 如：住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路 、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、 宽带等。功能折旧 功能落后：建筑物已有部件、设备、设施或系 统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他 部件、设备、设施或系统等的正常运行。 设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过 时，空间布局欠佳等。 功能过剩：建筑物已有部件、设备、设施或系 统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价 值的贡献小于其成本。 某厂房的层高为6米，当地厂房的标准层高为5 米，超高1米，经济折旧 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各 种不利因素所

9、造成的其价值损失。 不利因素：经济因素供给过量或需求不足；区位因 素环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通 拥挤、城市规划改变等；其他因素政府政策变化等 。 在一个高级住宅区的附近兴建设一座工厂，该住宅区 的住宅价值会下降经济折旧。 在经济不景气时期，以及高税率、高失业率等，也会 使房地产的价值降低经济折旧，但这种现象不会永 久存在，当经济复苏后这方面的折旧就消失了。 例：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元 ，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元 ，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等 导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰 落地区引起的经济折旧为7万元。试求该建筑 物的折旧总额和

10、现值。 该建筑物折旧总额=3+8+7=18万元 该建筑物现值=40-18=22万元 例题：李某于1998年花7万元购得“一大三小” 住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了 一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味 。于是李某在2002年底将该住房以5万元低价 转售，则引起减价的折旧因素有（ ）。 A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、区位折旧答案：ABC （二）、建筑物折旧的求取方法 折旧的求取方法很多，可归纳为下列3类： (1)年限法；(2)市场提取法；(3)分解法。 1、年限法 （1）、年限法和有关年限的概念 年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余 经济寿命来求取建筑物折旧

11、的方法。 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。 自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构 构件和设备的自然老化而不能继续保证建筑物安全使用 为止的时间。 经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产 价值不再有贡献为止的时间。 收益性建筑物的经济寿命，具体是从建筑物竣工之日开 始在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营费用的 持续时间。 插图 建筑物的经济寿命 建筑物的经济寿命短于自然寿命。 建筑物的经济寿命：根据建筑物的结构、用途 和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、 经营收益状况等综合判断。 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等 ，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

12、 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过 年数。 实际经过年数是从建筑物竣工之日开始到估价 时点为止的年数。 有效经过年数是指估价时点时的建筑物状况和 效用所显示的经过年数。 关系：有效经过年数可能短于也可能长于实际 经过年数。有效经过年数通常是在实际经过年 数的基础上进行适当的调整后得到： 当建筑物的维修养护为正常的，其有效经过 年数与实际经过年数相当； 当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经 过更新改造的，其有效经过年数短于实际经过 年数； 当建筑物的维修养护比正常维修养护差的， 其有效经过年数长于实际经过年数。维修保养情况有效经过年数与实际经过 年数的关系正常相当好或重新改造有效短于实

13、际差有效长于实际建筑物剩余寿命 建筑物的剩余寿命是其寿命减去经过年 数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩 余经济寿命。 剩余自然寿命自然寿命实际经过年数 剩余经济寿命经济寿命有效经过年数 利用年限法求取折旧时，建筑物的寿命 应为经济寿命，经过年数应为有效经过 年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。 因为采用有效经过年数或经济寿命求出 的建筑物折旧，进而求出的建筑物价值 才能符合实际情况。 两座实际经过年数相同的建筑物，如果 维修保养不同，其市场价值也会不同， 但如果采用实际经过年数计算折旧，则 它们的价值会相同。 （2）、直线法 年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的和迄 今应用得最普遍的一种折旧

14、方法，它假设在建筑物的 经济寿命期间每年的折旧额相等。 年折旧额的计算公式为 ： Di 第i年的折旧额； C 建筑物重新构建价格； S 建筑物的净残值，即残值减去清理费用后的余额 N 建筑物的经济寿命；R 建筑物的净残值率。 (C-S)折旧基数 年折旧率d 年折旧额与重新构建价格的比率 建筑物折旧总额 建筑物现值直线法折旧下的建筑物现值计算公式总结 例题：某建筑物的建筑面积100平方米， 单位建筑面积的重置价格为500元/平方 米，判断其有效经过年数为10年，经济 寿命为30年，残值率为5%。试用直线法 计算该建筑物的年折旧额、总折旧额， 并计算其现值。（3）、成新折扣法 先判定或计算出建筑物

15、的成新率，然后将建筑 物重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑 物的现值。计算公式为： V=Cq V-建筑物的现值； C-建筑物重新购建价格 ； q -建筑物成新率（%）-利用经济寿命、有效经 过年数或剩余经济寿命来求取。 用直线法计算成新率的公式为：用直线法计算成新率的公式为： 当R=0时， 成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价， 或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合 ，尤其是开展大范围的建筑物现值摸底调查 。 例题：某10年前交付使用的建筑物,估价人员 实地观察判断其剩余经济寿命为30年,残值率 为零.试用直线法计算该建筑物的成新率. 该建筑物的成新率=30/(30+10)=75%2、市场提取法(新增) 是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的 可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法 主要步骤和主要内容（假设残值率为零） 、大量收集交易实例 、选取具有类似折旧程度的可比实例 、对可比实例成交价格进行付款方式、交易 情况等有关换算、修正和调整。 、求取可比实例建筑物价值（价格）：成交 价格减去土地价值 、求取可比实例建筑物重新购建价格 、求取可比