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1、上游广告出品上游广告出品藏龙 星天地营销及广告推广提案(第二稿)序：项目回顾一、项目分析二、客户分析三、竞争对手分析四、广告策略五、平面表现卖给谁？卖什么？怎么卖？土地价值分析产品价值分析序：项目回顾第一阶段 土地：光谷新中心 产品：十二院 平面表现：手绘中式小漫画(院系列 )序：项目回顾第二阶段 土地：光谷新心 产品：16万平米、上品生活 起价：3198元平米 平面表现：现代效果图概念图序：项目回顾光谷好象有太多的中心! 客户信吗？ 12院， 好象所有项目楼间都可叫院! 客户关注这些吗？ 客户买房子，真正关心什么？序：项目回顾客户为什么买我们项目？ 200套的成交， 客户告诉我们什么了？客户
2、在哪里？ 客户买我们什么？ 客户喜欢什么样的平面视觉？房地产开发- 地源性 客户在哪里？ 先对位先对位 再错位再错位对位客户对位客户, ,错位客户在哪里错位客户在哪里？一、项目分析 (土地价值分析 )光 谷 高 新 区富士康软件园富士康产业园富士康研发中心武汉大学城大型企业区大学科技园民族大道光谷大道雄楚大街南湖大道中环线汤逊湖北路高新四路高新六路客户力方向 (远近、支点)大小 (数量、质量)一、项目分析 (土地价值分析 )力先看力的方向先看力的方向世界城2期、巴黎豪庭、丽岛 漫城、剑桥汇、保利花 园、光谷太阳城、紫松 枫林上城城市之光、中建康城、光谷 坐标城、巴比伦堡、清 江山水、锦绣龙城当
3、代国际花园 森林小镇 魅力之城 稍近远近近近近 对位主客户来源范围错位质量：1、富士康产业园 2、大学科技园3、武汉大学城 4、大型企业5、藏龙岛科技园 一、项目分析 (土地价值分析 )再看力的大小再看力的大小产业工人、科技人员、学校老师 数量：1、富士康产业园:需就业人员15万-20万人。2、大学科技园:武大科技园华工科技园长城科技园 理工大科技园3、武汉大学城 ：武汉工程大学武汉软件职业学院武汉公交职业技术学院湖北经济学院华师武汉传媒学院 武汉体育学院科技学院4、大型企业:中芯国际武锅武重武钢科技园 西门子中原电子思远投资珈伟太阳能日本丸顺等5、藏龙岛科技园:武汉鼓风机有限公司卧龙电机城房
4、置业邢氏乐器武汉水泥机械厂人天包装等等 一、项目分析 (土地价值分析 )再看力的大小再看力的大小高新区已按30多万人的城 市规模，游泳池、网球场 、超市、银行等教育、生 活配套设施都会逐步完善 。高新区与省人民医院签订 协议，安排250亩用地， 开工建设综合性三甲医院 。住 宅 卫 星 城一、项目分析 (土地价值分析 )一、项目分析 (土地价值分析 )定向开发，配套住宅区 核 心 居 住 区起 步 区 住 宅当代国际花园森林小镇魅力之城一、项目分析 (土地价值分析 )时间性问题 光 谷 高 新 区住 宅 卫 星 城核 心 居 住 区住 宅 起 步 区定向 定向 定向 一、项目分析 (土地价值分
5、析 )光谷住宅卫星城 一、项目分析 (土地价值分析 )看看我们的产品看看我们的产品 是不是为定向客户开发的产品？是不是为定向客户开发的产品？主入口星光大道星天地商业街星光喷泉星光环路小明星幼儿园星光篮球场五星会所1、地块方正，建面16万，住宅13万2、星天地商业街 3、人车分流 4、星光喷泉 5、小明星幼儿园 6、五星会所8、正南北朝向7、星光篮球场一次性开发企业实力、 主销期全现房推广造梦时间短 无法进行产品调整一、项目分析 (产品价值分析 )一房两房小三房中三房大三房四房楼栋号70以下70-9090-100100-115120-140140以上小计可售面积10483800595220.69
6、 20483800595223.32 384040022011010429.98 4442310110887986.73 584040022011010429.98 6442310110887988.84 715000582758256.87 815000582758256.87 9325229082826627944.22 10643290100888008.1 11442310110887986.73 12643290100888008.1 13442310110887988.84 140360000362930.16 150480000483896.08小计106566270106306
7、121366百分比%7.841.419.87.822.40.9100一、项目分析 (产品价值分析 )总建筑面积16万方公建面积约3万方总户数1366户户均100平米以内一、项目分析 (产品价值分析 )户均100平米以内，应该与“光谷住宅卫星城起步区 ”相符合70-90平米二房 41% 90-100平米小三房 20%合计61%的中小户型 集中在板式高层里新区、新产业、新“移民”、新生活项目户型定位、支持定向开发要求 一、项目分析 (产品价值分析 )项目户型配比，支持为定向客户购买的产品需要。先对位60%的小户型客户,再错位寻找30%的中大户型客户.首先解决整体开发带来组团无个性问题？分组团案名，
8、为后期的推盘节奏和价格策略夯实基础! 主入口一、项目分析 (产品价值分析 )组员房型面积单价总价星 寓2房813500元/平米28万8730万小3房9332.5万9934.6万星 公 馆中3房11941.6万12142.3万大3房12644万12744.5万注：70平米以下未纳入统计，将视情况进行组合推售。一、项目分析 (产品价值分析 )星寓：30万以内二房，35万以小三房。星公馆后期错位推盘45万左右楼盘名称森林小镇魅力之城当代国际花园规模30万方40万方59万方主力户型213122322232面积区间82 9097103108 13114177897389 9310191116 12115
9、0 均价440051004200总价32、36、40、45万元39、45万元32、36、40、45万元备注另有部分53.3平米一房 可变两房 目前正在认筹，认筹期 间起价3862元/平米目前推出新品，79平米 装修3房可拓展到约92平 米，实得毛坯单价3588 元/平米起，限时定房可 赠全房地板目前高层、小高层推出 中房款减3万元竞争对手数据统计表一、项目分析 (产品价值分析 )类型要求项目经济型80平米以下两房 90平米以下三房安家型80-90平米两房 90-110平米三房豪华型90平米以上两房 110平米以上三房当代国际花园森林小镇藏龙星天地星 寓魅力之城一、项目分析 (产品价值分析 )3
10、0万以内二房，35万以内小三房，在本区域有足够的价格优势。 所以我们要解决项目本身的土地价值，星寓产品价值。 安家型看看本区域客户购买动机及实力看看本区域客户购买动机及实力二、客户分析 (产品价值分析 )30万二房，35万小三房星寓组团 新区、新家、新生活 光谷、卫星城、小家、星天地 光谷住宅卫星城起步区 为什么 买房购买 动机亲子房婚房小三房两房亲情爱情有情才有家二、客户分析本区域客户最硬性的需求二、客户分析能买得 起吗购买 实力1650元6万二房1900元7万小三房月供首付本区域最大客户群 园区职工购买者 是谁购买 人群 经济学院 老师富士康女男我们的广告要和他们对话，未来的广告语言一定要
11、朴实，但画面可以出位一些，因为现房不能造产品梦，但平面可以梦想生活二、客户分析有爱才有家产品价值星天地光谷高新区价值价格单价两房、小三房定向开发土地价值附加价值房型总价标配型迎合需求一次开发、现房3500元/平米28万元35万元光谷住宅卫星城 爱家安居新天地二、客户分析光谷住宅卫星城 爱家安居新天地 光谷卫星城 小家爱天地 星天地 星天地 星寓 项目定位语三、竞争对手分析案名现代 森林小镇当代 国际花园万科 魅力之城藏龙 星天地定位语中国光谷 首席CGO社区新武昌 国际际化低密 度综综合成熟 社区光谷之心 时时尚之城上品生活 知性态态度主广告语光谷中央 30万方健康森 林景观华 宅 中国光谷
12、五星级国际 社区光谷新中心 40万方大型 魅力住区光谷新心 16万方品质 生活疆域平面表现三、竞争对手分析USP（核心主张）CD（企业开发理念）ST （核心卖点）S（分卖点）项目定位案名主广告语四、广告策略(一)、分卖点（S）1、中国光谷2、新区住宅卫星城3、起步区项目4、一性次开发建设5、小明星幼儿园、星天地商业街、星光球场 、五星会所生活配套完善6、80平米二房，90平米小三房7、起价3180元8、准现房四、广告策略(二)、核心卖点（ST）1、光谷住宅卫星城 2、小二三房，低总价四、广告策略四、广告策略(三)、开发理念（CD）藏龙岛集团新区明星楼盘小家新天地为爱筑家品牌开发商在这里家是生活
13、的明星四、广告策略(四)、核心主张（USP）四、广告策略第一阶段主广告语你不是电影明星，星天地让你的家成为生活明星。四、广告策略第一阶段 分广告语之一明星新家，从光谷卫星城花样年华开始。四、广告策略第一阶段分广告语之二明星新家，从87平米甜蜜蜜两房开始。四、广告策略第一阶段分广告语之三明星新家，首付6万，龙凤从节俭持家开始。四、广告策略第一阶段分广告语之三明星新家，起价3198元，她的狮吼不会再有。四、广告策略对白结合 项目的阶段买点用男女主角的对话方式把项目的价格和产品优势用口语方式阐述旁白结合项目的工程进度用旁白的方式把项目的配套、园林外檐、幼儿园等场景介绍鉴于项目目前已是现房销售，建议：1、在星光商业街或星光环路上，制作业主手摸活动；2、小区内部设置幸福温馨感的雕塑小品；3、商业街进行包装；让客户一进入项目范围即感受到热烈的气氛，并感受到开发公司的人性关怀，激发其归属感和荣誉感。五、 2009年销售节奏示意图星寓强销期5月6月7月8月9月10月11月12月1月循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，有限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面。星寓开盘星寓强销期星院清盘 星寓亮相星寓蓄势期星公馆亮相星公馆开盘星公馆强销期星公馆蓄势期五、平面表现End thanks
