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1、Name： Wei Li Major：Real EstateStudent ID: 000646992 Course：Property Development and Financethe UNIVERSITY of GREENWICHMSc Portfolio: Distance LearningProperty Development and FinanceASSESSMENT PROJECT:STUDENT: Wei LiASSESSMENT CRITERIA:%MARKBackgroundAnalysis and discussion:Conclusions:Structure and
2、 presentation:20303020100CHECKLIST OF SPECIFIC ATTRIBUTESQuality of analysis: Excellent GoodRoom for Improvement FairClarity of argument: Excellent GoodRoom for Improvement FairStructure of assignment: Excellent GoodRoom for Improvement FairPresentation: Excellent GoodRoom for Improvement FairASSESS
3、ORS COMMENTS/FEEDBACK:Please discuss any queries with your tutor ASSESSOR:DATE:2W 公司公司 A 地块混合用途开发可行性研究报地块混合用途开发可行性研究报 告告摘要摘要项目位于深圳蔡屋围金融中心区和市级商业中心“金三角”商业区，邻解放路及桂园路，地段优势明显。项目占地面积 2 万平方米，容积率不大于 5。根据市场研究结果及项目地块条件分析，建议用足容积率，发展写字楼 4 万平方米，公寓 4 万，商业 2 万平方米，全部用于销售，期望收益率 8%，EUV 为206783 万元的情况下，项目可行。1.市场分析市场分析1
4、.1 深圳市城市发展战略深圳市城市发展战略建设创新型城市，发展高端服务业和总部经济是深圳市未来的战略发展方向，深港共建金融改革创新综合试验区及全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心这“四大中心”是深圳未来的战略发展目标。本项目作为罗湖区较大规模的城市更新改造项目，无论从区位、规模、还是档次上都有很好的延展性，因此，为实现城市战略发展目标，提供产业发展用地是本项目的战略发展机会，也为深圳市实现“四大中心”建设提供强有力支持。1.2 罗湖区发展战略罗湖区发展战略为发展壮大优势产业与行业的集聚效应和效益，罗湖区提出打造“金融城”、 商贸“万象城”、“工艺城”、“珠宝城”和艺术小镇的“
5、四城一镇”的发展战略。罗湖区未来将重点发展商贸、房地产、旅游服务、金融和信息咨询等第三产业，成为全市的金融商贸中心区、文化娱乐旺区、网络服务基地，与福田一起共同构成全市的城市中心。从罗湖区未来发展的战略方向上看，本案将承接罗湖区发展的核心功能，发展金融产业等高端服务业和商贸业、文化创意产业等是项目战略发展的必然要求，本案物业功能定位将符合罗湖区发展战略要求。1.3 深圳市深圳市 GDP近年来，深圳 GDP 保持年均 15.1%的快速增长，2010 年在金融危机背景下，3GDP 增长率下降为 10.7%，但仍比全国增幅高 2 个百分点，仍处于经济发展的快速通道。2010 年深圳 GDP 达到 8
6、201 亿元。1.4 罗湖区罗湖区 GDP相比较深圳市平均水平，罗湖区经济增长相对缓慢，2010 年达到 870 亿元，2010 年经济回升的动力主要来自金融业和商贸业，这两个行业分别拉动经济增长 5.6 个和 1.5 个百分点。1.5 罗湖区产业结构罗湖区产业结构罗湖区产业结构调整速度较快，第三产业所占比重持续增加，2010 年第三产业占 GDP 比重超过 90%，达到现代服务业发达城市水平，并形成了以金融、商贸服务、黄金珠宝、创意文化为四大支柱产业和以专业服务、研发设计、现代物流为主体的生产服务业体系。金融业成为第三产业主要的拉动力量，2010 年金融业增加值 349.88 亿元，比上年增
7、长 18%，占 GDP 比重提高至 40.2%。深圳市和罗湖区经济发展逐渐走出经济危机影响，发展势头良好，本案发展面临较好的宏观经济条件，并且本案发展方向符合深圳城市发展方向。1.6 写字楼市场结论写字楼市场结论 作为深圳市最早启动的商务区，罗湖区近几年写字楼供应量持续低迷，片区除近年入市的华润中心外，写字楼整体档次较之福田区有所差距，受金融危机影响，租金在一度下滑外，近期有所回升；1未来区域入市的项目将以综合体项目为主导，京基金融中心以深圳第一高楼入市，有望带动整个片区，写字楼物业素质的提升，预计未来写字楼在外立面，以及内部构造方面均有大幅度提升；本案距离东门和大剧院站直线距离较近，通勤较为
8、便利，且考虑到为城市更新项目，已有部分写字楼需求，通过合理的内部空间设计和外立面打造，有望拔高片区商务形象。1.7 公寓市场结论公寓市场结论 4目前受国家宏观调控影响，公寓作为弹性办公功能更有利于消费者规避限购政策，另一方面也是本项目的重要配套，价值巨大21.8 商业市场结论商业市场结论 尽管福田、南山近几年有多个购物中心入市，罗湖的核心商业地位依然较为稳固，各个购物中心定位不同，采用差异化经营策略，商业市场发展较为成熟；3未来区域入市的项目将集中在蔡屋围附近，多为综合体项目，与其他物业互为补充，且与地铁接驳，交通便利，辐射周围办公人群及居住人群；本案距离蔡屋围和东门商圈距离较近，未来应更多考
9、虑片区辐射人群消费特征，采取差异化经营策略，从商业经营类型上有所区别。52、项目分析、项目分析2.1 项目基本情况阐述项目基本情况阐述2.1.1 项目地块现状项目地块现状项目地块位于深圳蔡屋围金融中心区和市级商业中心“金三角”商业区，邻解放路及桂园路，距主干道深南大道约 200 米。现状为空地2.1.2 项目规划限制条件项目规划限制条件项目地块规划性质为商业性用地，可以建设零售商业和写字楼。项目占地面积2 万平方米，容积率不大于 5。2.2 项目区位分析项目区位分析蔡屋围金融中心汇集了深圳市七成国内银行机构和九成外资银行机构总部和地区总部，金融总资产占到全市的 64以上。本案位于全市地铁最密集
10、的地区，300 米范围内有深圳地铁 1 号线、2 号线及3 号线出口。距离罗湖火车站、罗湖口岸、文锦渡口岸较近，公共交通极为便利。2.3 项目地块解析项目地块解析项目地块南向及东向分别邻解放路及桂园路，其中解放路为次干道，桂园路为小区级道路；西向及北向邻规划中的小区级道路。地块不紧靠城市主干道，总体可视性效果不佳，展示性相对较差。项目周边无直接影响项目开发价值的自然及人文环境。周边基础设施能够满足项目开发要求。63、项目基本信息、数据及相关假设项目基本信息、数据及相关假设3.1 总体定位总体定位根据项目本体和市场分析，本项目总体定位为：罗湖中心区罗湖中心区标杆性标杆性绿色生态绿色生态综合体项目
11、综合体项目3.2 项目经济技术指标汇总项目经济技术指标汇总序号序号项目项目单位单位数值数值1用地面积200003容积率5 4计容积率建面100000 4.1写字楼40000 4.2公寓40000 4.3社区配套商业20000 3.3 假设前提假设前提3.3.1 租售模式及价格租售模式及价格序号序号租售模式租售模式面积（面积（）售价（元售价（元/）1销售写字楼（100%）40000 300003公寓40000 25000 3社区商业20000800004售价年增幅10%3.3.2 相关税费相关税费相关税费一览表相关税费一览表项目项目计算基数计算基数税税/率率营业税租售收入5%城市维护建设税营业税
12、7%教育费附加营业税3%土地增值税房地产销售收入按 3%预征管理费用租售收入3%销售费用销售收入2%Comment l1: 此表述有问题。比率设 定也似乎不合适。73-5 年期贷款利率（上浮 20%）贷款额7.98%资本化率GDV20%3.3.3 基准收益率基准收益率根据发改委和建设部建设项目经济评价方法和参数（第三版），房地产行业投资项目中，商业类开发项目基准收益率为8%，本案基准收益率定为8%。3.4 项目开发及经营实施计划项目开发及经营实施计划项目开发及经营期计划共约 4 年，其中建设期 3 年，写字楼及公寓销售期 1 年（在第三年初期开始预售）。2011 年年2012 年年2013 年
13、年2014 年年 项目名称项目名称工期（季度）工期（季度） Q1Q2Q3Q4Q1Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3Q4Q1 Q2 Q3Q4前期费用3建筑工程5安装工程2装饰工程2地面配套工程1销售期43.5 建设成本分期支付表建设成本分期支付表201120122013建筑类建筑类别别分项成本分项成本 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4合计前期费用 116 116 232 建筑工程 2136 2136 2136 2136 2136 10680 安装工程 1853 1853 1853 5560 装饰工程 1600 1600 1600 4800 地面配套工程320 320 640 其他
14、费用 207 207 207 207 207 207 207 207 1660 写字楼不可预见费 0 8 94 94 94 232 232 159 21 934 前期费用 116 116 232 建筑工程 480 480 480 480 480 480 2880 公寓安装工程 1190 1190 1190 1190 4760 8装饰工程 550 550 550 550 2200 地面配套工程233 233 233 700 其他费用 82 82 82 82 82 82 82 82 658 不可预见费 3 22 22 22 92 101 101 82 448 前期费用 58 58 116 建筑工程
15、 1104 1104 1104 3312 安装工程 874 874 1748 装饰工程 300 300 600 地面配套工程175 175 350 其他费用 94 94 94 94 94 470 商业不可预见费 0 48 48 83 51 23 7 259 管理费 0 7 17 89 127 128 310 300 224 91 3 1297 小计836 22452 21247 44536 比例1.88%50.41%47.71%100%94、财务分析、财务分析4.1 开发成本现值开发成本现值项目2011-2013年建设期内每年投资分别为836万元、22452万元、21247万元，总开发成本为44536万元，现值为39842万元。4.2 项目资金来源项目资金来源贷款利率按照三到五年期贷款利率上浮20%按计7.98%，建设期银行利息为1244元。项目资金筹措表（万元）年份年份201120122013序号序号项目项目合计合计1231项目总投资（不含财务）项目总投资（不含财务）44536 836 22452 21247 1.1 项目投资44536 836 22452 21247 1.2 投资进度100.00%1.88%50.41%47.71%2资金筹措资金筹
