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1、 昆山市 XX 房地产开发有限公司XX 花园小区前期物业管理投标文件商务标投标人名称：地址和邮编：目录第一章：公司简介第二章：公司证明材料第三章：项目主要负责人简历第四章：投标报价表第五章：前期物业管理服务收、支测算第六章：附件附件一：法人授权书第一章公司简介昆山协华物业服务有限公司是专业从事小区物业管理的服务公司，目前 已发展成一家规模化、专业化、优质化的物业公司，具有独立法人资格。公 司目前下设 3 个物业管理处，担负着 4个小区，20 万平方米住宅和 2700 余户的物业管理工作。 公司现有员工 52 人其中大专以上学历 4 名，管理人员获得专业管理 证书的有 7 人。拥有一支技术过得硬
2、、物业管理经验丰富、实力雄厚的员 工队伍，公司具有三级物业管理资质证书。 公司理念： 1.服务理念：“满足客户要求，追求卓越服务“ 2.企业目标：力求实现开拓创新，优质高效，创建品牌。公司组织架构总经理管理处财务部综合部项目经理管理部环境部秩序维护部工程部客服部第三章：项目主要负责人简历一、姓名：范龙海二、职务：项目经理（拟定XX花园）三、主要工作经历：1.2006年1月至2009年4月就职于苏州新港物业服务有限公司，担任物业管理员一职，期间接受公司的系统培训，并参加公司组织的全国物业企业经理岗位证书培训，取得物业企业经理岗位资格证书。2.2010年2月至今就职于昆山协华物业管理有限公司，担任
3、我公司项目副经理职务，全面负责公司所接管项目青春雅居的日常管理工作。四、工作业绩：1.在苏州新港物业服务有限公司任职期间，曾多次参加公司组织的员工技能大比武活动，并曾获得公司服务明星称号。2.在昆山协华物业管理有限公司任职期间，多次妥善处理辖区内发生的突发事件，因为处理得当，得到公司总经理的多次表扬，并因为平时工作积极努力，使得我公司所接管的青春雅居项目经营指标连续8个月超额完成。第四章投标报价表根据我公司对招标方招标项目进行现场踏勘，根据招标文件之相关要求以及对前期物业服务的成本测算，现对XX 花园小区前期物业管理服务收费进行如下报价：物业服务收费报价表 单位（元/月 平方米）名 称物业管理
4、公共服务费代收代缴费小 计高 层 住 宅1.20.92.1商 铺2.52.5其他遵照昆山市物业收费管理细则以及物价部门规定第五章成本测算一、成本构成物业费的支出主要包含以下几个方面：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、其他合理费用；（1）管理服务人员工资及福利支出序号职位人数测算依据（元）计算式年支出（万元）1项目经理1按 5000/月5
5、000*1262项目副经理1按 3500/月3500*124.23客服主管1按 2500/月2500*1234客服员2按 2000/月2000*122.45财务1按 2500/月2500*1236秩序维护主管1按 3000/月3000*123.67秩序维护班长2按 2500/月2500*2*1268秩序维护员17按 2200/月2200*17*1244.889保洁主管1按 2000/月2000*122.410保洁员19按 1200/月1200*19*1227.3611工程维修员2按 2500/月2500*2*126人员工资支出合计：114.24 万元/年（2）福利支出序号福利内容人数测算公式合
6、计年支出（万元）1社保费3030*588.67*1221.19212员工意外险2020*180 元/年36000.363防暑降温费4141*100*4164001.644其他福利按工资总额的 10%计提11.42福利年支出总计：34.6121 万元/年（3）办公费用支出序号项目测算依据计算公式年支出（万元）1通讯费管理人员 7 人，人均 100 元/月标准7*100*120.842固定电话250 元/月标准250*120.33宽带10M 带宽1080*121.34社区文化、节日布置按 3000 元/年30000.35业务费按 1000 元/月标准1000*121.26办公低值易耗品按每月 60
7、0 元600*120.727办公室饮用水按 1000 元/年10000.18办公用水、电按 1000 元/年10000.19固定资产折旧按 5 万元 2 年摊销5/240.28310不可预见费按 2000 元/年计提20000.2综合管理费年支出合计：5.2 万元（4）清洁卫生费支出序号项目测算依据计算公式年支出（万元）1环卫垃圾清运每月 10000 元计10000*12122清洁用品、工具损按每月 1000 元1000*121.2耗计3化粪池清掏按每年 2 次，每车 400 元计14*400*21.124卫生消杀按每年 3 次，每次 200 元计200*30.06环境卫生费年支出合计：14.
8、38 万元（5）公共能耗费用支出序号项目测算依据测算公式年支出（万元）1消防泵房每月调试运行 3 分钟72KW0.60.85元 /度0.00362消防栓增压给水24 小时增压7.5KW24小时 0.85元 /度 365天0.0120.11163二次加压生活供水变频运行18KW240.85元 /度 365元 0.415.36114公共照明用电室内 2 小时室外 4小时50KW*4*365*0.85+162KW*2*365*0.85=26.3092 元26.30925监控系统用电消防监控与安防监控消防监控 0.2KW24 小时365 天0.85 元/度7.5949保安监控 10 KW24 小时36
9、5 天0.85 元/度6电梯电费36 部电梯21KW*18*6*365*0.85=元（电梯共36 部,一用一备）21KW*18*365*2*0.85=元93.81967电梯年检36 部电梯按每部电梯 500 元检测费，500*361.88电梯保险物业责任险，按每年 8000 元保费0.89电梯维保费36 部电梯按每部 3000 元/年保养费3000*3610.810绿化景观用水按每月平均100 吨水100*3*120.36（6）公共设施日常维护1日常路灯等维修购买灯具、开关等按 3000 元/年0.32雨水检查井清理、维护更换井盖、疏通井道物业公司自行处理0（7）机电设备日常维护1供配电系统维
10、护按 5000 元/年测算0.52安防系统维护按 1000 元/年测算0.13消防联动系统维护按 1000 元/年测算0.14给排水系统维护按 1000 元/年测算0.15维修备件维修及设备维护所需备件等、按25000/年测算2.5工程管理费用年支出合计：146.9374 万元支出总表序号项目测算明细年支出（万元）1人员工资福利详见表 1、2148.71932综合管理费支出详见表 34.9833环境管理费用支出详见表 414.384公共能耗支出详见表 5146.93745公共设施日常维护费用支出详见表 60.36机电设备日常维护费用支出详见表 73.37合理利润（住宅不超过8%）以上 6 项相
11、加*8%13.738法定税费（5.5%税率）以上 7 项相加*5.5%10.2年度支出总计：以上 7 项相加（第 4 项属能耗费）=195.61 万元综合：以上所有总支出合计为表 1+2+3+4+6+7=195.61 万元实际可收费面积平方米物业费公共服务费=195.61/14.5/12=1.2 元/月/平方米能耗分摊（代收代交）=146.9374/12.5/12=0.9 元/月/平方米第六章：法人授权书法定代表人授权书本授权书声明：在本书上签字的昆山协华物业管理有限公司的总经理周国平授权在本书上签字的 范龙海 为本公司的合法代理人，就昆山市陆家镇 XX 花园前期物业招投标的相关事宜，以本公司
12、的名义进行谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。特签字如下，以资证明。授权人：(签字盖公章) 证明人：(签字盖公章)被授权人： 所在单位：公司名称：公司总部办公地址：年 月 日正本昆山市 XX 房地产开发有限公司XX 花园小区前期物业管理投标文件技术标投标人名称：昆山协华物业管理有限公司地址和邮编：昆山市开发区樾城路 115-7 号（邮编：）第一章 项目概况一、项目概况 本项目位于昆山市陆家镇，物业类型为：普通高层住宅加少量沿街商铺。 地块四至范围：东至312国道，南至孔巷路，西至富荣路。项目总用地面积 65188.3平方米，用地构成为：住宅建筑加少量商业，总建筑面积 平方米； 物业用房 8
13、50 平方米。综合容积率 1.8，绿地率48%，本项目规划建设机 动停车位768 个。按照规划设计建造了非机动车停车位。 （一）主要配套设备设施 1.对讲系统：该系统采用可视对讲系统。住户可与单元门口进行呼叫通 话，并通过开启入口防盗门。2.电子巡更系统：在各主要点沿线设置巡更点，系统选定不同巡更路线 实践间隔，由计算机进行监控，并自动记录。 3.红外周界报警系统。 4.室内报警系统：在每户住户的室内安装报警系统和紧急求助系统，以 实现住户防盗报警和紧急求助。 5.电子公告牌：该系统发布小区内公共信息，包括向居民发布时事新闻， 天气预报，物业管理信息，会议通知等，该系统能使居民更及时、准确、快
14、 捷、便利地获取有关信息，提高小区物业管理水平。 6.背景音乐以及公共广播系统。 7.电信宽带网络系统。 8.室内分流、室外合流的排水系统。 （二）项目整体分析 XX 花园是陆家地区高档住宅的典范，从项目规划、施工、景观营造等 各个方面，体现了 XX 地产对品质住宅的关注和用心，针对 XX 花园的高品 质，我公司组织具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，精 心策划管理方案。站在昆山市 XX 房地产开发有限公司营销和购房者生活居 住的角度，我们确立了 XX 花园物业管理的指导思想、管理目标和管理方式， 并制定了一整套切实可行的物业管理方案。我们的总体指导思想是用先进的 物业管理理念和
15、专业的物业管理技术，在 XX 花园项目中营造安全、舒适、 优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让 XX 花园项目成 为陆家品质住宅的制高点。 （三）管理服务模式 基于 XX 花园项目的高品质感，我公司拟对 XX 花园物业管理服务实行 “酒店式服务”模式，全力提升 XX 花园业主的居住和生活品质，打造优秀 物业服务的典范。 1.“酒店式”服务的概念 在一般的服务模式中，物业管理公司负责打理的主要是物业的公共部分， 在顾客服务方面，一般也只注重客户群体的共同需求，而没有充分顾及不同 客户在职业、家庭人员组成、年龄结构、对物业使用功能、生活习惯等方面 的差异，从而在服务需求上存在不同的
16、个性化需求。酒店式服务，其涵义就 是在满足客户共同需求的基础上，同时能够满足不同客户的特殊需求。 2.酒店式物业服务模式的优点推出的“酒店式管理”服务，其目的是根据不同的客户需求提供不同的 专业服务，将管理服务模式从无差异性的大众化服务上升到个性化服务的新 境界，展现客户尊贵特征，真正体现“全心全意全为您”的服务精神，体验个性与尊贵。3.酒店式管理服务模式思路 （1）酒店式服务模式是原有大众物业服务模式的延伸。作为一种服务模 式，其宗旨不仅在于针对客户的某些个性需求策划一些特别的服务，更重要 的是改变服务的观念与方法，拓展一种新的服务模式而不单单是提供一些服 务项目。需要建立信息档案输入和服务输出的动态循环系统，突出客户尊贵 特性，全方位满足客户个性需求。（2）酒店式服务有两方面的含义：一是酒店式管理，即是在常规性管理 工作之外的，针对单个客户的单元物业所提供的特别管理，如对每户建立独 立的房屋
