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1、B14黄金楼市 人物专访责编 杨娟娟图编 李冬美编 王璇责校 刘苏2011年11月25日星期五他当过13年的基建工程兵， 他带领北京最大的本土房企稳健发展， 他率先提出 “责任地产” 理念 刘希模京城地产航母的理性舵手作为北京首开集团董事长， 刘希模， 这位北 京本土最大房企的掌舵者， 却保持着谦逊低调 的作风。由于很少在媒体灯光之下露面， 这位 大佬甚至有时被记者认错。 从 16 岁开始当兵， 13 年的基建工程兵生 涯， 无论修路铺桥建工厂样样干过， 军旅生活让 刘希模和建筑结下不解之缘。 而自天鸿集团到履新首开， 刘希模一系列 的管理运作均显得务实而娴熟， 不但顺利实现 城开和天鸿两大企
2、业合并重组、 主营业务上市、 股份定向增发三大跨越， 且在坐稳北京主战场之余， 先行布局全 国， 筹谋跨越之举。 不独如此， 刘希模率先提出 “责任地产” 理念。在他的身体力 行之下， 首开大规模地参与了康居工程、 城市危改、 经济适用房、 限 价房的建设。在股东利益与国企定位之中觅得平衡架构， 种种努 力， 无不彰显其国企 “领头羊” 的风范。“我们现在是现金为王。 ” 在楼市寒冬之下， 刘希模坦言 企业做到现在这个规模， 扩张 速度可以放慢一点， 资金绝对 不能出问题。因此， 首开下一 步的策略， 首先要保证足够稳 定安全的现金流。目前， 首开 股份通过信托产品 “补血” 已 达数十亿元。
3、 而在首开主战场北 京市场上， 首开不少项目均告 热销， 如首开 国风美堂以4.79 亿元销售业绩傲居10月份新入市住宅项目销售冠军。刘希 模认为， 首开存货压力并不大， 存量房按现行销售速度， 八九 个月即可基本售罄。 “我们提倡合理定价， 不 定高价。 ” 刘希模说， 即使降价 不仅考虑现在的利润空间， 而 是必须考虑政府下一步推地 方式。比如一些项目是 3 年 前拿的地， 地价较低因此有降 价空间。但是如果简单把项 目一卖了之， 则很难做出下一 步判断。对于当下萧条的市场， 刘希模坦言并未做刻意准 备， 因为首开一直都不追求 急速冒进， 即使在扩张拿地 时， 也始终保持理性状态。 在他看
4、来， 宏观调控后， 地方 政府逐渐接受新发展模式的 挑战。一方面地方政府在合 理控制地价， 另一方面首开 在买地时， 也尽量和地方政 府进行沟通， 并对土地效益、 产品定位等基本面作出判断 后再去拿地。合理定价理性拿地自2007年底， 首开集团借 壳天鸿宝业实现整体上市以 后， 首开借助资本市场从京津 两地扩展到了华东、 华南地 区。目前， 首开已完成对京外 14个城市的布局。 “东北的哈尔滨和长春等 城市， 首开也尝试进入， 但对 市场没把握好， 最终没去。 ” 刘 希模说。在长三角、 环渤海以 及南方沿海的厦门、 福州、 内陆的太原、 重庆、 贵阳等城市 布局都达到一定规模。对于 已经进去
5、的城市要持续深耕， 并辐射到周边的城市。 按照上市公司的 5 年规 划， 企业必须按照自己的管理 能力以及资金回炉速度制定 扩张计划。刘希模表示首开 对于异地扩张会慎重选择， 因 为要进入一个新的城市， 必须 付出较大成本， 包括和当地地方政府建立关系、 人才招聘、 市场的调研等。 而对于首开新进入的城 市， 刘希模表示在当地首次运 作的项目要达到一定规模， 比 如 60 万平米以上， 保证形成 规模站稳脚跟。据了解， 10月 太原首开 国风上观实现开盘 热销， 其是首开股份在太原的 第一个百万平方米大型综合 住宅社区。坚持 “走出去” 战略在首开集团顺利完成 “瘦 身、 转型、 强体” 的战
6、略后， 作 为掌舵者， 刘希模现在最关心 的问题是， 如何引领公司进行 思想和管理的市场化转型。 从此前国企合并， 到上市并建 立起现代企业制度后， 刘希模 希望首开向市场化全力转型。 2005 年 12 月 10 日， 北京 城开集团与北京天鸿集团合 并组建为首开集团。当时遗 留问题相当多， 直到今日问题 还未结算完成。而合并之初， 旗下大小企业多达280家， 经 过六年的改革重组， 目前还有180家企业， 改制分流了3000 多员工。 当过兵的刘希模能吃苦， 而又耐心细腻。谈及两个企 业改制重组的艰辛， 刘希模觉 得， 如何把两个企业的管理理 念以及团队感情融合在一起， 是当时的大难题。他
7、希望通 过转型， 平衡各方利益， 把团 队员工的精神面貌和收入都 拉上一个台阶。 无论是改制重组， 还是未 来发展， 刘希模始终贯彻 “责 任地产” 的理念。他希望首开 能实实在在地对股东、 员工和业主负责。虽然作为上市公 司， 应尽可能多做高利润的商 品房。而作为国企， 在不亏损 的前提下， 首开必须多做低利 润的保障房。 刘希模曾亲自去万科研 究所参观住宅建筑标准化成 果， 对于万科布局合理小户型 推广， 他认为这将是今后发展 的方向之一。而对于龙湖先 做环境再做住宅的开发理念， 刘希模也颇为赞赏。在他看 来， 顺应潮流、 做好产品即是 践行社会责任， 是为百姓、 员 工和股东谋福祉。改制
8、后的转型难题对话大佬新京报： 如何看待目前 调控成果及开发商销售压力？ 刘希模： 现在市场还是 向中央调控的方向在走， 站 在这个角度看， 市场应该是 在走向健康。但是从开发商 的角度看， 确实压力很大， 一 方面某些地方房价已经往下 走了， 但购房者还是持续观 望， 所以一些地方销售不 畅。另一个是现在的宏观金 融政策， 还是在收紧的状态， 总体金融的闸门还没有实际放 开。明年感觉还是压力很大。 新京报： 目前中小企业 普遍面临资金链紧张、 融资 成本大的难题， 而今年关于限 购政策放松的传言也不时出现， 你觉得明年调控政策及 货币政策是否会做出微调？ 刘希模： 房地产政策， 比 如限购等政
9、策放松的可能性 很小。但估计明年货币政策 会有所松动， 因为如果继续 下去， 中小企业可能会更加 困难。实际上社会资金涌进 融资领域的有很多， 一些私 营的融资机构的资金成本将 近 20%， 这对中央的宏观经 济政策不是一个好的现象。 新京报： 首开作为保障 房大户， 有多年保障房建设 经验， 未来国企与民企如何 在保障房上实现盈利？ 刘希模： 保障房确实利 润空间比较小， 但国企必须承担更多责任。同时， 目前 情况下做保障房在融资方面 相对较有优势。首开的保障 房主要集中在北京， 在保障 房运作上， 主要有两个经验， 一是周转快， 二是发现内部 漏洞就马上堵住， 做得好的 项目利润有5%到8%。 民企在保障房上做的更 好。我们和民企合作保障房 项目， 把项目交给民企管理， 都运作得非常好， 成本也控制 得较低。因为民企算得很精 明的， 比如100块钱里面他们 知道有45块是自己的， 所以 管得很死。在这点上， 国企很 难做到， 但必须好好学。 本报记者 龚小锋明年限购放松可能性很小稳健务实， 不追求急速冒进， 不仅是刘希模的性格写照， 也是首开的企 业气质。本报记者 邸晋军 摄
