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1、城乡居民储蓄率、城市化与中国未来住宅需求城乡居民储蓄率、城市化与中国未来住宅需求Residential Saving Rate, Urbanization andHousing Demand in Future China朱胜豪北京大学中国经济研究中心 99 级硕士研究生目 录文献综述文献综述1第一部分 中国城乡居民的储蓄率5一、中国城乡居民的人均资产5（一） 估算的原则5（二） 估算的口径51、 城镇居民的人均资产62、 农村居民的人均资产7二、中国城乡居民的人均收入7（一）估算的收入类型7（二）估算的收入口径81、城镇居民的人均收入82、农村居民的人均收入9三、中国城乡居民的储蓄率9（一）
2、估计原则101、价格上的可比性102、口径上的可比性10（二）估算的结果10第二部分 中国未来的住宅需求11一、中国的城市化11二、城镇居民住宅需求量趋势14小结17参考文献18数学附录20数据附录21ContentsReview 1 Part one The saving rate of urban residential and rural residential in China 5I Per capita asset of urban residential and rural residential in China 5(I) The principle of estimation
3、5(II) The catalogue of estimation 5 1、Per capita housing asset of urban residential 6 2、Per capita housing asset of rural residential 7 II Per capita income of urban residential and rural residential in China 7(I) The form of income 7 (II) The catalogue of income 81、Per capita income of urban reside
4、ntial 8 2、Per capita income of rural residential 9 III The saving rate of urban residential and rural residential in China 9(I) The principle of estimation 101、The comparability of price 10 2、The comparability of catalogue 10（II）The outcome of estimation 10Part two The housing demand in future China
5、 11 I The urbanization of China 11 II The prediction of housing demand in future China 14 Summery 17 Bibliography 18 Mathematical Appendix 20 Data Appendix 摘摘 要要本文在广义的资产、收入和储蓄口径下估算了中国城镇居民和农村居民的储蓄倾向。 所谓广义口径是包含居民所有货币的和非货币的收入,储蓄和资产是指既包括居民的金融资 产也包括居民的实物资产。之所以采用这样的统计口径，是为了使城镇居民的储蓄率和农 村居民的储蓄率具有可比性。估算的过程中坚
6、持“一价”原则，因而得到的各种经济指标 是与市场经济环境相容的。由于包括了城镇居民和农村居民几乎所有的收入形式和最主要 的资产形式-城镇居民的住宅资产和农村居民的土地资产，此次核算的口径，更加接近居 民消费和储蓄决策的真实选择范围。这种广义的资产和收入核算口径，在我国过去一段时 间城镇职工每人都有一种重要的实物补贴-住宅分配收入时，有着明显的重要性。 作为对城镇居民广义资产估算的应用，本文的第二部分从城镇居民资产选择的角度， 预测了未来 15 年中国住宅的需求。城镇居民的人均住宅资产将按 10%的速度稳定增长。 作者同时考虑了城市化因素，预测在未来城市化加速的过程，也必是我国城镇居民住宅资 产
7、需求快速增长时期，住宅产业的前景看好并将带动国民经济中相关产业的发展。 关键词：城镇居民、农村居民、资产、收入、储蓄、储蓄率、城市化、住宅需求AbstractIn this article, the author estimates urban residential s and rural residential s asset, income and saving under a broad catalogue. There are two kinds of asset: financial asset and physical asset, two kinds of income: mo
8、netary income and nonmonetary income and two kinds of saving: financial saving and physical saving. Under this broad catalogue, urban residential s saving rate can be compared with the counterpart of rural residential. This is the advantage that the old method didnt have in which only financial savi
9、ng and monetary income were counted. It is especially useful in China, since every urban worker can get house in a price that is much lower than its market price. As the application of asset estimation, urban residential s demand for house is predicted. Per capita housing asset will increase steadil
10、y since the percentage of housing asset in total asset will be stable. The course of urbanization was taken into account, when the total value of urban residential s house asset is predicted. Keywords: Urban residential Rural residential Asset Income Saving Savings rate Urbanization Housing demand 城
11、乡居民储蓄率、城市化与中国未来住宅需求城乡居民储蓄率、城市化与中国未来住宅需求1改革开放以来，中国经济经历了快速的发展。自 1978 年以来，中国的 GDP 按可比价 格，年均增长 9.1%。这一阶段也是中国经济的转型阶段。这个转型阶段对于中国来说不仅 仅是经济体制的转变，即从计划经济向市场经济的转变，同时也是中国经济结构的转变时 期，即从传统农业为主的农村经济向现代工业和服务业为主的城市经济的转变。中国经济 制度的复杂性和经济发展程度的落后性使得二元性会是中国经济在今后一个阶段的特点。 因此，城市化问题将是未来一段时间影响中国经济变动的一大因素。城市化的过过程就是 农村人口转变为城镇人口的过
12、程，是结束我国目前这种二元状况的必然的阶段。在这一过 程中，一个令大家关心的问题是我国城市能不能容纳下新加入的城市人口，或者说中国的 房地产业要有多快的发展速度才能适应我国的城市化进程。 本文拟从房产需求的角度来估计未来 15 年中国住宅业的发展前景。本文的逻辑是这 样的：先从居民资产选择的角度来看中国目前城镇和农村居民的资产状况。关键是要核算 广义口径下中国城乡居民的资产、收入和储蓄。所谓广义的口径就是既包括金融资产又包 括实物资产，既包括货币收入、虚拟经济活动的收入又包括资产损益收入，既包括金融性 的储蓄又包括实物储蓄，目的是要给出一个城乡统一可比的储蓄率口径。作为城镇居民资 产估算的一个应用，从城镇居民资产选择的角度预测未来 15 年内中国城镇住宅业的需求。 根据我国未来 15 年内的人口水平和城市化水平看城市人口总量的发展，由城镇居民人均的 住宅资产和城镇人口总量看城镇居民对住宅资产的总需求。从中扣除掉城镇居民现有的住 宅资产折旧后的残值，就得到中国房
