《沭阳豪圆项目营销思考2009年10月08日》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沭阳豪圆项目营销思考2009年10月08日（120页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、江苏沭阳豪园4期项 目提案沟通报告谨呈：江苏广安置业发展有限公司 2009年10月08日速度专业溢价本报告是严格保密的。2致 谢！本次提报讲稿时间约为本次提报讲稿时间约为4545分钟分钟, ,请将您的通讯设备调至振动请将您的通讯设备调至振动, , 感谢广安置业各位领导参与！感谢广安置业各位领导参与！With this time proposes newspaper lecture notes time approximately is 45 minutesPlease transfer to your communication equipment the vibrationThanked j
2、iayuan Group fellow leaders to participate本报告是严格保密的。3目 录PART1 沭阳城市发展与房地产前景研判PART2 沭阳楼市典型楼盘分析PART3 豪园4期重新再定位PART4 豪园4期产品与价值包装PART5 豪园4期营销总纲PART6 广告策略与平面表现沭阳城市发展与房地产 前景研判PART1本报告是严格保密的。51、四个城市结合地带，人口大县一、城市概况u历史名城：沭阳历史悠久，因位于沭水之阳而得名。 境内颜集镇是绝代佳人虞姬的故乡，被誉为花乡虞姬 故里，是革命老区。县域东西60公里，南北55公里。 东与连云港接 壤，南与淮安市毗邻，西倚宿
3、迁，北接 徐州，是徐、连、淮、宿四市结合部。是苏北重要的 交通干线城市。u对外交通发达：京沪高速公路、新长铁路、205国道 、245、324、326省道在县城交汇。东去连云港白塔 埠机场40分钟，西到徐州观音机场1个小时。 沭阳县 水路畅通，新沂河横贯东西，淮沭新河纵穿南北。江 苏省20大内河港口之一的沭阳港，年吞吐量在300万 吨以上，过淮沭河与长江联接，经沭新河、蔷薇河、 古泊河达连云港港口。 u人口大县：沭阳总面积2298平方公里，辖35个乡镇（ 场），有177万人口，其城区户籍人口约40万人。是 江苏省陆域面积最大、人口最多的县份。本报告是严格保密的。62、以花木、商品粮、林木为主导的
4、农业产业经济u沭阳花木名扬天下，全县花木总面积35.8万亩，花卉苗木品种3000余种，各类盆景83余万盆，是全国最大的花木基地，有“东方花都”之誉，生态环境十分优越。县内新河镇2000年被省花木协会评为花木之乡，颜集镇2001年被中国花木协会评为“中国花卉之乡”。2006年以来，相继获得“国家级生态示范区”、“全国绿化模范县”、“全国百家绿色小康县”、“中国十大魅力乡村”、“魅力江苏农业旅游景点”等称号。u沭阳是传统的林业大县，全县杨树成片林达61.56万亩，林地总面积达84.14万亩，活立木总蓄积量达469万立方米，森林覆盖率达46.5。 沭阳水产资源优势明显，全县水域面积62.2万亩，可利
5、用养殖水面12万亩，盛产青鱼、鲤鱼、鲢鱼等淡水鱼类。 u沭阳是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先进县、商品猪基地县和科技 先进县。年产粮食100万吨、油料6.23万吨、棉花0.51万吨，年出栏商品猪近 200万头。 2008年，实现地区生产总值181.5亿元、财政收入25.06亿元、一 般预算收入12.52亿元，分别增长14.9%、67.02%和59.49%；农民 人均纯收入5540元，增长14.7%。 本报告是严格保密的。73、近年来，现代工业经济发展迅速，工业经济的 发展积累了大量高收入人群。u全国最大的专业画材生产基地、国内最大的包覆纱专业生产基地、国内最大的蓄电池生产基 地、全国最大
6、的手机扬声器生产基地、中国最大干花生产基地、中国最大南花北木集散中心 u近三年来，全县通过招商共引进资金近20亿元投入五大产业。盈天纺织、江苏邦源、凤凰画 材、东方电力锅炉、天能集团、美欧电子等近300多户企业落户沭阳经济开发区，从而形成 了强大的集聚效应和规模优势。全县中密度板生产能力跃居全省首位。五大产业已经成为支 撑沭阳经济发展的特色产业和主导产业。u落户沭阳经济开发区的企业已达500余家，10亿元以上项目5个，上市公司投资项目11个， 集聚了5.75万产业工人。一座以轻纺服装、五金、机械、汽配、电子、新能源等产业为支撑 的新兴工业基地已初步形成。u民营经济迅速发展：五年前，沭阳本土产值
7、超亿元的民营工业企业是空白，目前已达16家， 业事、大江、恒通三家公司向集团化迈进。到2007年末，沭阳规模企业由2002年的174家增 长到目前的401家，五年间翻了一番多。本报告是严格保密的。8东扩南移u城区主要分为老城区、城东新区、城南新区、经济开发区四个区域。u东扩：依托县政府的进驻，城东新区将形成以政府职能为主导的，政治经济中心；u南移：火车站的建成通车，政府规划的新汽车站开始动迁，城南新区的配套生活生活设施的不断完善，城南规划为未来的城市居住中心。u在交通动脉的组织上，三大城区主要由迎宾路-人民路、苏州路、学院路等进行分割和连接。 4、“东扩南移”的城市发展战略下，沭阳基本形成 “
8、三区四点”联动发展的空间结构。本报告是严格保密的。9城南新区经济开发区城东新区老城区沭阳城市分区图本报告是严格保密的。105、城市发展前景与房地产发展u沭阳是全国人口第一大县，有悠久的历史和文化底 蕴，具有持续发展优越的资源；u宏观经济持续增长，人均突破美元 ，为房地产发展提供良好的经济基础；u产业结构更趋合理，工业发展形成经济平稳增长的 产业支撑，带来了大量高收入人群。u城市“东扩南移”的发展战略，进一步加速了城南 新区和城东新区的发展，同时使得老城区没落，面 临新一轮的改造。本报告是严格保密的。111、房地产开发量大，集中在城南新区和城东新区u城南新区和 城东新区集 中了大量的 开发项目，
9、 是目前新的 开发热点；u老城区目前 在售纯住宅 项目较少， 旧城改造型 商业综合项 目开始出现 。u老城区面临 新一轮的改 造开发。二、房地产市场特征奥韵都城万顺帝景家园东方名珠城阳光天地万顺帝景天成沃德家园新江南天下景城凤凰国际城新江南健康家园新康景园金地华庭中央广场江岸名城阳光花苑八一文枢院名品虞姬城紫藤花园豪园郦湖湾颐和家园书香名邸锦绣花园沭阳城市分区图本报告是严格保密的。122、在售项目以普通住宅为主，纯别墅项目项目仅一 个，其余别墅项目均为住宅与别墅的混合项目u纯别墅项目为湖 玺庄园，预计年 底销售；u目前在售别墅类 项目有万顺帝景 天城和豪园两个 项目；u前期沃德嘉园、 健康家园
10、内部有 少量联排别墅， 均销售完毕。区域项目名占地面积(万方 )建筑面积(万方 )容积率产品类型城南新区健康花园691.5多层、联排别墅锦辉佳园611.41.9多层、小高层苏通花苑12.1181.38多层、小高层 凤凰国际城11.3151.32多层、小高层 万顺帝景天成11.0817.31.34联排、叠加、小高层 沃德嘉园19.321.11.08联排别墅、多层 天下景城10.417.61.69多层、小高层 浦东国际城11.4151.39多层、小高层 新江南17301.8多层、小高层 城东区域新田广场24.42.08小高层 四季花苑4.27.71.83多层、小高层 金禾理想城11.6151.39
11、多层、小高层 锦绣花园5.391.6多层 豪园41360.8联排别墅、多层、高层 巴黎新城汉宫 1栋高层loft 盛源华庭14.322.71.59多层、小高层 老城区金地华园11.614.51.26多层、小高层、写字楼 江岸名城5.310.81.95多层、小高层 八一文枢院5.18.91.69多层 怡华苑 10 多层、小高层 开发区奥韵都城20301.5多层、小高层 东方明珠城14.8221.5多层 阳光天地二期30401.36多层、小高层 迎虞花苑9.517.41.68多层、小高层本报告是严格保密的。133、房地产价格上涨缓慢，目前均价2000元/平米区域项目名主力户型面积销售价格销售情况城
12、南新区健康花园两房：60-90；三房：130-1501650；1299元起价住宅剩余少量，别墅销售完毕锦辉佳园80-140165008年12月已经交房，剩余少量苏通花苑88-1302200一期现房，目前销售为4栋沿街多层及二期6栋多层凤凰国际城两房；三房1900销售完毕万顺帝景天城叠加：260-284；双拼：480-500；叠加：3200；双拼：5000；叠加每月销售8套左右，双拼基本无销售。沃德嘉园住宅：80-120；联排163-196一期住宅与别墅售完，二期住宅蓄客天下景城84-109起价1280，均价1700第一批7月开盘154套销售完毕，第二批9月21日开盘，推出5栋浦东国际城三房11
13、0-1281900新江南88-1251800剩余较多城东区域新田广场115-1461900-2600交房四季花苑107-1412000剩余约120套金禾理想城50-1421800剩余约20套锦绣花园56-1301650少量现房清盘，优惠12800元豪园 巴黎新城汉 宫74-1371900loft，刚开盘销售盛源华庭80-1201900剩余约10万方老城区金地华园100-1352000一期完毕江岸名城89-1281700剩余30套八一文枢院1001780销售完毕怡华苑60-1301900约30套开发区奥韵都城82-1302400一期售完，二期销售约40东方明珠城90-1471750 阳光天地二期
14、85-1302200二期销售50迎虞花苑88-1201800现房沭阳整体楼市价格将上升,依据: 一方面,周边县市价格已经处于高位 另一方面,沭阳本身城市在升级 第三,房地产市场格局发生了巨大变化 第四,目前市场已经得到了印证本报告是严格保密的。144、沭阳市场供给量近年在200万方左右u2009年沭阳的房地产市场销售率达到80%， 市场销售情况良好，房地产发展健康。但从 区域来看，城南新区和城东区域较西关及城 北销售好。u商品房售价持续上涨。从售价来看，2005年 城区商品住宅平均售价为1350元/平方米， 2006年为1430元/平方米，2007年为1550 元/1550元/平方米，2008
15、年为1820元/平方 米，目前均价突破2000元/平米，房价呈逐 年平稳增长态势。与周边县区相比，沭阳县 房价尚处较低位置。u沭阳房地产年供给量约200万方，年销售面 积约130万方，房地产市场年度供给量较大 。本报告是严格保密的。155、沭阳市场的产品需求特征奥韵都城万顺帝景家园东方名珠城阳光天地万顺帝景天成沃德家园新江南天下景城凤凰国际城新江南健康家园新康景园沃德家园1、沭阳人选择多层为主，小高层次之；2、商品房三室两厅和三室一厅走俏市场；3、商品房面积需求在91120为主；4、商品房单套总价可接受区间在1219万；本报告是严格保密的。166、沭阳房产营销方式在变化并扩宽本报告是严格保密的
16、。177、沭阳房地产发展现状总结 沭阳房地产处在高速发展阶段，但尚不成熟。沭 阳房地产市场经过这几年的发展产品不断丰富， 市场供应量不断增加。市场价格随着城市的发展 不断上涨。 沭阳城市的房地产市场主要发展方向是城东新区 和城南新区两个区域，高品质楼盘和大盘主要集 中在该区域。 与周边同区位条件县市相比，价格具有较大的弹 性空间，而人口的支撑，将对住房的需求保持刚 性增长态势； 沭阳城市每年供应市场的安置房和经济适用房的 面积在很大的程度上组织了房价的上涨，预计今 年共建安置小区面积50万平米，这将在一定程度 上平抑房价的上涨。处于房地产 高速发展阶段发展重心 城东新区板块 城南新区板块价格将会拉升政府平抑价格沭阳楼市典型楼盘解析PART2本报告是严格保密的。19沭阳 楼市老城区板块城东/开发区板块城南新区板块一、沭阳楼市典型楼盘1、沭阳楼市格局本报告是严格保密的。201、老城区板块开发特征二、老城区住宅分析老城区现在供应量不大，都是小规模项目开发，楼
