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1、 重庆协信（控股）集团公司战 略 研 讨 会 2报告目录1本次研讨的目的2Workshop法的简要介绍与注意事项3协信发展战略研讨3战略清晰化是解决管理体系问题的前提企业战略战略支撑体系管理 流程组织 架构运营 流程战略 预算人力 资源业务战略使命远景发展战略是构筑运营体系的前提组织架构问题：明确发展战略是构筑组织架构的基础，对总部功能设置给出原则指导风险控制问题：决定了对不同业务单元的管控原则，明确母子公司间的对接关系及风险控制体系人力资源系统：发展战略同时也对人力资源技能体系的构建提出要求4战略定位和增长阶梯的明确是解决管控问题的出发点1。不同阶段的发展目标对协信所需的能 力要求不同，增长
2、阶梯的展开为各阶段 管控要点提供了指引2。选择何种管控模式决定了对下属公司的 管理重点与管理内容3。根据战略定位以及管控要求选择适合 的组织模式，明确总部与分公司之间的职 能分工4。设计协信总部与下属公司/项目公司之 间的权限关系，促进各项目高效而受控地 运作，保证总部的执行力举例5战略目标的清晰是明确员工价值定位，确定绩效考评和薪酬激励体系 ，提高整个组织人员能力的起点人员评估 素质测评 能力评价招聘/ 配置人员 发展业绩 考核 激励 奖惩岗位 设计价值定位战略规划人力资源规划员工关系管理薪酬体系组织功能规划人员发展 培训 职业生涯规划岗位设计 岗位设计 岗位职责界定招聘/配置 人员招聘 定
3、岗/晋升/淘汰业绩考核 建立完整的考核体 系激励奖惩 根据业绩，建立激 励机制价值定位 确定员工与企 业的关系 确定人力资源 管理基本原则战略规划 制定公司 战略愿景 及各阶段 发展目标 、措施 制定人力 资源发展 规划举例6报告目录1本次研讨的目的2Workshop法的简要介绍与注意事项3协信发展战略研讨7Workshop用于产生大量观点或可选方案。与其他方法相比，它尝试充分运用所有与会者的创造力, 能激发更多的观点和更好的建议本次Workshop不产生任何结果性文件与肯定性判断产生大量的可选择方案后，我们就有更好的机会发掘更多的观点来帮助我们解决问题Workshop法产生创造性建议和想法的
4、源泉之一: Workshop法8 介绍问题 凯捷进行思路引导 鼓励大家自由提出见 解 会后以鉴别的眼光讨 论所有列出的见解 分析整理并作出判断明确阐述问题凯捷进行思路 引导与会成员提出 见解会后分析 整理判断从明确问题到会后评价，Workshop法有三个阶段9人人平等所有人暂时抛开自己的职务，平等的发表意见参与研讨会应当注意的事项抛开本部门和个人的利益所有的思考都应当以公司长期的整体的利益为重不要评价！ 任何想法都没有对错发散思维！说出能想到的任何主意见解无专利！鼓励综合数种见解或在他人见解上进行发挥10报告目录1本次研讨的目的2Workshop法的简要介绍与注意事项3协信发展战略研讨 11回
5、顾协信发展历史，以商业地产开发起步，到单一住宅业务为主，再 到住宅与商业两大主营业务板块并存，不断的创新是其发展的源动力资料来源：内部访谈，凯捷分析飞跃阶段初创阶段成长阶段 以商业地产开发 和单一业态市场 经营起家，协信 商厦投入运营是 里程碑 住宅房地产开发使 企业规模大幅度提 升，是企业高速发 展的关键 成功开发了时代天 骄、天骄俊园等一 系列楼盘 引入商业地产开发与 经营，改变原有单一 住宅地产为主的模式 尝试两条腿走路，走 资金的短、中、长期 配合 成功开发了黄金海岸 、美茵河谷等项目创新是发展的源动力 业务创新：不断抓住市场机 会，开发新的业务领域，完 善业务模式上的创新。尝试 的业
6、务都保留下来，形成了 住宅、购物中心和商业板块 共存的业务组合 产品创新：不断推出户型组 合、引进新的设计理念，以 及对产品质量等孜孜不倦的 追求。如时代天骄的酒店式 管理小户型模式和德国风情 的美茵河谷等，都处于领先 地位协信发展历程关键节点分析12应对未来，协信集团今年7月份已经制定了新的三年发展战略规划， 明确了业务发展的重点和实现途径 住宅房地产开发、商业房地产开发与经营两大主营业务板块 商业房地产领域，走品牌化、网络化发展模式，全面推进商业地产产业化进程 住宅房地产领域，坚持不断创新，专注于中高档住宅产品，走规模扩 张之路，快速抢占市场。关注“快销”所需要的标准化与“创新”之间平衡
7、协信控股集团三年战略规划凯捷对协信战略规划的理解资料来源：协信集团三年战略规划（2004年7月），凯捷分析 住宅房地产与商业房地产并举发展价值链维度区域维度产品维度战略 两大板块涉足的价值 链环节不同 商业板块涵盖了“开 发”与“运营” 目前主要考虑重庆市 场，商业房地产板块 未来考虑跨地域经营实现途径 商业地产经营机制上采用合作来作、借助外 力，弥补自身某些能力的欠缺，例如与百联 的合作13协信的战略是追求住宅开发一次增值和商业房地产经营长期增值的结 合，从房地产行业发展趋势看，这是具有前瞻性的超越型战略 高利润阶段 高风险/高回报 产品创新 中等利润阶段 适中风险/适中回报 资本优势/规模
8、优势 微利阶段 低风险/低回报 规模优势经济特征需求特征房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产服务/服务型时间行业 规模中国大陆房地产商香港房地产商发达国家房地产商 卖方市场 对新增住房需求快 速膨胀 均衡市场 对新增住房需求稳定 增长 买方市场 以提升住房质量的需求为主业务模式 房地产开发为主 房地产开发和物业经 营混合 物业经营、房地产金融，房 地产服务混合为主代表企业 深万科，中海、金 地，合生创展 和纪黄浦，香港置 地、瑞安集团，凯 德置地 摩根斯坦利基金，德意志银行 房地产投资基金，协信房地产开 发业务协信商业经营 业务凯捷分析14住宅房地产开发的运作模式在于追求一次增值、资
9、金回收周期短，市 场定位和工期、成本控制是关键风险控制点住宅房地产价值链 价值实现 一般“为卖而造”，追求一次增值，资金回收周期较短 运作特点： 需要敏锐的把握市场需求趋势，准确定位 住宅房地产开发融资渠道相对比较窄 是个周期性的行业，受外界政策和经济环境影响较大，存在周期风险 关键风险控制点： 定位准确，适合市场需求 总工期控制和成本控制 滚动开发匹配，平衡现金流获得土地住宅房地产建设开发规划项目管理融资营销物业管理开发阶段现金流时间消费者住宅房地产开发现金流15商业房地产开发经营的运作模式在于通过良好的商业经营长期增值， 资金回收周期较长，商圈定位规划和资金链保证是关键风险控制点商业房地产
10、价值链 价值实现： 后期良好的经营，可以实现长期稳定的租金回报和物业增值， 有多次增值空间，资本回收周期长 运作特点： 前期项目策划是项目成功关键，要充分考虑到后期的商业经营 需要良好的后期经营能力以获得更大的价值提升。复合业态管 理，对技能要求很高 对资金能力要求高，融资渠道相对较多，需打通资本市场 规划“卖”和“租”的关系，缓解资金压力同时保证相对的控制力 关键风险控制点： 超前眼光、规划定位、商圈管理 操作模式，复合业态管理 资金链，打通资本市场获得土地房地产建设开发规划项目 管理融资营销房地产经营管理开发 招商商业 规划品类业 态管理运营 管理营销 品牌开发阶段运营阶段消费者商业房地产
11、开发现金流现金流时间只租不售带约出售现金流时间购物中心经营现金流16两大业务板块现金流组合理论上可以形成有效的互补，但这种组合把 整个资金链条绷的更紧，一旦失控，将使两个业务都陷入困境住 宅 房 地 产 开 发现金流时间商 业 房 地 产 开 发现金流时间只租不售带约出售组合起来的现金流（理想状况）商 业 物 业 经 营现金流时间现金流时间 理论情况，住宅板块的快速回收与 商业板块的长期回收，可以形成良 性的现金流组合 必须意识到，这种模式最大限度放 开了财务杠杆，把整个资金链条绷 的很紧，风险很大。对整条资金链 的控制尤其重要17同时，两大业务板块的运作模式存在很大差别，所需核心能力也有所
12、不同，组合之后对整个运作体系的要求很高住宅房地产开发板块商业房地产开发经营板块示意分析资料来源：凯捷知识库、项目经验积累，凯捷分析两大业务板块最核心的六个能力排序18总的来说，三种业务模式不同的机会与风险是协信在未来企业发展中 必须明确的以卖为主的纯住宅 地产滚动开发商业地产开发与经营住宅地产开发、 商业地产开发与 经营价值实现风险 良好的项目定位 快速的资金回收 竞争日趋激烈、土地成 本上升，利润率逐年下 降 受宏观经济周期影响大 ，风险不好控制 售卖方式导致没有价值 保留，开发风险累积 稳定的租金回报 良好的经营能带来 较大的多次价值增 值 需求不断增大 项目投资大，决定投 资成败的环节众
13、多 回收周期长 较短的资金回收期和 长期稳定收益的结合 ，收益波动适中 良好的经营能带来物 业较大的价值增值 住宅项目较短的资金 回收期能降低总体风 险 但两头出击带来的资 金压力大关键的控制点价值驱动因素 一次性增值 资金回收周期较短， 较长一段时间内良好 的市场需求 项目前期良好的商业 规划和项目定位 良好的商业经营运作 项目定位与策划 项目建设周期与成 本控制 快速销售 多项目滚动开发的 周期匹配 良好的项目定位 快速的资金回收 商业项目前期良好的 商业规划和项目定位 良好的商业经营运作 住宅项目与商业项目 投入资源的良好比例 项目的前期策划 商业项目的良好经营 房地产金融手段运用 项目
14、前期的定位和商 业规划 商业运作经营和业态 管理 房地产金融手段运用19讨论1：协信现有的模式有哪些机会与风险，关键控制点是什么？机会住宅 地产 商业 地产组合风险住宅 地产 商业 地产 组合关键 控制 点住宅 地产 商业 地产 组合20对于协信而言，在迅速变化的市场环境下，战略态度将对公司最终选 择的方向产生重大影响市场塑造者的目标是使行业朝着自 己设计的新结构发展，其战略是要解 决如何在市场上创造新机会的问题： 要么改造相对稳定的第一层次中的行 业，要么努力控制不确定性较高的行 业的市场方向。市场适应者将当前的行业结构及其未 来发展看成已知事实，进而对市场提 供的机会作出应变。在不确定性较
15、低的环境中，适应者 会选择竞争的领域和时机在不确定性更高的环境中，适应者 往往依据他们发现市场变化并作出 快速反应的能力来制定战略 保存实力是一种特殊的适应方式 。采取这种战略态度需要从早期 开始就逐步增加投资，以便将公 司置于得天独厚的地位,保存实力 的方法举例:利用充分准确的信息利用较低的成本构成或客户与 供应商的良好关系塑造未来 在确定行业如何运作上发挥领导作 用，如设计标准、创造需求适应未来 利用在目前市场上发现和抓住机会 的高速度和灵活性保存实力 进行充分的投资以便能在该行业立 足柯达公司通过投资数字摄影，以新 技术取代正在为其创造大量利润的 技术来实现其引导市场的目标。惠普公司则通过发明高质量、低成 本的照片打印机，将照片冲洗工作 从冲洗店转到家庭，改变行业结构 来实现其塑造市场的目标。如电信服务业内的经销商就是市场适 应者，他们买卖主要电信商提供的最 新产品和服务，依靠定价和有效的市 场运作而非产品革新取得竞争优势现在许多制药公司在基因治疗应 用市场上实行的就是保存实力的 战略，其手段是收购或联合拥有 相关技术的小型生化公司。战略态度21稳妥举措稳妥举措是指那些将风险降至 最低，尽量减少亏损保证盈利 而不管盈利多少的举措。如旨 在降低成本、收集竞争情报或 增加技巧的行动等。经理人员多数凭直觉认为，稳 妥的举
