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1、石化外委物业公司石化外委物业公司 2013 年工作总结年工作总结乌石化矿区领导：乌石化矿区领导：已经过去的 2013 年，对我们来说是个极不平凡而又富有挑战性的一年，面对物价指数上涨、社保基数上调、最低工资增加以及困扰行业的“用工荒”等问题，物业公司克服了重重困难，经历了严峻考验。一年来，瑞玉齐物业管理人员大胆开拓，勇于实践，奋力拼搏，搭建了坚实的发展平台，使物业管理逐步向科学化、规范化、标准化、专业化发展。回顾瑞玉齐物业公司一年来的工作，有付出、有收获，有汗水、有成长。物业公司从年初开始坚持员工企业同发展、共进步的核心理念，依托全体员工的积极投入，紧张有序的开展着各项物业管理工作。通过实践和
2、探索，创新工作思路，强化内部管理，严抓品质服务，提升整体物业服务质量，努力适应新形势下物业管理服务工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。现将2013 年的主要工作及存在的不足和需协调解决的问题总结汇报如下：一、2013 年度物业公司主要工作情况：1. 年初对室内外环境卫生及绿化灌木等进行清理。2. 单元雨棚杂物一年两次的集中清理。3. 二区绿化管线的局部改造和维护。4. 入冬前的冬防保温防护处理，管线排空，单元门排查，主要出入口温馨提示，关闭地下室窗户等工作。5. 对一区、二区安装了电子巡更设施，对小区安全防护起到了一定
3、提高和补充完善。6. 二区一号楼顶业主私自砌的隔离墙在中心及矿区的协调配合下已拆除，使长期遗留问题得以解决。7. 对保洁岗位工作量进行了适当调整，并加强了保洁岗位的培训工作。8. 按矿区要求，配合中心将小区室外桌椅铺设彩条布进行冬季防护处理。9. 对出入口车禁制作了提示牌并已全部安装到位。10. 八月份经过矿区招投标，瑞玉齐物业公司成功中标，于九月份新接管了十区、十一区、十二区三个区。在分公司、中心、矿区各级领导的不断指导和支持下，经过四个多月的积极努力，现工作已正常开展。11. 针对石化地理位置、企业性质等因素，冬季下雪次数及雪量都比乌市其他区域多，再加主路铺设材料为沥青，颗粒大，不平整，清
4、雪难度较大，且公共部位面积大，因每年冬季清雪工作造成物业公司人员大量流失等原因。瑞玉齐物业公司在综合考察后，先后投资十二万购置并改造了大小五台清雪除冰设备，极大的提高了清雪质量和速度，同时也减少了冬季因扫雪而造成的人员流失情况。12. 针对石化企业特性及物业行业规则，物业公司购置防暴盾牌配置于我公司服务的小区门卫处。13. 在二区主路边路灯杆、标牌杆等设施上张贴反光贴，以防被车辆损坏。（此工作在试点中，如效果好准备在其他小区也开始推广张贴）14. 持续开展小区车辆夜间登记工作，极大的避免了车辆被损和乱停情况。15. 开展人性化服务，针对小区业主家丧事，物业公司要求现场管理人员在得知情况会在第一
5、时间敬献花圈并祭拜，同时慰问家属并做好亲友祭拜和出殡期间的道路畅通工作。16. 在重大节假日时提示业主注意出行、饮食、居家等安全并加大夜间的巡查力度。二、物业工作开展中的不足及整改措施：1. 培训落实相对欠缺在 2013 年初制定年度工作计划时，物业公司的各部门、各管理处都作了详实、具体的年度培训计划。然而培训的效果却不是很明显。纠其原因，主要体现在两点：一是培训的内容和培训的过程没有做到内容贴近实际，过程不够生动；二是培训计划在年度工作的开展过程中没有得到较好的落实。加强培训、提高员工素质是促进员工成长提高服务质量的最佳途径，因而培训工作是物业公司 2014 年的重要任务之一，对物业公司来说
6、具有极其重要的战略意义。因此在 2014 年的年度工作计划制定中，计划重点培训以下两个方面内容：1） 、思想道德教育。应把树立企业形象、企业使命、企业愿景、企业核心价值观、职业道德、服务规范、工作纪律作为培训的重要内容。让员工充分理解企业的经营理念、工作守则；2） 、掌握工作技能，包括物业公司的规章制度、操作流程、岗位职责等等。再次明确人员培训的方式，按不同手段来划分，如言教法、身教法、境教法等等；最后是加强公司内部考核的环节，培训的内容和过程只有通过考核的环节才能有效的检验，检查阶段性考核的次数和通过率也位列其中，如果培训没有考核记录或通过率不高，将直接影响各小区年底的年度考核总分。2. 企
7、业文化沉淀不够良好的企业文化为员工创造良好的就业环境，激发员工的工作热情、使员工能够在身心愉悦的境界下创造性的开展工作。公司要求各管理处在集体场合包括员工大会、各类培训中穿插企业文化，从而加强物业公司各级员工对企业文化的认识，继而达到理解、执行的目的。要求从从管理人员开始，每个人都从理解企业文化上下工夫，尽快让自己先行掌握企业文化，推行时敢说向我看齐，利用各种环境、各种时段，努力通过身体力行创造良好的企业文化氛围，使物业公司的企业文化成为人们津津乐道的亮点。3. 基层队伍不够稳定综观 2013 年物业公司人力资源目标中的职工综合满意指数、职工综合不满意率、职工月平均流动率等指标，都有些差强人意
8、，直接造成管理处每月人员的流失。虽然这当中也有诸如部分员工特殊原因、行业普遍流失率高等客观因素，但更多的还是体现了公司管理人员打造和创建团队核心凝聚力的能力不足。基层队伍的不稳定会给物业公司日常工作的开展造成了极大的困难，整体服务亦会随之下降，客户满意指数也会因此而受到影响。公司要求在今后的团队建设，打造核心凝聚力方面，首先得学会对员工的充分尊重；其次是沟通；接着就是服务关心职工，管理人员要做到奖勤罚懒，充分运用激励和惩罚手段，要对事不对人，处理公平；最后，也是最重要的，就是导向问题。2014 年各管理处乃至物业公司的整体团队建设要努力上升到一个更新的台阶三、需协调解决的问题：1.物业公司承担
9、大量合同内容以外的工作内容；如：需甲方人员承担的报表及需协调的业主相关事宜、前期遗留的问题都交由物业公司进行处理；小区现场施工改造等应由甲方对施工单位进行监护票签字确认，外委物业按合同要求应该是配合做好现场监护等，都由物业公司来承担。这些合同外工作无形增加了物业公司工作人员数及工作量，使物业企业增大了经营开支。2.考核太频繁，考核标准高；合同签订的服务标准为乌市物业服务标准，考核标准却为中油物业服务标准的企业考核标准，考核标准普遍高于乌市物业行业物业服务的最高标准。现有物业费标准无法满足现有物业服务费用的支出。3.因前期遗留问题；如：设施设备不到位、前期遗留未解决的问题等对外委物业进行考核（车
10、位数量不足，业主未按规定在停车位停放车辆对物业公司进行考核等） ，同样的问题重复考核，发现问题即考核，整改过的问题也进行考核等等。对物业公司工作人员情绪及经济利益都有一定的影响。4.各区普遍存在公共区域设施设备维修速度太慢，存在因公共设施设备维修不到位、不及时等对物业公司进行不合理的考核。5.乌市物业行业收入主要为：物业费、停车占道费、多种经营三块收入，前两项占物业收入较大份额。现今物业收费为市场协商价，按提供人员及服务项目内容情况测算物业费的收费标准。再加石化地区人工成本较高，企业运行费用太高，如光靠物业费一项收入是很难维持运行，必须要通过收取停车服务费等费用来弥补企业经营不足。6.因石化地
11、理位置、企业性质等因素，冬季下雪次数及雪量都比乌市其他区域多，再加主路铺设材料为沥青，颗粒大，不平整，清雪难度较大。因每年冬季清雪工作造成物业公司人员大量流失。7.绿化用水应按国家标准（1.04 元/m）执行；绿化用水标准应按现有乌市城市供水标准中的绿化用水标准执行，并在合同内容中加以体现。8.建议考虑今后签订物业服务合同时，按乌市现行物业服务市场行情测算人工及企业运行成本，市场化、商业化运作签订。除收取相应的物业费外，收取停车管理费、有偿维修等费用，以此来调动外委物业工作的积极主动性。综上所述，请矿区领导考虑物业公司的实际困难，为使物业公司良性持续发展，体现政府倡导的质价相符的物业服务，请矿
12、区领导考虑对上述问题做以相应协调调整处理，以便物业公司更好的为石化业主提供优质的物业服务工作。四. 2014 年工作展望：曾经说过“发展才是硬道理” ，这句话时刻鞭策着物业公司放眼未来，开拓创新的步伐。瑞玉齐物业公司要依靠全体职工的强大后盾力量，不墨守陈规，努力适应日趋激烈的市场竞争。在市场竞争中，我们也会从物业公司自身发展的实际情况出发，决不好高骛远，不刻意强求，按市场运行机制做事，注重实效性，创造经济效益的同时，树立具有特色的物业品牌效应。2013 年已经结束，崭新的 2014 年已在眼前，回顾过去，我们豪情满怀；展望未来，我们信心百倍。在新的一年里，瑞玉齐物业人将以更加务实的作风、更加进取的胸襟、更加饱满的热情、更加昂扬的斗志，在乌石化矿区的领导下，通过物业公司全体员工的共同努力，向着把瑞玉齐物业做强、做大的终极目标而努力！为石化矿区美好的明天而努力奋斗！谢谢大家！乌鲁木齐瑞玉齐物业服务有限公司2014 年 1 月 16 日
