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1、20082008 年宏观经济与政策分析年宏观经济与政策分析进入新世纪后，我国宏观经济和房地产业都得到了快速发展，特别是 2003 年之后进入加速发展期，同时也让国内专家和政府出现了过快偏热的担心，从此国家也针对房地产业出台了系列宏观调控政策，但在市场处于狂热的时候效果十分有限，且出现了“越调越涨”现象，这直接导致了 2007 年国家新一轮的调控思路改变和更严厉调控政策出台由市场发展到市场与保障并轨、9.27 房贷新政及其补充通知、土地出让政策调整与清查、严打囤地等，这种趋严从紧的政策直到 2008 年上半年都没有松动。然而，进入 2008 年 8 月份之后，全球性的金融危机爆发，并越演越烈，各
2、国实体经济也遭受了巨大打击，中国宏观经济下滑明显，国家宏观调控政策也由“防通胀、防过热”迅速转为“保增长、求稳定”的基调上来。而房地产作为国家宏观经济的重要支柱产业，横跨拉动宏观经济增长的“两架马车”投资和消费，相关政策也全面松动。为全面了解宏观经济、房地产业政策这一年来的走势，我公司对 2008 年宏观经济进行了精要总结和全年国家房地产调控政策分类整理，力图从宏观上找寻房地产市场发展的趋势，与贵公司共同探讨成都房地产市场发展的方向。一、宏观经济总结精要一、宏观经济总结精要世界经济由于美国次贷危机引发金融海啸，进而可能演化为全球性经济危机，悲观点看可能是上世纪 30 年代美国大萧条以来最严重的
3、全球性经济衰退，持续时间可能长达10 年；中国经济发展从过快偏热迅速下滑，GDP 增速由第一季度的 10.6迅速回落到第三季度的 9.0，为 2003 年第二季度以来的最低增幅，预计第四季度会更低，很多机构预测都低于 7；物价冲高回落，CPI 指数由 2008 年 1 月份的 7.1冲高到 2 月份的 8.7，之后逐月回落，11 月份仅同比增长 2.4，通货膨胀压力大大减轻，也为银行利率下调创造了条件；2008 年中国国内悲喜交集，从年初的冰雪灾害、3.14 西藏暴乱、5.12 大地震和之后的三鹿毒奶粉事件都让人悲愤和忧虑，但 8 月份成功举办奥运会又为国人带来喜悦、赢得声誉；2008 年中国
4、股市也成为千万股民的伤心地，从年初的 5266 点，到 12 月 31 日的1820 点，下跌了 65%，相对于 2008 年 10 月 28 日 1664 点的年度最低位下跌了 68，创下了 18 年最大年跌幅，截至 2008 年 12 月 23 日,沪深市场 A 股总市值从年初的 32.44 万亿元缩水到 12.63 万亿元,缩水超过 61%，九成以上投资者亏损，而这些股民是社会消费的中坚力量，他们的财富缩水必然削弱了社会购买力和投资；沪市 A 股走势图2008 年人民币继续升值，从 2005 年 7 月汇改以来对美元累计升值 17.42，相对于英镑、澳元等强势货币升值 30以上，加上全球
5、金融危机的影响，我国外贸进出口大幅萎缩，2008 年 11 月和 12 月连续 2 月出现负增长，这是 1998 年以来首次出现进口和出口同时呈现下降走势，致使外向型企业陷入困境，东部沿海出现大量中小企业“倒闭潮” ，中国经济的一架“马车”歇火；1 19 99 90 0- -2 20 00 08 8年年全全国国外外贸贸净净值值增增速速走走势势图图-100%0%100%200%300%400%500%600%年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年200
6、8年2008 年全国性房地产市场沿着 2007 年 9.27 房贷新政之后的下行走势继续下滑，加上 5.12 大地震的影响，房地产市场成交量急剧萎缩，很多城市的商品房成交量都萎缩了40-50，不同城市的房价在坚挺一段时间后都出现松动，前期涨幅越大的地方这次也跌得越早、越深，像深圳最大的跌幅高达 60左右，一般城市房价的跌幅也在 10-30之间，市场终于给我们上了生动一课，购房者也回归理性和谨慎。2008.1.2 开盘 5265 点2008.12.31 收盘 1820.81 点2007.10.16 盘中最高点 点2008.10.28 盘中最低点看点：看点：回顾回顾 20082008 年我国宏观经
7、济走势，在我们去年同期预判年我国宏观经济走势，在我们去年同期预判“不容乐观不容乐观”的基础上又增添了的基础上又增添了5.125.12 大地震、全球金融危机、物价快速冲高回落等诸多影响重大的变数，从而使国家宏观大地震、全球金融危机、物价快速冲高回落等诸多影响重大的变数，从而使国家宏观经济下滑超出了我们的预期。进而使房地产业也遭受了价量齐跌的巨大打击，但更多的看经济下滑超出了我们的预期。进而使房地产业也遭受了价量齐跌的巨大打击，但更多的看法是法是 20082008 年还不是最糟糕的时候，年还不是最糟糕的时候，20092009 年也许是最困难的时期，且困难的日子也不会在年也许是最困难的时期，且困难的
8、日子也不会在20092009 年就结束。年就结束。因此，我们建议大家都要有较长时期（因此，我们建议大家都要有较长时期（3-53-5 年）过艰苦日子的心理和行为准备，不要年）过艰苦日子的心理和行为准备，不要因为到时有几个月市场有所好转就认为春天到了，进而就盲目进行投资开发，在这种因为到时有几个月市场有所好转就认为春天到了，进而就盲目进行投资开发，在这种“熊熊市市”中不缺乏投资机会，就怕在中不缺乏投资机会，就怕在“黎明前倒下黎明前倒下” 。所以，我们认为。所以，我们认为 20092009 年的投资思路是年的投资思路是“安全、安全、稳健、现金稳健、现金” 。二、宏观政策总结与发展预测二、宏观政策总结
9、与发展预测1 1、土地政策、土地政策20082008 年年 1 1 月月 9 9 日，国务院办公厅发布日，国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知政策的通知政策要点：政策要点：（1） 、严格执行土地用途管制制度；（2） 、严格规范使用农民集体所有土地进行建设（3） 、严格控制农村集体建设用地规模；（4） 、严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；（5） 、严格土地执法监管中国国土资源部中国国土资源部 20082008 年年 1 1 月月 7 7 日发布日发布关于进一步改进和完善报国务院批准城市建关于进一步改进和完善报
10、国务院批准城市建设用地审查报批工作的通知设用地审查报批工作的通知通知规定，从 2008 年起，在国土资源部预下达土地利用计划指标后，省级政府于每年2 月底前汇总后一次性向国务院申报城市建设用地。在上报的计划中，必须明确规划用途、区位并严格执行有关廉租房、经济适用房、小户型房的比例标准。国土资源部国土资源部 20082008 年年 2 2 月月 2020 日发布日发布关于请提供城镇土地等别应用情况有关材料的关于请提供城镇土地等别应用情况有关材料的通知通知该通知有望改变目前全国各地同级土地最低标准价“一刀切”的现状，在土地分级定价的基础上，加入区域地价差别考虑。而这也正是导致商品房用地上涨和房价上
11、涨的根本原因之一。在此前一段时间压低给农民的征地补偿标准、抬高建设用地的出让价格已经成为某些地方政策从土地上获利常用的方法。从某种意思上讲，地方政府压低工业用地价格，客观上损害了农民的利益、推动了房屋价格的上涨。成都市城镇土地使用税新标准出台成都市城镇土地使用税新标准出台根据修订后的城镇土地使用税暂行条例和四川省城镇土地使用税实施办法 ，成都市对城镇土地使用税年税额进行了相应调整，成都中心城区城镇土地使用税调整为 6-30元/。而省地税局此前公布的相关数据表明，四川原来的标准是 0.2-10 元/。国土资源部通知要求，严禁通过土地登记将违法用地合法化国土资源部通知要求，严禁通过土地登记将违法用
12、地合法化4 月 9 日，国土资源部印发关于贯彻实施土地登记办法进一步加强土地登记工作的通知 。 通知要求，严格依法依规进行土地登记，杜绝违规登记，严禁通过土地登记将违法用地合法化，维护土地登记的严肃性和权威性。国务院通过国务院通过全国土地利用总体规划纲要（全国土地利用总体规划纲要（2006200620202020 年）年） 国务院总理温家宝 8 月 13 日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过全国土地利用总体规划纲要（20062020 年）。会议指出，土地利用总体规划是落实土地宏观调控和土地用途管制、规划城乡建设的重要依据，是实行最严格土地管理制度的一项基本手段。一是保护和合理利用农用地。一
13、是保护和合理利用农用地。二是节约集约利用建设用地。二是节约集约利用建设用地。三是协调土地利用和生态建设。三是协调土地利用和生态建设。四是统筹区域土地利用。四是统筹区域土地利用。五是完善规划实施保障措施。五是完善规划实施保障措施。成都将严控建设用地成都将严控建设用地 城区单宗出让规模不超过城区单宗出让规模不超过 200200 亩亩9 月，成都市通过了成都市人民政府关于进一步加强土地管理促进节约集约用地的通知 。控制建设用地规模，促进土地节约集约利用是总体规划的核心。按照规定，成都停止低密度房地产开发项目的土地供应，严格控制经营性用地单宗出让土地规模。原则上，中心城区单宗出让土地规模不超过 200
14、 亩，郊区（市）县不超过 100 亩，对地震灾区的政策可适当放宽。此外，成都市还将全面推行国有建设用地有偿使用制度，逐步扩大有偿使用用地范围。工业用地和经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让，其中商品住宅用地必须实行拍卖出让，非政府办公、科研、培训等用地也要逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。今后成都市还将把企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库，并及时通报给金融部门，让银行引起重视，在向开发商发放贷款时，这一信用信息将作为评定参考之一。 政府高层定调政府高层定调“双最双最”政策政策 土地闸门再度趋紧土地闸门再度趋紧国内外经济不确定性在增大，但国内宏观调控两大闸门之一的土地闸门，
15、并无放松迹象。相反，随着十七届三中全会（下称“三中全会” ）之后土地“双最”政策的可能出炉，未来几年中国的土地供给以及监管将更趋严格。 新出新出“实行最严格的节约集约用地制度实行最严格的节约集约用地制度”表述表述国内外经济不确定性在增大，但国内宏观调控两大闸门之一的土地闸门，并无放松迹象。相反，随着十七届三中全会（下称“三中全会” ）之后土地“双最”政策的可能出炉，未来几年中国的土地供给以及监管将更趋严格。 据权威人士表示，三中全会上审议通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 （下称决定 ）将很快下发。届时，该文件将成为未来诸多农村相关政策的起点。 在会前各界寄予厚望的农村土地流
16、转问题上，三中全会公报表示，要“健全严格规范的农村土地管理制度” 。至于土地承包经营权是否如一些人士所认为的将延长至 70 年，目前不得而知。 成都农村产权交易所揭牌成都农村产权交易所揭牌 年增流转耕地年增流转耕地 5050 万亩万亩10 月 13 日，经成都市政府批准的全市农村产权综合性市场平台成都农村产权交易所正式揭牌。同时，当天还举行了农村产权流转项目签约仪式。据了解，本次签约共有12 个项目，涉及土地承包经营权流转的项目有 6 个，流转面积达 1.66 万亩；涉及集体建设用地使用权流转的项目有 3 个，流转面积约 150 亩；涉及集体林权流转的项目有 3 个，流转面积是 2888 亩。根据成都统筹办估算，到 2020 年，成都市将以现有 660 万亩耕地为基数，耕地集中经营比例要达 75%，每年平均新增流转耕地约 50 万亩。国土资源部：闲置国土资源部：闲置 2 2
