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1、二级市场策划品控中心深圳中原事业四部信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告DateChapter 1:项目定位体系项目物业发展建议项目条件分析商业部分规划项目营销推广建议市场竞争环境Chapter 2:Chapter 3:Chapter 4:Chapter 5:Chapter 6:信义坂田旧改发展策略2chapter 1 市场竞争环境11.1片区发展背景1.2片区房地产市场1.3未来竞争市场1.4借鉴案例3区域界定：龙坂片区并非官方划定区域，而是地产人对于 龙华和坂田片区这两个相近的，都以梅林关作为进出特主 要通道的片区的合称。包括、龙华、民治、大浪、坂田四 个街道办。西起：羊台山南邻：南平快
2、速，与福田接壤东至：清平高速北到：机荷高速福田布 吉平 湖观澜石 岩西丽机荷高速龙华片 区坂 田 片 区南平快速清 平 高 速羊 台 山1.1 片区发展背景4龙华：是宝安区的东部重镇，目前龙华片区包括了龙华、 民治、大浪三个街道办，按政府新规划又定义成5个组团 ，总面积92.69平方公里。 组团片区划定标准面积（平 方公里）官方定位大浪片 区大浪工业园区及其配 套的商业办公、文体 娱乐、医疗配套及居 住区10.9集先进工业、配套 服务、生活居住于 一体的综合片区二线扩 展区新深圳站、商业办公 、文体娱乐、医疗配 套及居住区17.08新的口岸经济区， 兼有为福田中心区 配套居住功能。龙华老 城区
3、龙华老城的先进工业 、行政办公、商业、 文体娱乐、医疗配套 及居住区13.72商贸、酒店、金融 、办公、教育培训 等现代服务业和现 代居住配套产业龙华商 贸生活 片区华的高新工业、行政 办公、商业、文体娱 乐、医疗配套及居住 区11.55集商贸、居住、高 新工业于一体的综 合片区羊台山 片区羊台山郊野公园和大 脑壳山部分山体19.74羊台山郊野公园和 基本农田保护区大浪片 区龙华老城区龙华商贸生活 区二线拓展区羊台山片 区5坂田：即龙岗区坂田街道办，据最新的深圳城市规划，又 分为三个组团，总面积28.51平方公里，建成区面积17.75 平方公里组团划分界定面积（ 平方公 里）官方功能定 位岗头
4、 片区高新工业、行 政办公、商业 、文体娱乐、 医疗配套及居 住区10.10集先进工业 、配套居住 于一体的综 合片区雪象 片区高新工业、行 政办公、商业 、文体娱乐、 医疗配套及居 住区9.80集商贸、居 住、先进工 业于一体的 综合片区坂田 片区高新工业、行 政办公、商业 、文体娱乐、 医疗配套及居 住区组成16.35集商贸、居 住、物流业 于一体的综 合片区岗头片区雪象片区坂田片区6片区发展背景：深圳市特区一体化先行示范区 ，高新技术研发产业园，国际化新市镇坂田定位 2010年1月18日，龙岗区委提出打造 华为科技城战略决策；11月3日，坂 田片区被批准设定为深圳市特区一 体化先行示范区
5、。 构建“科技坂田、 人居坂田、文化坂田、和谐坂田”为 目标 。政府视角 “坂田包括坂田,雪象和岗头， 在“十二五”这一重大战略转型期，龙岗区把坂田华为片区打造成深圳高新技术产业集聚和 发展的核心高地，推动坂田发展产业转型升级由生产加工基地 转变成高新技术研发产业园。并按照“国际化新市镇”标准推进该片区旧改，将其打造成集商业、商住于一体的服务功能体。 中部综合组团 龙华坂雪岗观澜福田中部发展轴信息来源：深圳市城市总体规划(2007-2020)重读坂田7中部综合组团规划：深圳城市副中心地位的确立，龙坂片区在该组团 中处于最有利位置。特区综合功能区龙华先进工业功能 区龙华坂田商贸 生活功能区华为富
6、士康 高新工业功能区中部综合组团包括宝安区的龙华、观澜和龙岗区的布吉坂雪岗。组团的功能定位为市中心区的配套综合服务区。根据组团城市结构的特点和产业发展需要，在龙坂一带形成四个功能明晰的分区集中有限的城市建设投资进行较高水平重点开发，迅速启动城市发展空间引导城市空间结构和功能结构的合理发展 该功能区属于旧城更新类型。应该通过强化旧区功能、挖掘建成区空间潜力，获得发展空间，与新区拓展同步考虑远景发展功能区为基本建成或土地正在清理、平整，可建设用地条件成熟、，属于整合完善类型。 应该通过对组团内用地、道路的规划整合，改善局部环境，完善公共设施、市政设施，进一步加强项目的引入和建设8企业名 称企业规
7、模进驻片区情况备注华为企业总 部占地1.3平方公里， 由培训中心、研发 中心、中试中心、 行政中心、生产中 心、数据中心、机 加中心，员工约 60000名中国代扣代缴个 人所得税企业百 强第一富士康生产基 地，研 发基地30万员工2007年交纳的地 税是7亿元，国税 是40亿元新天下企业总 部占地近20万多平方 米,总资产20多亿元 ,员工近万名2004年销售额达 50亿元人民币， 上缴利税1亿3千 万元人民币在龙坂片区的高科技企业较多，华为、新天下、康冠、元征 等，片区内高新技术产业就业人口约8万人，2009年，坂田税收高达137.26亿。并且在2009年启动了对华为城周边22平方公里的改造
8、。 高科技企业带来的管理层人员、科研人员及其他的员工，拥有较高的经济实力，能为片区的房地产市场提供强劲的支撑力。9项目简介规划面积岗头企 业互联 网培训中 心园区设立专职服务中心，为企业提供各项服务。现已被明确为龙岗 互联网企 业培育中心，现已与17家互联网企业达成租赁意向，成为龙岗 唯一的互联网企 业集中地建筑面积2.8万平 方米(楼高17层) 龙岗(坂 田上雪) 手机产 业园 该项目的前身是坂田上雪科技园，园区内最大的基伍、科泰克公司旗下品牌 GFIVE在全球手机市场排名前十。目前园区内已形成一个手机研发、生产、销 售产业链 条，共涉及企业50余家、年产值20多亿元。 占地60多万平方米
9、，现有建筑面积 80多万平方米 坂田南“ 慢生活” 文化产 业区 整个产业区划分为工艺文化产业区、饮食文化产业区、休闲文化产业区和田园 文化产业区等功能区，包括雅园路手造文化街、坂田美食文化村、南园文体中心 、银湖山郊野公园(南坑水库景观区、南山绿色通道)等项目。 中南国际 集团总 部 南集团同意在全球行政经济总 部大楼，规划在坂田中南工业园内，建成后将集 团总部由香港迁至坂田。产后集团年营业额约 12亿元，上缴利税约2亿元。 共10层，建筑面 积20000平方米深圳舜兴 /德邦物 流深圳公 司拟打造成为全国性的物流交易电子平台，预计建成后产值可达百亿元，创利税 10亿元。舜兴、德邦两家物流公
10、司的入驻，有效改善了坂田片区现代服务业匮 乏的问题。 占地5万平方米， 分两期建设 星河雅宝 高科总部 园 拟作为创业 板上市公司总部基地积极申报广东省战略性新兴产业 基地，建成后 将极大促进区域经济发 展，提高土地使用价值及节约、集约用地，并带动片区 产业升级。规划总占地面积 62.29万平方米， 设计容积率5.510自身产业调整带来的人口结构变化： 产业转型升级使得高素质人才聚集，低收入者外流。员工素质收入水平低级技术工人企业管理者、白领、专业技术人 员素质较低素质较高，基本都受过高等教育收入低，消费能力低收入较高，有较强的消费能力通过片区自身的产业升级，能使片区居民的层次得到提成，而通过
11、成熟片区的挤出效应，为龙坂片区带来大量的高尚人群，再吸引周边片区的高收入者，从而形成一个真正的高尚生活圈。生产基地员工主体企业总部、研发基地11“外来效应”：外来影响带来的人口结构变化：-得益于城市化进程 和关内土地开发接近尾声，南山、福田和罗湖客户呈现向关外区域置 业趋势东部沿海高尚 住宅区东部沿海高尚 住宅区龙华片区龙坂片区龙岗中心城龙岗中心城宝安中心区宝安中心区罗湖客户罗湖客户福田客户福田客户南山客户南山客户2000年以前2000年以前01-04年01-04年深圳湾填海 区深圳湾填海 区2005年2005年2005年2005年客户流向客户流向龙坂片区的巨大地理优势，使得它既是接纳福田外流
12、客户的最佳区域，同时也能依靠自身的规划和其他优势来抢夺罗湖和南山的客户，同时环中线也是一个客流来源的考虑因素。12片区发展背景：未来综合交通枢纽中心2006年前现有主要 对外交通 干道 布龙 龙观 机荷高速 民治大道 梅观高速 梅龙公路(已通车)南 起梅林关，北接布龙 路，到龙华广场 龙大公路(已通车)南 起已规划未动工的福 龙路，连接布龙路， 北接东莞大岭山 南坪快速干道(已通车 西起南头，途经龙华 ，东到坪地；福龙公 路，南起福田 ) 福龙路： (已经通车 )南起福田（香环立 交），连接龙大公 路 新区大道： (已部分 通车南起梅林关， 北接现在龙华的人 民北路，再向西接 现在的上塘路地铁
13、4号线延长段（福田口岸清湖方向，深圳北重要枢纽）地铁5号线： (前海-黄贝岭) 深圳北站： (已投入使用)广深港高速铁路：（已投入使用） 2006年20072008年2009-2011年交通规划：2011年前后，随着大运会的举办，片区近30条城市主干线将启动，全面的交通规划 将进一步扩大片区的辐射力和影响力，区域的资源优势将得以最大限度发挥。轻轨11号线： (目前尚未动工) 地铁6号线：(目前尚未动工) BRT：2号线连接上步南和清湖，龙坂片区设梅林检查站、坂田站、清湖三站，20分钟。2011年后13区域界定小结龙坂片区作为中部组团的核心，形成与福田中心区的互补态势，是深圳市特区一体化先行示范
14、区，高新技术研发产业园，国际化新市镇，坂田区域的人口高素质结构变化和福田/南山/罗湖的人口挤出效应以及外来交通核心枢纽的建立给坂田带来新的发展机遇。141.2 片区房地产市场2010年各区域土地供应中，供应量明显居前的是龙岗、宝安两区，其中龙岗区 ，全年 土地供应量以217万平米供地成为全市第一，占全市土地供应的46.2%；福田、罗湖土 地供应量极少。 2010土地供应情况：龙岗区土地供应相对充足152010年深圳楼市二级房地产市场2010年，深圳一手住房总成交面积为321万平米，较之2009年同比下滑47.9%，创下近10年以来 深圳一手商品住房成交量新低。其中宝、龙两区成交占深圳总成交量的
15、74.5%；其中又以龙岗区 成交最多，占全市总量的45.8%。成交均价为20164元/平米，较之2009年的14777元/平米同比上 涨36.4%。2010年深圳各区一手住房成交均价以盐田区最高，成交均价为43066元/平米；龙岗最 低，成交均价为14326元/平米。 16龙岗区一手房供应充足，成交量最多，但成交均价最低。2010年龙岗区商品住宅新增批售面积为166.5万平米，主要集中在下半年批售。全年批售面积与成交面积之比为1.13：1，供应相对充足。17龙坂片区历史供应情况：龙坂片区新房供应量从历年起伏 较大，今年到目前为止，已经突破了历史的最高水平 03年和08年是两个低谷期，而05年和
16、09年是低估后的急速反弹 龙坂片区的房地产市场走势并不稳定，但是，可以看到，其供应量高峰一般出现在房地产景气程度到达高峰期前。18龙坂片区历年价格变动：龙坂片区房价在深圳处于低洼，但龙坂片区 的新盘价格相对平稳，价格从01年开始慢慢上升，06年到07年处于 了一个急速上升期，而07年到现在则又是平稳发展。龙坂片区房地产价格走势192010深圳市房地产二手市场2010年深圳全市共成交二手住房929.4万平米，较之全年新房成交321万平米，二手房与新房成交面积比为2.9：1。 其中尤以龙岗区成交最多，达201.33万平米，占全市的21.7% ，年成交均价为9618元/平米，相对于其他区域及新房价格，龙岗区的二手房仍处于全市的价格洼地。 20片区房地产市场小结土地供应：深圳市居住性土地整体供应不足，但龙岗区土地供应相对充 足；一手房市场：深圳市一手房成交面积较09年下滑，价格呈上升趋势，龙岗区一手房成交面积上涨幅度增大，同时价格虽为深圳市房价低洼，但是呈上涨趋势；二手房市场：龙岗区二手房成交面积居全市之首，价格也处于全
