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1、常青花园战略发展构想使命契机突围实施自我角色定位抓住新的历史机遇战略发展重点战略实施构想战 略 树常青花园应该担当的角色是什么？第一章 使命 社区新城?常青花园除了定位自身，更应该站在大武汉的舞台上，给出一个更适合、更具发展眼光的定位常青花园不仅是一个独立的城作为新城更应该是城市的副中心常青花园360万的总建筑面积，由15个小区和1个中心商业街组成，可居住3万多户，是一座集居住、商务、金融、行政、娱乐、教育、卫生、交通等为一体的多功能综合性新城 。外向型的城市道路、街区式的布局以及”三点之心“的区位，都体现出常青花园由一个居住型的新城向城市副中心的转变的可能。常青花园的道路骨架为环形放射状全方
2、位对外发散，区域内则以三环线及轴线连接，使常青花园成为一个开放型的城市。交通原型外向型城市道路城市干道城市干道城 市 干 道城市干道城市干道内环中环外环证据：规划之初的开放型城市构想规划布局城市街区围绕中心公园向外发散，依托环形城市道路和内部交通系统，使每个小区是一个独立的城区，每个小区就是城市中的一个”街“，并依托地铁、学校、银行、邮局等配套设施形成典型的城市化配套建设，构筑城市化的街区。街区街区街区街区街区街区街区街区街区街区街区街区证据：规划之初的开放型城市构想欠缺：配套格局大、全城市副中心高档商业配套空白！常青花园的教育、医疗配套均较完善，其商业设施多为便民性商业，主要服务于常青花园内
3、部居民日常生活，辐射发散力欠缺。作为城市副中心，商业的集散力和外扩性、多样性是其象征，对于常青花园而言，经过了十多年的发展，尚未成为真正的城市副中心，商业未完善是主因。常青花园在汉口北扩机会下要抓住什么？第二章 机遇 泛金银湖 旅游居住区交通人口？机遇一：武汉市城市发展战略南突北扩常青花园是汉口北扩的源点和圆点“北扩”让东西湖区、盘龙城等纳入大汉口城的范围中，且二者属性分别由近郊、远郊转变为泛城区、近郊区。市政府提出“南突北扩”和打造武汉“空港经济”的战略；盘龙城的开发滞后于东西湖区近十年，1993年常青花园的开发是东西湖区“造城”的起点；如今，常青花园是连接东西湖两大区金银湖、金银潭和盘龙城
4、与中心城区的“中 心纽带”；5年后，明后两年将完成的30亿汉口站扩建及配套改造工程等，带动该区域成为 武汉试验区的新窗口，且促进5年后汉口城区扩大到外环，汉口的中心区域将扩大一倍，中心区域线延至张公堤附近；常青花园将成为北扩后 的中心。常青花园成为泛金银湖生态城的中心东西湖区在向中心城区转化”一区两片，三城一新“吴家山组团、泛金银湖生态组团、台资工业园产业城组团北扩：战略：三城：机遇二：东西湖区融入了大汉口规划范围为东西湖区金银湖片、金银潭片及常青花园和中环线以南硚口部分地区，总用地面积约77.8平方公里；泛金银湖生态城将建设金银湖和金银潭两大公共服务中心和常青花园一个商业带。对于泛金银湖生态
5、组团：区位上，常青花园是泛金银湖生态城的 中心；功能上，常青花园一条商业带服务于整 个区域，是商业中心；机遇三：汉口北扩核心支点立体交通常青花园成就大汉口北部的枢纽和口岸泛金银湖生态城的建设使区域形成纵横交错的道路骨架：客货运交通组织图多层公交系统概念图常青花园成为泛金银湖区域交通架构中，对内、对外交通联系的核心区域内：马池路、金山大道至花园中路，张柏路、机场快速路、机场第二通道，贯通环湖中路，马城上下常青立交的匝道、金山大道连接花园中路的立交、机场路跨马池路立交等;与区域外：中环线，盘龙大道、建设大道延长线，开设联系轨道2号线的轨道交通，设立28条对外连通道路。时间项目建设地点建设形式功能作
6、用 2008年机场路（常青立交至马池路段） 改造工程 道路改造加强与主城联系金南一路左转至中环线箍道新建立交箍道加强与常青花园联系 马池路机场高速路立交新建立交加强内部联系 姑李路（中环线马池路）段道 路工程道路改造加强与主城联系2009 2010年金山大道花园中路高架桥新建立交加强内部联系花园中路东延（常青花园至将军 路）新建道路完善区内路网将军四路改造及南延（接塔子湖 西路）道路改造完善区内路网地铁常青花园站换乘枢纽和PR 小起初换乘中心新建枢纽建立合理的区域公交 体系2008200820102010年与常青花园直接相关的外部道路建设规划年与常青花园直接相关的外部道路建设规划机会点：从纯粹
7、交通口岸过渡到城市口岸常青花园成为城北口岸尚缺商业中心城市口岸承担着巨大的”经济带动力“的作用，并非单一的交通发达所能承载。交通口岸却是发展城市口岸的前提和保障。对于常青花园现状而言，要成为北城的城市口岸，必须将其商业由内向型的配套，转换成外向型的商业中心。常青花园在“马场经济”机会下能得到什么？武汉已获得国家体育总局批准开展“速度赛马赛事运作平台”试点 ，马场将成为关注热点。关于进行“马彩”申请事宜，由政府相关部门，将报告呈递给了国家体彩中心，有望批准开放“马彩”，前景乐观。新兴产业会带来新的产业支撑和需求旅游居住商业文化娱乐新兴产业带来常青花园具有处于泛金银湖旅游居住新城核心，连接赛马场和
8、极地海洋世界的中点和交通枢纽；入住8万人以上，成为汉口北部“中产阶级大本营”；目前是金银湖区域餐饮、文化娱乐的核心区域。常青花园依托新兴的马场经济，具备发展旅游与商业服务产业的巨大潜质常青花园成为城北口岸尚缺商业中心依托马场经济，具备旅游与商业服务的潜质未来的常青花园，将朝着怎样的方向发展？常青花园发展需要新定位！第三章 突围社区发展模式多个社区新城模式?从单纯住宅开发进化到依靠某一亮点支撑的复合开发模式，是我们对常青花园未来发展的新方向。突围1：商业是空白，也是发展新动力常 青 花 园规划原形未来发展城市副中心北城口岸仍旧只是一个封闭的城，没有外向发展的原因在于配套欠缺，缺乏城市副中心的灵魂
9、”商业“是交通口岸，要成为城市口岸尚缺乏经济带动力，商业由内转外是基本，”常青商业带“的规划提供契机突围2：市场尚无系统的、新颖的商业复合地产模式步行街？SHOPPING？购物乐园？商业街？常青花园 300万方大社区、 内部既15万人口的 消费力是他人 无法企及的优势？这种商业模式是？常青花园的商业模式应该是RBD！常青花园的商业将是武汉首席地铁RBDRBD，是英文Recreational Business District的缩写，为“游憩商业区”、“休闲商务区”等，是城市中以游憩与商业服务为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域。 这也是我们对7、8、9号地块等的
10、综合属性定位。 A、城市规划布局需要RBDB、常青花园现状及转变提供了RBD的基础条件C、庞大的消费力及需求支撑RBD运营D、打造RBD对常青花园形成利好常青花园具备什么条件塑造RBD？常青花园能够打造RBDA、整体规划布局能够打造RBD城市规划的理念随着城市的扩张已经发生转变，目前是配合不同功能定位实行“多中心化点式布局”；这种布局使常青作为一个北城的“休闲商业中心”符合发展趋势，成为可能；泛金银湖的公共服务体系主要结构为“一主、一辅、一带、多心” ，常青商业带无疑承担了满足区域商业需求的作用；目前泛金银湖区域的商业多为小区内配便民商业，休闲游憩类需求需要载体满足；常青花园若打造RBD，与王
11、家墩CBD恰相呼应，位居后者边缘，分担不同功能且能借力。 B、常青花园打造RBD已经具备基础条件 常青花园作为综合型的城市副中心和北城口岸，交通等支撑使其已经具备RBD的先决条件； 泛金银湖生态城的规划目标，使旅游与商业能有效结合；同时，东方马城周围3.5公里范围内，将成为泛金银湖地区最繁华的区域，规划配建商业、酒店、娱乐、停车等各种设施；这些都使RBD建设已经做好铺垫； 常青花园中心的7、8、9号地块尚未开发，体量等使RBD的塑造具备空间。C、RBD的构成拥有有力的消费支撑泛金银湖地区规划3个居住片区：金银湖、金银潭和三环线南；其中，金银湖、金银潭片区，系高档社区，规划人口为16万、13万；
12、三环线南居住片区，为普通居住社区，规划人口10万；目前金银湖片现状有4万人，金银潭地区为待开发区，现状有4万人，常青花园现居民有8万人左右，建设完后预计有20万人；区域人口构成以中年为主，21-40岁年龄段比例为50；且以事业单位人员及公司职员为首，比例为37%-46%；人口构成需要休闲商业； 泛金银湖区域未来共4050万的居民、现有的近16万人的消费力为RBD的经营构筑良好前景。D、形成RBD给常青花园带来诸多利好常青花园打造RBD，完善了十多年来未解决的商业配套，对城市副中心、城市口岸的形成更有推动力；塑造RBD，其主题和综合的形态使常青花园未来庞大的商业体量得以更合理的释放；RBD将泛金
13、银湖区域乃至其外居民吸引并瞩目于常青花园，人气增长、中心形成，为常青花园剩余的住宅等的消化及价值提升有益；RBD是常青花园自之前“生态、人文”等宣传之后的一个良好的切入点，承载着“城市建设”，便于形象提升。依托7、8、9号地块等塑造武汉首席地铁RBD，使其带动整个常青花园品牌开发的提升，是常青花园未来战略发展的重点！常青花园如何打造成RBD？第四章 实施规划布局功能分区主题风格运营模式规划布局：综合型商业布局院街步行街购物中心步行街院落商街购物中心常青花园形成RBD，首先要解决的是人气问题，如何将泛金银湖生态城和区外居民引入，依赖于内外交通的“通达”和“合理”。RBD人流引入需合理的交通动线目
14、前情况下，尽管常青花园与堤外区域的连接通道窄小，但城市规划已经预留多项入口，可解决该问题，只是目前市政建设尚未到位。按照规划，常青花园作为城市副中心，未来的交通是通达的。打造RBD需常青花园借用力量促进规划道路的加速；另外，常青花园跨越机场高速连接金银湖片的立交桥或箍道应加快建设。规划布局：引人入街常青花园RBD塑造的是中高档休闲业态结合周边人群的层次， 常青花园RBD要打造的是中高档休闲娱乐中心； 其业态可考虑餐饮：休闲娱乐：购物为3：4：2。常青花园的RBD是旅游吸引物不同于深圳华侨城、江苏南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段等国内不同RBD的运作模式，常青花园的RBD只是“旅游
15、吸引物”，承载的是“休闲”“短暂的休憩”功能。RBD的商魂培育依赖主题商业 时尚主题娱乐前线等； 休闲主题公园商业等； 文化主题风情院落街、艺术长廊等； 快乐主题生态长廊、亲子乐园等；风情院落街（或 美食城）等娱乐前线公园商业、 生态长廊示例：对于7、8、9号地块，商业需结合其规划形态使组团主题化，如：常青花园RBD引景于商公园商业常青花园的中央生态公园，规模较大，与8号地块“院落商街”紧密相邻，同时可以延伸至7号地块，引景与商，将商业与景观结合，形成特色公园商业，提高商业的休闲游憩性。公园与商业的衔接点打造公园商业的核心地带公园式的开放性商业地产，区别于商业步行街和购物中心（MALL），以体
16、验式商业为主体，业态有主力连锁超市、专业连锁超市、主题百货、独立商铺、专卖店和主题概念店等多业态。参考案例：蝶湖湾仔道；位于蝶湖湾的西南部，商业建面为21460、餐饮娱乐为20380；由主题广场、街院式商业群、空中回廊、湖畔餐厅、湖畔公寓裙房和若干栋阔达千平的商业单体组成，是商业情景、时尚精神化半岛式复合商业集群。深圳市怡景中心城；以“紫禁公园”为概念设计，拥有近3万平方米的屋顶生态公园和1.5万平方米的下沉水景广场，整个购物中心完全掩映在自然绿色的环境之中，顾客可以边逛街边赏景 。日本博多水城将运河引入商 业，也是“公园商业”的变异RBD的商务灵活化酒店式写字楼参考案例：河南金印现代城的城际酒店式写字楼 、广州东风西路的亚洲金融中心等；其主要特点为统一产权、中小户型、酒店式配套服务、较高的租金管理费等。 常青花园部分高层楼栋规划为“公寓式办公”，对于常青花园塑造RBD，其核心在于商业，商贸和商务为辅。建议商务部分采用不低于三星级的“酒店式写字楼”的理
