税务基础知识-房地产的相关税费解读

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1、 房地产的相关税费解读薛颖子教学内容城镇土地使用税耕地占用税土地增值税契税 两税一费房产税印花税v教学目的：通过本次学习，使大家了解房地产税收 的类型及其相关规定，掌握发生房地产转让、销售、房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收。v重点难点：重点是房地产转让、销售、房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收；难点是各种税收 的课税依据。 税收是国家凭借权力参与国民收入分配和再分配的一种形式 ，具有强制性、无偿性和固定性的特点。 税收不仅是国家或地方政府获得财政收入的主要渠道，也是国家和地方政府对各项活动进行宏观调控的重要杠杆。税收的构成要素： 纳税义务人（课税主体，即谁缴纳税？） 课税对象（课税客

2、体， 纳什么税？ ） 税基、税率（纳多少税？ ） 纳税时间（什么时候开始计税？） 纳税地点（什么地方纳税？） 附加、加成和减免 违章处理我国现行的房地产税收体系有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税，紧密相关的有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税。批租与开发阶段流通阶段保有阶段房地产开发经营的税费房地产开发经营的税费前期税费建设阶段 税费主要有两税一费 、土地增值税、 契税、印花税、 所得税等。包括城镇土 地使用税、 房产税、城 市房地产税 （外资）。房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。一、房产税房产税的基本内容1.纳

3、税人 房产税由产权所有人缴纳。凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。 产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。 前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税人.2.2.课税对象及范围课税对象及范围征税 对象：征税征税 范围：范围：城市城市 ：县城：县城：工矿区工矿区 ：建制镇建制镇 ：房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物， 如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。城市、县城、建制镇和工矿区的房产城市、县城、建制镇和工矿区的房产

4、. .是经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，不包括农村是经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，不包括农村. .是指县人民政府所在地的城镇是指县人民政府所在地的城镇. .是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇. .是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标 准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。房产税采用从价计征。计税办法分为按余值计征和租金收入计 征两种形式。（1 1）经营自用房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

5、计税）经营自用房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税 余值，指依照税法规定按房产原值一次减除余值，指依照税法规定按房产原值一次减除10103030的损的损 耗价值以后的耗价值以后的余额余额。（2 2）出租房屋，以）出租房屋，以租金收入租金收入为计税依据。房产的租金收入，为计税依据。房产的租金收入， 是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收 入和实物收入。入和实物收入。3.3.计税依据计税依据（3）投资联营 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投

6、资者参与投资利润分红，共担风险于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险 的，按的，按房产余值房产余值作为计税依据计征房产税；作为计税依据计征房产税； 对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定 由出租方由出租方按租金收入按租金收入计算缴纳房产税。计算缴纳房产税。（4）融资租赁：按照规定，对于融资租赁房屋，由于租赁费中包含了房屋的价款、手续费和融资利息等，且租赁期满后，当承租方 支付最后一笔租赁费后，房屋的产权要转移到承租方。实际

7、上这是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在对融资租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征 收。应纳税额房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产” 科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的 ，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明 显不合理的，应重新予以评估。 应纳税额房产计税余值（或租金收入）应纳税额房产计税余值（或租金收入）适用税率适用税率房产计税余值房产原值房产计税余值房产原值（1 1原值减除率）原值减除率）适用税率：余值法：税率为1.2% 租金收入法：税率为12% 原值减除率：10%30% 一般取30%5.应纳税额计算举例例1：某国有企业，20

8、02年度自有房屋6幢，其中4幢用于生 产经营，房产原值800万元；不包括冷暖通风设备100万元 ；2幢房屋租给某公司作生产经营用房，年租金收入80万元 。该省规定按房产原值一次扣除30后的余值计税。计算该企业当年应纳的房产税。自用房产应纳税自用房产应纳税 （800800100100）（1 13030）1.2%1.2%7.56 7.56 （万元）（万元）租金收入应纳税额租金收入应纳税额801280129.69.6（万元）（万元）全年应纳房产税额全年应纳房产税额7.567.569.69.617.1617.16（万元）（万元）6.纳税时间和地点 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；购置

9、新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税； 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税； 出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税；产税； 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。房屋使用或交付之次月起计征房产税。纳税地点：房产所在地7.减税、免税对下述房地产免征房产税：（1）

10、国家机关、人民团体、军队自用的房产，但上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免征范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。（3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产，但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免征范围。（4）个人所有非营业用房产。（5）经财政部批准免税的其他房产。其包括： 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征； 对企业因破产、撤销而闲置不用的房产可暂不征，恢复使用时征收； 房产大修停用半年以上的，经申请审核，大修期间免征； 在建项目的服务性临时建筑，施工期间一律免征； 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产； 中、小、高等学

11、校用于教育和科研等本身业务的房产免税，但校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定缴纳房产税。（一）城镇土地使用税城镇土地使用税（简称土地使用税），是国家按使用土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。征税的目的、意义：（1）开征土地使用税，可以利用经济杠杆，调整土地占用关系，促进土地使用者节约用地、合理用地。（2）适当调节不同地区之间的土地级差地租，使各土地使用者在同等条件下进行公平竞争。（3）增加国家财政收入。二、城镇土地使用税（三）城镇土地使用税的基本内容1.纳税人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个 人，为城镇土地使用税的纳税义务人 。拥有土地使用权

12、的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实 际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由 实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税 。 2.课税对象和征收范围城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域 范围内属于国家所有和集体所有的土地。3.课税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。应纳税额计税土地面积（平方米）适用税额（1）大城市1.5元至30元；海口市、三亚市分六个距级，税额为四角至四元（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。2006年12月31日温家宝总理签发中华人民共和国国务院令第

13、483号国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定，自2007年1月1日起施行。 4.纳税地点土地使用税由土地所在地的税务机关征收。 5.纳税期限（1）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。（3）纳税人新征用的土地，必须于批准征用之日起30日内申报登记。6.减税、免税（1）政策性免征 国家机关、人民团体、军队自用的土地； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地； 市政街道、广场、绿化地带等公用土地； 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 经批准开山填海整治的土地和改造的废

14、弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税510年； 由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。 应纳税额计算举例本市某商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地的面积为10000平方米，经确定属一等地段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段，共占地6000平方米；一座配送仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为20000平方米；另外，该商场自办托儿所占地面积3500平方米，属三等地段。（注：一等地段年税额4元平方米；三等地段年税额2元平方米；五等地段年税额1元平方米）。该商场全年应纳城镇土地使用税税额为？商场占地应纳税额商场占地应纳税额100004100004400

15、0040000（元）（元）分店占地应纳税额分店占地应纳税额60002600021200012000（元）（元）仓库占地应纳税额仓库占地应纳税额2000012000012000020000（元）（元）商场自办托儿所按税法规定免税商场自办托儿所按税法规定免税全年应纳土地使用税额全年应纳土地使用税额4000040000120001200020000200007200072000（元）（元）（一）耕地占用税耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。征税的目的、意义：（1）开征耕地占用税是加强土地管理，保护耕地的重要手段，从而达到保护珍贵的耕地资源。（2）开征耕地占用税有利于农业生产的发展，通过征税可以把部分税款用于发展农业，促进农业和整个国民经济的发展。三、耕地占用税（三）耕地占用税的基本内容1.纳税人v 凡占用耕地建房或者从事其他非农业生产建设的单位和个 人，都是耕地占用税的纳税人。 v 前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股 份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业 单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个 人，包括个体工商户以及其他个人。2.课税依据耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。（四）税率2008年1月1日新规定：（1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级