应用收益还原法答题方法

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1、1应用收益还原法答题方法应用收益还原法答题方法二、解答计算题注意事项二、解答计算题注意事项 1、仔细审题，用对方法； 2、格式正确，步骤清楚，切忌省略中间过程，不写出计算公式或算式； 3、简单计算题要先写明解题方法，综合计算题先写明解题思路； 4、注意标明单位，并按要求进行单位换算； 5、尽可能多做几步，哪怕只能列出使用方法和计算公式； 6、注意检查，避免出现计算错误，以及不按要求保留小数点后位数。 三、三、19981998 年采用收益还原法计算题解析年采用收益还原法计算题解析 题目：1998 年土地估价理论与方法第五大题计算题的第一小题（略） （一）审题 1、浏览题目，构思解题方法 从题目中

2、给出条件看出，该宗土地及建筑物出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 2、仔细查看题目中的条件，思考哪些可用，还需要哪些 重点留意：土地与建筑物的还原率、土地与建筑物的估价时点、计算土地与建筑物客观收益和客观费用的条件、各已知条件的单位。 （二）草拟出解题适用的公式和基本思路 1、适用公式 特别注意：计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式；计算土地价格时，必须采用有限年期公式。 2、解题基本思路 第一步：根据房地客观收益和客观费用，计算房地纯收益 第二步：通过建筑物重置价格求得现值，再用房屋还原率计算房屋纯收益 第三步：将房地纯收益减除房屋纯收益，得到土地纯收益 第四步：用土地还原率，采

3、用适用公式求得估价时点的土地价格一、一、19981998 年采用收益还原法计算题解析（续）年采用收益还原法计算题解析（续） 解题步骤 （1）选择计算方法 （2）总收益计算（采用客观收益） （3）出租总费用计算 （4）房屋年纯收益计算 （5）土地纯收益计算 （6）估价时点土地价格计算 注意题目要求的是总地价还是单位地价 （四）、难点及常见问题分析 （1）难点：在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限 （2）常见问题：应试者不考虑估价时点，土地使用权剩余年限取值错误 二、收益还原法复习二、收益还原法复习 21、收益还原法的原理及适用范围 只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价

4、 2、收益还原法的估价程序与计算方法 （1）计算总收益 采用客观收益，总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等 房地出租的总费用包括年管理费、年维修费、年保险费、年税金和年折旧费。 房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况： A.房屋耐用年限 土地使用权出让年限，计算公式为 B. 房屋耐用年限 土地使用权出让年限，需调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，计算公式为 房屋可使用年限 = 土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限 房屋年纯收益 = 房屋现值 建筑物还原率 房屋现值 = 房屋重置价 房屋成新度 = 房屋

5、重置价 - 房屋总折旧 （3）计算土地纯收益 房地出租中的土地纯收益求取： 土地纯收益 = 总收益-总费用-房屋纯收益 = 房地纯收益房屋纯收益 （4）确定合适的还原率：分综合还原率、建筑物还原率和土地还原率 （5）选择公式求算地价 最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式： P土地价格 a土地纯收益 r土地还原率 n土地收益年限 该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算土地年纯收益一、收益还原法应用复习一、收益还原法应用复习 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的价格 第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收

6、益，得到土地的纯收益 第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格 计算公式：土地价格 = 土地纯收益/土地还原率 2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路及计算公式与评估土地价格类似 3、利用收益还原法评估不动产价格 基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率有所不同。 4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格 采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益

7、。 二、二、20002000 年采用收益还原法计算题解析年采用收益还原法计算题解析 题目：2000 年土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题（略） （一）审题 31、明确题意，选择估价方法。待估地产有收益，适合采用收益还原法 2、明确估价时点，与土地使用权取得时间隔了 5 年 3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用 4、明确题目要求计算出的价格类型，土地市场价格的单位应为“元/平方米” （二）解题思路 第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益 第二步：计算建筑物部分产生的纯收益 第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益 第四步：计算剩余使用年限下的土地

8、市场价格 （三）列出评估过程 1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法 2、基本公式 （1）房地年纯收益计算公式 （2）建筑物年纯收益计算公式 （3）土地年纯收益计算公式 （4）有限年限土地价格公式3、计算步骤 （1）计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号) 年租金收益=月租金收入12 月 押金年运用收益=押金押金收益率 年总收益=年租金收益+押金年运用收益 （2）计算房地年总费用 年总费用=月平均费用12 月 （3）计算房地年纯收益 房地年纯收益=年总收益 - 年总费用 （4）计算建筑物年纯收益 建筑物现值=重置价格建筑面积剩余使用年限/耐用年限 建筑物年纯收益=建筑

9、物现值建筑物还原率 （5）计算土地年纯收益 土地年纯收益=房地年纯收益 - 建筑物年纯收益 （6）计算土地市场价格 土地单位面积价格=土地总价格/土地面积 （四）难点及常见错误分析 1、难点 （1）估价时点和土地使用年限的关系 （2）土地年纯收益的计算 （3）所提供条件的清晰分类 2、常见错误分析 （1）没有解题思路说明 （2）房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算 （3）房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误 （4）建筑物年纯收益计算基数错误 （5）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误 4（6）没有计算土地单位面积价格 （7）解题思路或计算步骤混乱5收集的资料包括： 1)收益还原法应

10、收集以下资料： A开发后的房地产出租收益； B房地产出租费用及有关税费等； C房屋重置成本； D土地还原率、房屋还原率等参数； E当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。 2)市场比较法应收集以下资料： A三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例；B土地还原率等参数； C当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。 3)基准地价系数修正法应收集以下资料： A. 当地基准地价及修正体系； B待估宗地所在土地级别； C土地还原率等参数； D当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。 4)剩余法应收集以下资料： A开发后的不动产市

11、场售价； B开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用； C土地还原率、年贷款利率等参数； 6D当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。 三、土地估价报告改错题 土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下： 第一部分总述 1估价依据中，中华人民共和国房地产管理法，应为中华人民共和国城市房地产管理法。 2国家土地管理局关于印发土地估价报告规范格式(1996)的通知(1995国土籍字第 180 号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。 3估价依据缺乏土地估价技术规程。 4地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。 5，使用说明中，待估宗地的土地面积、

12、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的国有土地使用证为准。 6“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。 7缺少土地估价师签字栏。 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 8估价对象描述中，待估宗地的容积率应为 081。 第三部分土地估价 9成本逼近法的计算公式有误。 10成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。 11成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息土地取得费及有关税费开发周期 585 土地开发费开发周期 12585。 712投资利润

13、计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。 13计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。 14增值收益率有打印错误。 15成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为 50 年期的价格。 16. 基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。 17基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为 081，容积率修正系数为 10。 18基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限 50 年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。

14、19基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确 1999 年 12 月 31 日至 2001 年 1 月 31 日之间的地价变化情况。 20基准地价系数修正法计算结果有误。 21地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。 22地价确定中，两种方法的权重和不等于 10。 23估价结果中，总地价没有大写。 24缺少土地估价结果一览表。 第四部分附件 25缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。 26缺少估价对象的照片资料。 8（土地估价师）2000 年土地估价实务第一部分 综合计算题（共 2 题，每题各 40 分，总分 80 分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式;无

15、计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留 2 位小数。请在每题下方空白处答题）一、某公司于 1998 年 10 月通过出让方式获得一 5000 平方米土地的使用权，出让年限为 50 年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为 3。该公司于 1999 年 10 月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于 2000 年 10 月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的 70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?项目其他有关资料如下：（1）该大楼 13 层为商场，建筑面积为 3000 平方米，415 层为办公楼。 （2）大楼开发周期预期二年，第一年投入 60%，第二年投

16、入 40%。 （3）大楼建成后该公司计划自留 2000 平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为 90%和 80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米 3000 元，同类物业的商场市场租金水平每月为 300 元/平方米，办公楼市场租金水平每月为 150 元/平方米。 （4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的 10%,维修费为租金的 8%，保险费为建安造价的 2，税金为年租金的 12%;项目投资回报率取建安造价的 30%;建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 2%。另外，当地土地还原率为 8%，综合还原率为 10%，银行贷款利息率为 10% 二、C 市的某企业拟购进 A 市的宗地 H，委托某土地评