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1、地产项目的投资与策划,房地产项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了开发商选择开发项目的过程。这个过程是考验和衡量开发商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。,石家庄万隆国际房地产营销策划,一 项目的基本情况二 项目的经济技术指标三 项目市场研究四 项目市场定位,一 项目基本情况,本项目位于石家庄市裕华东路与育才街交汇处，城市核心地段。周边集中大量写字楼、银行、宾馆及办事机关，为入驻企业搭建良好的商务平台。同时，项目附近很多省市级医院，提供可靠的医疗保障。周围学校众多，为住户提供良好的教育条件。本项目占地面积19200平米，总建筑面积87000平米。建筑规模为
2、地下8000平米，地上79000平米，建筑容积率为4.11。分为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑，地下一层，地上14-16层。,二 项目的经济技术指标,本项目总投资为336985500元，每平方米造价为3873元，总销售额为551500000元，其中住宅部分总建筑面积6万平方米，初步定价为6000元每平方米，总销售金额为360000000元。写字楼部分定位在8000元每平方米，总建筑面积1.9万平方米，总销售额为152000000元。车位总计395个，总造价为每个车位造价为100000元，则总销售额为39500000元。,三 项目市场研究,2007年石家庄市建设项目投资完成668亿元，增长
3、38.3%；施工项目个数330个，增长42.9%；新开工项目345个，增长46.6%；房地产开发完成投资522亿元，增长38.7%；施工面积和竣工面积达到698万平米和608万平米，分别比上年增长26.3%和28.9%。2007年7-12月份，石家庄市取得预售资格的项目145个，共计预售面积436.85万平米，销售面积492.34万平米。数据显示5-12月份市场销售面积大于预售面积，从市场角度看有一定的消费市场在。,项目地块优劣分析优势-区域优势-本项目位于一环二环之间，区位优势明显，交通便利，升值潜力大 环境优势-项目临近石门公园 配套优势-项目临近大学、重点中学等教育优势明显，周围成熟的医
4、疗商业以及商务配套设施 选择优势-本项目包括写字楼和住宅两种物业形态对投资者有很大吸引力,劣势 竞争劣势-周边项目的相继建成对本项目的建筑风格及建筑档次有很大影响 规划劣势-由于本项目的地块狭小，规划起来困难，很难形成自己独具特色的社区景观,四 项目市场定位,根据对项目地块分析及产品特征，认为本项目项目定位不应盲目攀大、拔高；太低则会与竞争对手形成雷同，因此在项目定位上务必以差别化原则来统领项目的整体定位。故本项目整体定位上应该是争取裕华区、周边区域的白领阶层及城区投资群体，通过周围无与伦比的成熟的配套设施，以高素质形象品质定位区别于周围素质不高的楼盘，以无竞争态势进入市场，以性价比吸引市场。
5、,项目整体形象建议 【都市新贵栖息地】区域定位以项目所在地周边为主，辐射其 他地区功能定位满足中高档需求建筑风格浪漫且简约、时尚的现代风格,房地产投资风险分析及规避,1.项目风险性评价价值提升及其实现的风险性项目的规划和设计是否足以提升周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2.资金运作风险性减少资金占有比例，加快资金周转速度，降低财务成本，对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼。,3.经济政策风险国际国内宏观经济形势的变化国家地方相关经济政策的出台及相关市政配套设施的建设,THE END! 08级造价二班 李峰杰 20084040431,
