《房地产估价中的还原利率探析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价中的还原利率探析（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、02 0 0 7 / 8T E C H N O L O G Y A N D M A R K E T技 术 与 市 场理 。采 购 的 其 他 活 动 会 计 记 账 凭 证 的 自 动 编 制 , 与 此 相 仿 。 同样 , 各 种 业 务 活 动 记 账 凭 证 的 自 动 编 制 , 均 可 参 照 这 种 方 法 实现 。 根 据 现 有 应 用 的 信 息 技 术 , 使 用 这 种 方 法 并 不 复 杂 , 而 且 操作 也 十 分 简 单 , 只 用 一 些 选 择 操 作 即 可 。参 考 文 献 : 1 张 静 远 , 袁 皓 . 事 件 驱 动 法 和 事 项 法 的 异
2、 同 分 析 J . 北 方 经 贸 ,2 0 0 5 , ( 2 ) . 2 代 逸 生 , 陆 峻 梅 . 财 务 业 务 一 体 化 会 计 信 息 系 统 中 记 帐 凭 证自 动 生 成 J . 中 国 管 理 信 息 化 , 2 0 0 6 , ( 8 ) . 3 常 剑 峰 . 事 件 驱 动 型 会 计 信 息 系 统 业 务 处 理 和 信 息 处 理 的风 险 与 控 制 J . 中 国 管 理 信 息 化 , 2 0 0 5 , ( 8 ) . 4 周 娟 . 事 项 法 : 会 计 信 息 系 统 革 新 J . 中 国 管 理 信 息 化 , 2 0 0 5 ,( 7
3、 ) . 5 冯 澎 , 杨 成 . 自 定 义 转 帐 在 会 计 信 息 系 统 中 的 实 现 和 应 用 J .中 国 管 理 信 息 化 , 2 0 0 6 , ( 3 ) . 6 刘 萍 . 业 务 事 件 驱 动 的 会 计 信 息 系 统 体 系 结 构 J . 上 海 会 计 ,2 0 0 3 , ( 1 2 ) . 7 刘 萍 , 袁 细 寿 . 运 用 R E A 会 计 模 型 开 展 会 计 信 息 系 统 教 学 J .财 会 月 刊 , 2 0 0 6 , ( 4 ) .1 . 引 言在 房 地 产 估 价 中 , 经 常 用 到 的 方 法 有 三 种 : 市
4、场 法 、 成 本法 和 收 益 还 原 法 。 而 对 收 益 性 物 业 诸 如 商 场 、 写 字 楼 、 宾 馆 等 ,由 于 种 种 原 因 , 利 用 前 两 种 方 法 往 往 无 法 真 正 准 确 地 反 映 其真 实 价 值 , 因 此 就 需 要 用 到 收 益 还 原 法 来 完 成 。 收 益 法 是 基 于预 期 原 理 , 即 未 来 收 益 权 利 的 现 在 价 值 , 根 据 估 价 对 象 房 地 产的 正 常 年 收 益 , 扣 除 必 要 的 各 项 费 用 和 税 费 后 , 获 得 其 年 纯 收益 , 然 后 将 该 年 纯 收 益 利 用 还
5、原 利 率 还 原 , 即 得 要 估 价 的 房 地产 价 格 。 实 际 工 作 中 , 由 于 还 原 利 率 的 确 定 在 一 定 程 度 上 难 以得 到 解 决 , 因 此 , 其 应 用 受 到 限 制 。2 . 还 原 利 率 的 实 质经 济 学 上 , 还 原 利 率 是 将 纯 收 益 还 原 或 贴 现 为 价 格 的 比率 , 实 际 是 一 种 投 资 收 益 率 。 用 马 克 思 的 地 价 公 式 表 示 还 原 利率 , 则 v = a / r , 其 中 v 指 不 动 产 价 格 , a 指 纯 收 益 , r 指 还 原利 率 。 还 原 利 率 位
6、 于 算 式 的 分 母 , 根 据 微 分 原 理 , 它 对 不 动 产价 格 的 影 响 为 其 平 方 的 负 倒 数 倍 , 因 此 , 还 原 利 率 的 微 小 变 化就 会 引 起 不 动 产 价 格 的 剧 烈 波 动 。由 于 房 地 产 具 有 投 资 和 消 费 的 双 重 属 性 , 购 买 房 地 产 ( 尤其 是 收 益 性 房 地 产 ) , 实 质 上 就 是 一 种 投 资 , 其 投 资 额 就 是 该 房地 产 的 价 格 , 而 其 收 益 即 为 每 年 的 纯 收 益 , 这 就 像 在 银 行 存 款能 获 得 利 息 一 样 。 知 道 了 银
7、 行 每 年 支 付 的 利 息 及 银 行 利 率 , 就可 以 反 求 出 存 入 的 资 金 ; 同 样 , 知 道 了 房 地 产 每 年 的 纯 收 益 及还 原 利 率 , 也 可 反 求 出 房 地 产 的 价 格 。 可 见 , 还 原 利 率 就 像 存款 的 利 率 一 样 , 在 本 质 上 是 房 地 产 投 资 的 收 益 率 。任 何 一 个 购 置 收 益 型 房 地 产 的 投 资 者 , 购 置 资 产 后 均 期望 房 地 产 未 来 纯 收 益 折 现 成 现 值 , 至 少 不 应 该 小 于 现 在 的 投资 额 , 但 这 个 折 现 值 到 底 有
8、 多 大 , 它 由 还 原 利 率 来 确 定 。 在 市场 规 律 作 用 下 , 投 资 收 益 率 的 高 低 与 投 资 风 险 成 正 比 , 投 资 风险 越 大 , 投 资 收 益 率 也 就 越 高 ; 反 之 则 越 低 ; 同 等 的 投 资 风 险 ,其 收 益 率 应 该 相 同 。基 于 此 , 还 原 利 率 的 实 质 可 阐 述 为 下 列 四 个 方 面 :1 ) 其 值 必 须 为 正 值 , 如 果 还 原 利 率 0 , 则 表 示 该 宗 房 地 产投 资 收 益 亏 损 , 不 能 取 得 年 纯 收 益 , 那 么 收 益 还 原 法 的 应 用
9、 将丧 失 其 基 础 , 计 算 毫 无 意 义 。2 ) 其 最 小 值 必 须 高 于 银 行 同 期 定 期 储 蓄 利 率 或 国 债 利率 , 否 则 此 项 投 资 不 合 算 , 不 如 将 资 金 存 入 银 行 或 购 买 国 债 。3 ) 在 物 价 变 动 的 情 况 下 , 其 应 能 弥 补 物 价 变 动 所 造 成 的货 币 贬 值 或 增 值 。4 ) 根 据 其 投 资 房 地 产 的 风 险 大 小 , 其 值 应 有 所 区 别 。 即 投资 风 险 越 大 的 项 目 , 其 值 应 越 大 , 反 之 则 越 小 。3 . 还 原 利 率 的 类 型
10、在 运 用 收 益 还 原 法 评 估 不 动 产 的 价 格 时 , 按 照 评 估 对 象的 不 同 , 即 单 纯 的 土 地 估 价 、 建 筑 物 的 估 价 或 房 地 产 的 估 价 ,可 将 还 原 利 率 分 为 3 类 :1 ) 土 地 还 原 利 率 ( r1) : 求 取 单 纯 土 地 价 格 时 所 使 用 的 还 原利 率 , 其 对 应 的 纯 收 益 是 由 土 地 单 独 产 生 的 。2 ) 建 筑 物 还 原 利 率 ( r2) : 求 取 单 纯 建 筑 物 价 格 时 所 使 用 的还 原 利 率 , 其 对 应 的 纯 收 益 是 由 建 筑 物
11、单 独 产 生 的 收 益 , 常 用房 地 产 估 价 中 的 还 原 利 率 探 析王 堂 尧 徐 梅四 川 师 范 大 学 地 理 与 资 源 科 学 学 院 成 都 6 1 0 0 6 8摘 要 : 收 益 还 原 法 是 房 地 产 估 价 中 常 用 的 三 种 重 要 方 法 之 一 , 而 还 原 利 率 的 确 定 准 确 与 否 , 极 大 地 影 响 了 该 方 法的 应 用 。 本 文 从 分 析 还 原 利 率 的 实 质 与 类 型 入 手 , 综 合 探 讨 了 确 定 还 原 利 率 应 遵 循 的 原 则 与 需 考 虑 的 因 素 , 最 后 提 出 了求
12、取 还 原 利 率 的 若 干 方 法 。关 键 词 : 房 地 产 估 价 收 益 还 原 法 还 原 利 率金 融 管 理6 12 0 0 7 / 8T E C H N O L O G Y A N D M A R K E T技 术 与 市 场于 房 屋 保 险 的 评 估 案 子 。3 ) 综 合 还 原 利 率 ( r ) : 求 取 土 地 及 其 地 上 建 筑 物 合 为 一 体 的价 格 时 所 用 的 还 原 利 率 , 对 应 的 纯 收 益 是 土 地 与 建 筑 物 共 同 产生 的 收 益 。一 般 情 况 下 , 土 地 还 原 利 率 比 建 筑 物 还 原 利 率
13、 低 2 3 百 分点 , 综 合 还 原 利 率 基 本 在 二 者 之 间 。 由 于 投 资 房 地 产 的 行 业 不同 , 投 资 对 象 品 种 不 同 , 则 风 险 不 同 , 其 还 原 利 率 也 不 同 。 另 外 ,由 于 房 地 产 位 置 的 固 定 性 , 使 得 不 同 地 区 的 房 地 产 投 资 的 收 益不 同 , 其 还 原 利 率 也 有 较 大 的 差 别 。4 . 确 定 还 原 利 率 的 原 则4 . 1 确 定 还 原 利 率 应 遵 循 的 原 则4 . 1 . 1 收 益 额 的 种 类 与 其 还 原 利 率 口 径 一 致 的 原
14、则收 益 是 指 评 估 收 益 型 房 地 产 在 未 来 剩 余 寿 命 周 期 内 的 年纯 收 益 。 同 一 房 地 产 的 收 益 水 平 是 个 客 观 存 在 的 值 , 其 现 值 亦然 , 尽 管 以 不 同 的 形 式 表 现 出 来 , 都 只 应 反 映 那 个 客 观 存 在 的值 。 因 此 , 不 同 口 径 的 收 益 必 须 取 用 与 其 口 径 相 对 应 的 还 原 利率 , 计 算 出 来 的 收 益 价 格 应 相 等 。4 . 1 . 2 客 观 性 原 则收 益 法 中 房 地 产 纯 收 益 的 求 取 值 是 客 观 纯 收 益 而 非 实
15、 际纯 收 益 , 与 此 相 对 应 的 还 原 利 率 的 确 定 值 也 是 客 观 的 , 而 非 实际 的 投 资 收 益 率 。 因 此 , 还 原 利 率 的 确 定 应 剔 除 人 为 的 、 主 观因 素 的 影 响 , 而 反 映 出 该 房 地 产 投 资 行 业 的 客 观 、 平 均 水 平 的期 望 报 酬 率 。4 . 1 . 3 实 用 性 原 则实 用 性 原 则 是 指 还 原 利 率 的 选 取 和 计 算 要 切 合 实 际 , 具 有较 好 的 操 作 性 , 能 为 人 们 所 接 受 并 自 觉 地 在 评 估 实 践 中 加 以 利用 。4 .
16、2 确 定 还 原 利 率 需 考 虑 的 因 素4 . 2 . 1 区 域 因 素所 谓 区 域 因 素 是 指 某 收 益 型 房 地 产 所 处 的 区 域 环 境 对 其投 资 收 益 所 产 生 的 影 响 。 由 于 房 地 产 位 置 的 固 定 性 , 不 同 地 区经 济 状 况 不 同 , 其 房 地 产 的 收 益 也 不 同 。 一 般 而 言 , 沿 海 地 区 收益 型 房 地 产 的 纯 收 益 与 还 原 利 率 均 要 比 内 地 高 。4 . 2 . 2 时 间 因 素房 地 产 估 价 须 依 据 估 价 时 点 原 则 , 即 时 间 因 素 对 房 地 产 的影 响 不 容 忽 视 。 由 于 许 多 市 场 因 素 和 相 关 条 件 会 随 时 间 而 呈 间歇 性 循 环 反 复 变 化 , 因 此 , 在 确 定 还 原 利 率 时 , 须 考 虑 时 间 因 素的 影 响 。 具 体 而 言 , 就 是 通 货 膨 胀
