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1、量奥商业地产贰零壹壹年叁月贰号第五大道商业定位规划建议 现状之一：大虹桥商务区的规划发展 现状之二：临空经济园区的产业规划 现状之三：临空经济园区的发展优势 现状之四：园区的支撑产业及发展 现状之五：临空经济园区产业分布 现状之六：园区商业服务地块规划 现状之七：园区企业总部入驻情况 现状之八：临空经济园区交通线路现 状 大虹桥商务区腾飞的原动力大虹桥商务区腾飞的原动力临空经济园区-大虹桥商务核心区的规划发展l规模：占地160公顷；建筑面积170万平 方米；容积率：1.1。l职能综合：商务配套、交通配套、商业配套、文化娱乐配套、餐饮配套等。l设计理念：搭建区域合作平台；营造时尚文化场所；创造环
2、境友好典范l开发模式：统一开发大虹桥商务区发展规划临空经济园区1、机场、高铁、磁悬浮、地铁、城际巴士等多种交通方式综合；界时100万人每天进出枢纽，枢纽地区成为人流、物流、信息流高度集中的地区。2、战略性节点对上海城市空间结构产生影响，西部门户地区，临空经济园区发展潜力巨大。临空经济园区的概况人民广场 陆家嘴金贸区世博会上海南站上海火车站虹 桥 机 场临临空经经 济济区外 环 线园区概况园区规划总面积为5.14 平方公里，毗邻虹桥国际机场。园区坚持高起点的园林式、高科技、总部型的发展目标，历时十五年来汲取海内外现代商务园区的精华，凭借特有的虹桥涉外商务区的区位优势、世界最大的虹桥综合交通枢纽的
3、交通优势、一流的服务与支持创新的环境优势、集聚众多著名企业总部的产业优势，已经成为上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心，成为连接整个泛长三角地区、长江流域地区一个最具活力和辐射力的现代服务业集聚区。临空经济园区的产业规划产业规划按照一体化规划确立的临空园区总部经济、虹桥门户的发展定位，园区将重点发展信息服务业、现代物流业、高新技术产业，引导发展服装服饰时尚产业，吸引重点产业领域内的跨国公司（地区）以及长三角企业总部、营运中心、研发中心入驻，打造一流的门户型总部经济园区。主要功能临空园区在重点发展三大产业空间的同时，还将着重打造园区商务配套服务设施。包括园区管理中心、 会议会展中心、 文化艺术中
4、心、 体育休闲中心、综合商业娱乐中心、星级酒店、银行等。这些商务配套服务设施将构成园区五个各具特色的区域，即：交响公园、记忆街区、动感街区、活力水岸和文化秀场。临空经济园区发展优势门户地区区位优势品牌优势文化优势资源优势临空经济园区的支撑产业n电子信息产业n物流产业n石油产业n钢铁产业n汽车产业长三角可能向临空转移的有优势的产业门类：ICT、高新技术产业、服装食品制造等产业的商务总部。n纺织产业临空经验园区的产业布局高技术产业现代物流业信息服务业1外环以西：以现代物流业为主的产业集聚区；2南临空：以信息服务业为主的现代服务集聚区；3北临空：以高技术产业为主的高端企业总部;临空现状企业类型l跨国
5、公司总部 l地方性企业总部 l一般性商务办公园区商业服务地块规划面积 （平米 ）容积率规划开发 量（平米）滨水商业街 （福全路西）192862.030000正大生活馆295901.441632地铁站东北侧85702.210000地铁站西北侧167702.220000南北商业街700米步行街20000西临空商业200001.520000地下空间10000合计15万 滨水商业：3万平米； 地铁站点商业：7.2万平米， 商业步行街：2万平米； 地下空间利用：1万平米园区即将开发商业项目项目介绍：SOHO中国以人民币15.61亿元的价格将这幅出让面积约8.62万平方米的办公用地收入囊中。该项目地上建筑
6、面积达到215,410，总建筑面积达25万。是未来该地区集办公、娱乐、文化、生活为一体的大型项目。项目进度：目前项目的建筑设计方案已经确定，将于2011年开工建设，预计2013年投入使用。SOHO中国临空15号地块项目简介： 该项目占地面积约49万平方米， 总建筑面积将达到30万平方米。 建滔商业广场项目将建成一个集购物、餐饮、休闲娱乐功能的 立体式商业步行街、香港建滔中国集团办公总部和一大批国内 外总部企业国际化办公区，并配套建设办公区。项目进度 该项目计划将于2013年后建成。临空16号地块，未来将建成五星级酒店(筹建中)。建滔商业广场园区即将开发商业项目项目介绍：虹桥临空弘基休闲广场，总
7、建筑面积 5800平方米。是集休闲、娱乐、购物 为一体是综合商业广场。项目业态：餐饮、休闲虹桥临空弘基休闲广场园区即将开发商业项目临空园区企业总部分布地块编号入驻公司公司行业公司原属地4联合利华日用品消费英国5丹尼斯克食品添加剂丹麦5伊顿工业制造美国6新长宁集团房地产上海7红蜻蜓集团鞋业温州7劲达国际物流香港10统一企业食品台湾10博世汽车零部件德国17明基电子产品台湾19携程网网络科技上海临空园区企业总部写字楼发展现状及商务区写字楼名称位置体量虹桥国际科技广场广顺北路/ 天山西路93,010IBP国际商务花园虹临路/协和路140,000扬子江国际企业广场协和路/临新路88,000旭辉虹桥国际
8、企业广场协和路/通协路64,707明基电通大楼福泉路/金钟路62,833卡帝乐鳄鱼大厦天山西路/淞虹路27,152晨讯科技大厦金钟路/协和路11,200鑫达商务楼协和路/金钟路23,360园区内已入驻企业达800多家。其中，总部型企业300多家，世界500强企业10家，初步形成信息服务业、高端企业总部、航空服务业和现代物流业三大产业集聚。临空经济园区交通线路解读大虹桥 交通枢纽临空 长风 生态园区古北/虹桥中山公园陆家嘴大虹桥经济体市中心区域浦东国际机场外环A30中环本案 地块位于外环线以内， 距离虹桥国际机场仅5分 钟车程，直上外环线，连接沪宁、沪杭、沪嘉高速公路仅2分钟车程，贯通318国道
9、。 距离虹桥别墅住宅区仅5分钟车程，对内对外交通都十 分便捷。 该地块步行10分钟至地铁2号线淞虹路站，地块周边的轨道交通还有15号线（规划中） 定位之一：解读第五大道的规划 定位之二：商业地块SWOT分析 定位之三：第五大道商业定位 定位之四：第五大道企划宣传定位 定位之五：第五大道功能主题定位 定位之六：10、13号地块业态定位 定位之七：16号地块业态定位定 位 时尚魅力大道时尚魅力大道 缔造品位生活缔造品位生活第五大道商业街-解读第五大道的规划“虹桥第五大道”纵贯虹桥临空园区10#、13#、16#街坊，自地铁 二号线淞虹路站通过地下通道、空中连廊、步行街面等一直向北延伸至朱 家浜，规划
10、建筑面积15万平方米，由动感街区、记忆街区、活力水岸三 个主题单元连缀而成，长约一公里。未来，将引入文化观演、时尚资讯发 布、综合会议中心、公寓式酒店、时尚商业、游艇码头等功能。商业地块SWOT分析1. 各商业地块各自为政，同质化竞争，不能形成统一的整体。优势劣势威胁 1. 区位优势显著：外环线以内，与人民广场直线距离10KM。 2. 交通优势明显：具有通达宁杭，联动长三角的交通优势； 两条 轨道线路经过，直线距离都不超过1.5KM。 3. 商务氛围浓厚：园区内整体档次较高，产业集中度高，高端企业 总部办公，消费能力较高。1. 消费人流不足：短期内难以形成大规模的消费人流。 2. 开发周期不同
11、：分批次开发，不能满足商业街的统一开业。1. 大虹桥商务开发：在大虹桥商务辐射区内，重点开发区域。 2. 政策全面支撑：第五大道为政府重点扶持项目。机会第五大道商业定位第五大道定位为一个休闲、娱乐、餐饮、购物、 流行、生活和乐活一站式消费平台，并且结合LOHAS的灵活运用，为顾客带来可持续无污染的生活体验。时尚魅力大道时尚魅力大道 缔造品位生活缔造品位生活商业定位第五大道企划宣传定位10号地块13号地块企划包装主轴以悠闲生活、缤纷体验为主导，倡导全新的生活方式，创造时尚、独特、新颖、个性化、综合性的商业街区，打造第五大道成为区域消费新地标。 。第五大道功能主题定位第五大道之个性众多个性化商铺，
12、百态荟萃，五彩斑斓第五大道未来之悠悦第五大道未来之悠悦满足目标客群的消费需求，众多品牌都是大家喜闻乐见，愿意消费的。TrendyDeliciousLeisureCreative Explosure悠悦生活之时尚自我时尚是都市特殊的标志，是都市人特殊的心理需要。这里的时尚不是盲目地追求名牌，而是独具慧眼，寻找属于自己的那份纯粹与不凡，不经意间泄露与众不同的。悠悦生活之悠闲品味自然挥洒间，品人生、交挚友、舒缓身心享受都市里难得的恬淡娴静。生活，原来可以如此悠然自得悠悦生活之童真童趣抱着柔软的TEDDY，吃着棉花糖幸福的笑，去游乐场玩个昏天黑地，最后抱着一大捧气球回家和孩子一起想像世界里开满花朵。1
13、0、13号地块业态定位10号地块13号地块业态规划商业区主要分位5个主题 景观餐厅 主题： 特色主题餐厅魅力休闲街 主题： 休闲、简餐、购物娱乐不夜城 主题： 酒吧、KTV、演艺厅家庭生活区 主题： 家纺与生活机能商店儿童娱乐区 主题： 儿童培育与模拟城市娱乐不夜城主题：酒吧、KTV、演艺厅为大型演艺、酒吧城，为夜猫一族提供休闲娱乐的场所。10、13号地块业态定位家庭生活区主题：家纺与生活机能商店便利店、面包房、电信服务、银行、干洗店、家饰家纺等。10、13号地块业态定位景观餐厅主题：特色主题餐厅主题餐厅：茶庄、宁波菜、湘菜、川菜等、农家乐、海鲜主题菜、咖啡、特色异国料理等10、13号地块业态
14、定位魅力休闲街主题：休闲、简餐、购物休闲：美容美发、SPA、旅行社、养生馆餐饮：中、西式快餐，地方小吃，饮品店流行：服饰零售、小商品、鞋店、珠宝、眼镜10、13号地块业态定位儿童娱乐区 主题：儿童培育与模拟城市业态为：幼儿培训、才艺教室、3C体验馆及模拟城市。 10、13号地块业态定位1.16号地块：商务会议、星级酒店、文化街区 保留代表园区历史的机床厂厂房， 改建成为会议展示中心，结合管理中 心、酒店建设成为园区核心和重要景 观标志区。 引进休闲、咖啡、文化艺术品等， 打造成为文化主题街区。16号地块业态定位 思考之一：规避古北黄金城道失败因素 思考之二：各开发商如何无缝对接工作 思考之三：
15、业态规划布局的统一性 思考之四：品牌招商的策略及力度 思考之五：主题活动及形象宣传 思考之六：阶段性的运营计划及目标 思考之七：人流、物流动线的规划 思考之八：租售比例及节奏控制思 考 护航第五大道的繁荣发展之路护航第五大道的繁荣发展之路规避开发风险-思考之一：规避古北黄金城道商业街失败因素古北黄金城道介绍：定位为国际顶尖商业街的黄金城道全长690米西起古北路，东至伊犁南路，是一条穿越古北国际广场 等7个新建高档住宅区而形成的步行街，其两侧沿街为两层商铺，商业经营总面积达到6万平方米。定位是 优雅、时尚、环保的休闲商业街，两个关键词就是“精致”和“定制”。所谓“精致”，即顶级的咖吧、 酒吧、家
16、居等；所谓“定制”，即中式旗袍、高档西服、个性首饰等特需商品的度身定制。御翠豪庭 （和记黄埔）强生古北花园（强生集团）古北国际花园 （古北集团）古北瑞仕花园 （城建集团） 古北国际广场 （古北集团）华丽家族古北花园（强生集团）金色贝拉 （虹康集团）古北黄金城道示意图思考之一：规避古北黄金城道商业街失败因素古北黄金城道失败分析：从全场期待的顶级文化、娱乐、零售的主题商业街，到建成后招商难、品牌不愿入驻，导致商业街长期 空置，丢掉了顶级商业街的光环，最终进入品牌业态均为生活配套业态，商业街操作失败原因对第五大道具 有非常大的借鉴作用。失败 原因规划定位招商执行前期定位过高业态行业限制租金成本过高招商力度不够宣传推广不足开发商各自为政政府因素期望值过高业态行业限制无阶段性运营计划思考之一：规避古北黄金城道商业街失败因素量奥观点：1、由政府主导，统一规划，各政府部门联合办公，开发企业遵守统一思想进行开发 。2、主题统一，业态统一、各
