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1、12009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告项目理解汉口城市次中心生态新城多功能高素质综合居住区转折性大盘22009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告城市属性：武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济 地理的“心脏”，以厚重的经济基础，积极展翅高飞，跻身一线华中中心、东方芝加哥武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济 地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级城市。中 国中部及长江中下游特大城市，是华中地区最大的城市，华中地 区的金融中
2、心、交通中心、文化中心，有“东方芝加哥”的美 誉。展翅高飞，跻身一线2009年武汉GDP达4560亿元，接近全省4成，内地副省级城市列 第五，人均GDP逾6400美元，稳居中国内陆特大城市之首。项目理解全国重点城市09年GDP发展情况地域与人口 全市面积8467.11平方公 里，其中外环以内城区面 积1171.70平方公里； 截止2009年，全市常住人 口910万人，其中市区人 口540余万。经济 2009年武汉GDP 达4560亿元，接 近全省4成，内 地副省级城市列 第五，人均GDP 逾6400美元交通 武汉市位于中国中心位置， 距北京、上海、广州、成都 等大城市仅1000公里左右， 是中
3、国内陆最大的水陆空交 通枢纽，具有承东启西、沟 通南北、维系四方的作用。32009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告城市属性：武汉经济总量企稳回升，为武汉房地产发展奠定了坚实的基础 武汉经济发展经历了2轮高速增长期：2009年下半年，武汉经济快速回升。1-12月份，武汉市GDP总量达到4560.62亿元，同比上涨13.7%，速度以及强度远大于全国，总量超过2008年，成为历史新高点；2009年1-12月，武汉房地产GDP总量达到历史最高点，156亿元，同比上涨25.5%，增长势头明显，充分说明了房地产市场的大幅回升。项目理解42009 克而瑞（中国）信息技术有限
4、公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告城市属性：预计武汉将会在2011年走出此轮经济调整周期，武汉经济总量 企稳回升，为武汉房地产发展奠定了坚实的基础 预计武汉将会在2011年走出此轮经济调整周期：预计未来两年增长率将保持在12%左右，2011年达到5544亿元。参照成熟经济体的发展速度，预计2012-2014年武汉GDP复合增长率保持在11%左右，2014年达到7376亿元。而经济的企稳回升，将为武汉房地产发展奠定坚实基础。项目理解52009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告城市属性：固定资产投资对武汉市经济的拉动作用明显，房地产开发投资比 率稳步上升；武汉市
5、房地产市场的发展还是处于较为稳健水平上 2001年至今固定资产投资对武汉市经济的拉动作用明显，固定资产投资占GDP比率不断上升，其中房地产开发投资的比率也有稳步上升的趋势； 在新一轮调控政策下，武汉市房屋施工、新开工、竣工及销售面积均稳步上涨，而空置面积控制在一定范围内，表明近几年武汉市房地产市场的发展还是处于较为稳健水平上。项目理解1997-2009年武汉市固定资产投资及房地产投资走势武汉市2002-2009年房地产开发情况62009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告城市属性：武汉市产业结构调整持续优化，房地产业在内的第三产业比重处 于比较高的水平，这为房地产
6、业长期稳定发展营造良好氛围。居民可支配收 入增幅较大，人均收入水平相对强势，居民支付能力值得期待。项目理解 武汉产业结构：调整持续优化，第三产业占比过半。武汉市产业结构调整持续优化，房地产业在内的第三产业比重处于比较高的水平，第三产业产值连续三年占GDP的50%。这也说明武汉第三产业发展状况良好，实力较强，这为房地产业长期稳定发展营造良好氛围。 居民支付能力值得期待：近几年居民可支配收入增幅较大，人均收入水平相对强势，居民支付能力值得期待。武汉市1997-2007年居民收入走势72009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告城市属性：随着城镇化进程加快，武汉市人口数
7、量保持小幅递增。预计 2014年，武汉市总人口将达到937万人，常住人口达到980万人人口不断 增加意味着存在巨大的潜在住宅需求量。 随着城镇化进程加快，武汉市人口数量保持小幅递增。截止2009年底，武汉总户数达到270万户，总人口（户籍人口）达到838万人，常住人口有910万人。从近几年的数据来看，武汉总户数几乎以每年5万户的绝对值在递增。 总人口增长开始呈现稳定趋势，2008年，武汉人口总量增长开始降至1%以下，开始进入城市人口增长的稳定期。2004-2009年间武汉市总人口平均每年增长2.2%，常住人口平均每年增长1.5%，以这个速度推算，预计2014年，武汉市总人口将达到937万人，常
8、住人口达到980万人。而人口不断增加意味着存在巨大的潜在住宅需求量。项目理解82009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告城市属性：目前武汉市正处于人口红利阶段，未来10年，人口红利依然存 在，武汉具有极大的改善置业、投资置业的需求潜力。人口结构变化对市场产生的影响大于总量的影响：目前，武汉人口主要集中在15-54岁之间，属于人口红利阶段的人数占比超过60%。人口结构中庞大的适婚青年首次置业需求强劲。80年代初期产生的婴儿潮也将迎来一次巨大的购婚房潮。而这些青年在未来3年内也将迅速过度至生育年龄。这预示着下一个婴儿潮以及置业需求高峰的到来。项目理解92009 克而
9、瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告区域属性：后湖蝶变项目理解第一家开发商新地置业进驻：“原住民” 离开田间地头 ，后湖发展进入新轨道1999年度中高档商品房开始形成气候， 后湖未来高标准蓝图出炉2000年度“土地革命”揭幕 ，后湖 片第一个“吃螃蟹”2001年度后湖居住新城规划出炉 ，缓解城区拆迁矛 盾2004年度后湖交通出行日渐完善， 板块 魅力逐步彰显2003年度市政府百亿投资打造“三区 五片” ，后湖借势而出2002年度后湖规划为四大居住新城之一 ，发展一日 千里2005年度武汉市政府出资129亿 ，根治 “后湖之痛”2006年度六城会加速后湖新城崛起2007年
10、度统建公司与武汉安居工程发展有限公司共 同联手，共同打造后湖地标项目2010年度后湖价值凸现 ，旺市抢滩供应 断2009年度签定6大项目 50个亿给后 湖新城“变脸”2008年度102009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告区域属性：后湖新城隶属于武汉市江岸区，位于武汉市主城区内的西北方， 处于武汉市二三环线间，是武汉市政府近年着力打造的大型居住项目。经过 几年的发展，区域对武汉市经济发展的价值逐渐展现，具有良好的发展前景项目理解 江岸区、二三环线间、汉口城市次中心：后湖新城位于武汉市主城区内的西北方，处于武汉市二三环线间，隶属于房地产市场较为活跃的江岸区， 东
11、至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西临黄浦路延长线，北接中环线，总面积23.6平方公里，到2020年，居住将达到30万人口。后湖新城由四大板块组成，定位汉口城市次中心。北有创意产业园，文化岛“居中”，西为后湖都会亲水公园，东设商业中心区。 后湖新城是武汉市规划的多个近郊住宅区中距离市中心最近的片区，也是未来城市规划中汉口的三个综合组团之一。 无污染、可持续发展、交通便捷、绿色宜居、高度现代化的后湖新城：人均绿地面积达到14.5%，整体绿化率达到38%，意味着后湖新城就是后湖绿城，其居住舒适度将会是汉口城区最高标准，其居住价值也达到汉口城区最高程度。 后湖地区房地产开发步伐加快：近两年来，后湖新城
12、范围内城中村改造提速，目前已形成百步亭花园、东方花都、后湖生态花园、绿色新都、紫竹苑、世纪家园等20多个居住新区，竹叶山村、新荣村城中村改造已基本完成，为构建后后湖新城奠定了基础。112009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告区域属性： “两心、两园、10个居住社区”的完美规划，让后湖成为众多 地产界人士的创业基地，吸引了众多开发商和置业者的眼球，已成为新一轮 城市建设热点，同时预示着该地区将形成竞争趋于白热化的重灾区。项目理解武汉市后湖居住新区泛指汉口后湖京广铁路江岸编组站以北，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西起姑嫂树路，北接施工中的三环线，规划用地面积2
13、3.6平方公里。后湖居住新区开发建筑总面积为1050万平方米，其中，住宅建筑面积600万平方米，市级公建及配套公建面积320平方米，工业、仓储建筑面积85万平方米，其它建筑面积45万平方米。后湖定义为“和谐生态居住新城”，位列武汉4大居住新城之一，到2020年该区域内规划人口将到30万人，人均24平方米居住用地。“两心”： 1个市级商业副中心和1个现代化体育文化中心“两园”：黄浦科技园、后湖工业小区“10个居住社区” ：3万至5万人的10个居住社区。122009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告区域属性- 交通总规划：内围道路规划五纵三横，外围道路一纵二横，三条
14、 轨道交通线路，32条公交线，到2020年，道路线网总长将达192.8公里。 出行的便利，交通的改善，将不断提升后湖片区的区域价值。 项目理解132009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告区域属性-道路规划：“五纵三横”道路规划目前仅金桥大道、幸福大道实 现了南北贯通，交通压力较大；目前其他道路正在积极建设中，道路的贯穿 积极的推进整个后湖新城的建设进度。 道路规划：内围道路规划五纵三横，外围道路一纵二横，三条轨道交通线路，32条公交线;到2020年，道路线网总长将达192.8公里。 “五纵”道路由西往东依次为：塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和
15、建设渠路，目前仅金桥大道实现了南北贯通，交通压力较大； “三横”道路由南向北依次为：后湖大道、幸福大道和井南大道，目前仅幸福大道一条实现东西贯通。（幸福大道由姑嫂树路至建设大道延长线，横贯整个后湖新城，将塔子湖体育中心和主城区紧密相连，方便了后湖居民出行。全长4.7公里，路幅达50余米，为双向六车道，绿化带宽4.5米，全部栽植直径12厘米以上的大樟树和法桐。）项目理解金 桥 大 道幸福大道幸福大道金桥大道142009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告区域属性公交线路：拟建设公交首发站线路32条，共829台车辆；5座公 交停车场、8座公交首末站和2处公交停保场，公
16、交线路总长约57公里，公 交覆盖率80%。目前约有20条交通线路贯穿后湖板块，正在逐渐接近规划项目理解 公交线路规划：拟建设公交首发站线路32条，共829台车辆。公交线路总长约57公里，公交覆盖率80%。由此可见随着后湖新城可持续发展，以及新建楼盘入住率持续提升，后湖板块地段价值日益突显。152009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告区域属性 轨道交通：预计到2020年，拥有多条轨道线路的后湖新城，不仅可 以缓解陆路交通的堵塞，还将对片区整体房地产价值的提升有显著作用 规划3条轨道交通（轨道1号线-吴家山至堤角、3号线-沌口至三金潭及6号线-汉阳老关至堤角）的14座轨道车站在区内停靠，公交覆盖率达到80。项目理解162009 克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告区域属性 桥梁：竹叶山立交大大提高后湖居民的出行效率，交通的便利，不仅 拉近了后湖和市中心的距离，对后湖片区的楼市来说，无疑是利好消息项目
