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1、无锡太湖新城金融商务第一街区B2地块项目发展研究报告无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告项目背景太湖新城新城模式太湖新城核心因素分析项目规划关系城市综合体项目发展线路人口面积匡算项目研究思路框架123项目发展节奏安排无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告新城模式城市综合体模式太湖新城 整体规划本项目的建设u行政中心新城u副中心新城u日本六本木无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告1项目背景无锡太湖新城无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告太湖新城规划背景无锡市区距离太湖仅8公里 无锡市区版图一直拓展到湖边 从“运河时代”走向“太湖时代” 沿线120公里尽收统一规划 苏锡湖共同建设“环
2、太湖经济圈” 外部规划解读无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告外部规划解读无锡市距浦东国际机场180公里距虹桥国际机场120公里距碌口国际机场180公里 7条主要航道营业航运线221条 沪宁、沪宜高速公路达上海、南京京沪高速公路直达北京宁杭高速公路直通杭州 无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告“城市南进，产业北移”城市发展战略行政中心南迁城市重心南移滨湖区新区 锡山区南长区惠山区崇安区 北塘区策略实施：依托蠡湖新城、太湖新城、太湖广场的规划核心竞争力：太湖的景观资源滨湖区定位城市副中心山水城、生态城的标志性板块无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告 规划建设范围位于无锡主城区南侧北至
3、梁塘河南至外太湖东至京杭运河西至梅梁湖总用地面积约147.22平方公里现状人口约19.46万由于无锡市政府的迁入,太湖新城属于行政中心新城太湖新城规划背景无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告 功能定位行政商务中心科教创意中心休闲居住中心太湖新城无锡新的城市中心,是行政办公,金融机构,企业总部,专业服务的聚集区一个开放式,生态型的现代化新城太湖新城规划背景从短期发展态势看,太湖新城很大程度上与副中心新城类似项目所在地无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告道路建设规划2010年前完成新城内部的主次干道规划总 里程约120公里实体建设规划“十一五”期间300万平方米以上的农民安置房300万平方
4、米以上的商品房商务之城、畅通之城、生态之城、宜居之城、数字之城 “五年出框架，十年出形态”的建设目标内部规划解读无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告塑造一个新城开放的、现代化的湖滨新城打造两个中心中央商务中心和创意中心完善三大功能商务办公、创意产业和休闲居住形成四个特色山水城、生态城、文化城、数字城 内部规划解读无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告无锡太湖新城副中心新城钱江新城行政中心新城堪培拉新城发展模式案例案例无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告新城概念一种城市规划的形式,目的在于通过大城市以外重新安置人口,设置住宅, 医院和产业,设置文化,休憩和商业中心，形成新的,相对独立的
5、社区。不列颠百科全书无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告新城类型根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同划分u田园新城政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城英国伦敦Milton Keynesu边缘新城大都市郊区化发展的必然结果美国马里兰州ColumbiauTOD新城以捷运系统导向发展理念为指导的新城建设日本大阪的千里新城,中国香港的沙田新市镇无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告新城类型u产业新城工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇英国利物浦Port Sunlight,日本筑波的筑波科学城u副中心新城分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标u行政中心新城随着
6、一国首都以及相关政府机关的迁移，建立起来的 作为国家新政治中心的城市巴西首都巴伐利亚，澳大利亚首都堪培拉无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告1913年开始兴建 1927年正式迁都“天然美都”之美誉面积约为2330平方公里 人口约31万(2000年6月)离悉尼328公里离墨尔本690公里行政中心新城澳大利亚堪培拉无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告澳大利亚堪培拉1913年3月12日拉开建设序幕19131956年”缓慢”建设期城市建设缓慢少量工程完工19571975年“飞奔”建设期建成许多主要工程建立4个卫星城市1957年,全国资本发展委员会的成立1962年,第一个新镇Woden开建健全的
7、城市功能是经济发展的前提和基础政府成为堪培拉经济发展的支柱跟随政府的服务业,日益发达专业人士是推动经济发展的动力渊源成功因素无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告澳大利亚堪培拉为经济发展创 造良好的社会 环境政府角色大力支持私有 企业的发展打造产业链, 培育产业集群顺应并推动社 会结构的转变推进教育和培 训计划, 提供后 备军无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告副中心新城 杭州钱江新城 位于杭州市老城区的东南部规划面积15.8平方公里核心区块4.02平方公里距离西湖风景区4.5公里距萧山国际机场18公里2000年启动钱江新城的开发建设无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告杭州钱江新城规
8、划定位l核心区占地面积4平方公里可建建筑面积650万平方米八个功能区l核心区商务发展轴即平行于钱塘江的富春江路，发展 成为新城最长最繁华的景观道路以市民中心为核心向江形成中轴线两侧建设杭州大剧院等标 志性建筑具有低密度、高容积率、高绿化率的 特点无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告杭州钱江新城规划建设特点区域位置优越，地标特色明显重点工程先行，分步推进实施办事不出城，实行封闭式开发建设管理体制自求平衡资金，筹资机制多样政策支持到位，发展理念超前功能定位：杭州CBD，天堂新地标，服务业主平 台无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告杭州钱江新城至06.3出90公顷,20% 政府项目15%住宅
9、用 地65%核心功能用地目前困难和压力:将新 城建成得到社会各界 认同、肯定的CBD02.7新城动工,70余个 重点项目总投资1700 亿,其中轨道交通达 140亿04.6新城整体方 案出台,定位为浙 商总部及杭州行 政金融保险中心07核心区域中 国际会议中心 等初具雏形,杭 州大剧院和棋 院已对外开放无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告新城模式目的规划定位发展城市空间拓展管理机制创新产业重构与中心城区应保持便捷的交通联系注重城市设计和景观环境设计应有特色产业的支撑注重现状和背景 的分析按照规划，做总 体定位根据时间节点做 各时期的定位建设规划产业导入人口导入无锡太湖新城项目B2地块项目发
10、展研究报告新城模式交通人口产业方便快捷的交通 干线是新城发展 的前提条件适度的人口规模 为新城的发展带 来巨大的动力特色的产业支撑成为新 城发展的强有力支柱无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告2太湖新城的核心因素分析无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告近年无锡房地产市场健康发展、供需两旺自2001年以来，无锡房地产市场有了长足的发展，2006年无锡市的房地产需求量已经是2001年的两倍，与此同时，房地产市场每年的供给量也稳步上升，供求基本保持平衡，供给略大于需求。与2004-2006年无锡市需求量基本保持在400万平米左右有所不同，今年上半年的需求已经接近250万平米，全年有可能达到5
11、00万平米的成交量。太湖新城人口导入无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告梁溪板块蠡湖新城太湖新城 唐城板块马山板块规模巨大，配套完善的公寓自住型板块规划重点区域，新兴的高端住宅社区大型住宅项目林立，规划良好的新兴 住宅区域 代表项目：万科魅力之城、顺驰天鹅 湖、太湖国际社区无锡高端别墅板块依托风景区形成生态居住区太湖新城人口导入分析无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告01-02年03-05年07-08年05-06年时间轴发展区域发展节点描述惠山、新区、蠡湖新城、 河埒口改造、太湖新城、 太湖广场CBD、崇安新城、市中心、梁溪板块、惠山、 新区、太湖新城、崇安新城市中心、梁溪板块、惠山、
12、 新区、太湖新城市中心及周边城市向外围扩张环太湖区域将成为今后无锡市发展的重点房地产起步，以市中心及周边 为主，梁溪板块启动，其它为 形成板块遍地开发，板块格局基本形成 ，梁溪板块为重点梁溪、新区、惠山为重点板块 ，太湖新城板块启动河埒口改造、太湖广场CBD、 蠡湖新城将是近几年建设的重 点太湖新城人口导入无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告太湖新城代表个案 万科魅力之城项目名称万科魅力之城开发商无锡万科房地产限公司 总占地面积（万m2）96总建筑面积（万m2）134容积率1.4 产品形态多层、小高层、花园洋房 建筑风格现代 售价 （元/m2）毛坯公寓60006500花园洋房7500 出售
13、率公寓89% 花园洋房91%客源描述多来自市区客源，二次置业 或者投资，附近的高科技产 业园客源，上海客源 项目特点万科品牌，高品质产品无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告太湖新城代表个案 顺驰天鹅湖项目名称顺驰天鹅湖开发商无锡顺驰地产有限公司 总占地面积（万m2）73.4总建筑面积（万m2）102.7容积率1.4产品形态小高层，高层，多层，花园洋房售价 （元/m2）花园洋房7200高层均价5000出售率96.4%客源描述多来自市区客源，二次置业或者 投资，附近的高科技产业园客源项目特点超大山水新城无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告太湖新城代表个案 太湖国际社区项目名称太湖国际社区开
14、发商香港华润（集团）有限公司与香港 新鸿基地产发展有限公司 总占地面积（万m2）111总建筑面积（万m2）145容积率1.12建筑风格新典雅主义产品形态小高层，高层，多层，商铺，别墅售价 （元/m2）高层小高层5900花园洋房7800出售率第一期93.7%客源描述滨湖区为主，其整体品质较高，因此客源很广，诸多市区内客源关注项目特点唯一的文化艺术中心 无锡的维多利亚港无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告太湖新城人口导入项目顺弛天鹅湖威尼斯花园太湖世家魅力之城太湖国际社区蠡湖一号项目总建面 (万方)容纳人口 (万人)蠡湖一号712.03太湖世家60.17太湖国际 社区1454.14威尼斯花 园
15、17.660.50魅力之城1343.83顺弛天鹅 湖102.72.93总计476.3613.6无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告序号地块用地面积（公 顷）建筑面积（万平 方米）出让情况270已出让太湖新城一号东侧地块可出让雪浪初轧厂东侧地块锡南路与观山路交叉口 地块立信路与震泽路交叉口 西北侧地块南湖路与观山路交叉口 地块苏锡路与震泽交叉口东 北侧地块小计455总计7251050未来导入455万方/35方/人=13万人太湖新城人口导入无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告太湖新城板块房地产市场大量高素质、高收入人群的涌入品牌开发商的开发规模和产品创新本区域位置、环境、配套良好为太湖新城
16、发展集聚了大量的人气太湖新城人口导入无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告太湖新城人口导入总结新城模式之一人口因素引入一定数量规模的人口，为太湖新城发展注入新鲜血液目前太湖新城总人口19.46万，规划居住区域有两个配套生活区和两个生活区，共竣工2710万平方米住宅，规划新城常住人口约100万无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告五横八纵总长约120.2公里（主骨架）五横：金石路、高浪路、吴越路、震泽路、具区路 八纵：蠡湖大道、五湖大道、立信路、苏锡路、南湖大道、华清路、兴源南路、运河西路五横九纵总长约118公里（次骨架）太湖新城区域交通导入五横：大通路、观山路、科研南路、华新南路、湖景路 九纵：山水西路、山水东路、万顺道、科景道、立德道、通景道、华谊道、科技西道、科技东道无锡太湖新城项目B2地块项目发展研究报告“五横八纵”主骨架高浪路吴越路2007年震泽路 2008年具区路
