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1、凯旋时代广场整合推广 攻略贯美通达房地产策划有限公司 2005年10月15日回顾前期成果回顾前期成果q项目命名： 凯旋时代广场凯旋时代广场q项目定位： 临沂首席大型都市生活主题临沂首席大型都市生活主题SHOPPING MALLSHOPPING MALLq项目形象定位： 鲁南鲁南 苏北财富地标苏北财富地标直接切入目标客户群直接切入目标客户群我们的客户群我们的客户群投资者、经营商、终端消费群投资者投资者分析分析 q来源：企业主、本地投资者、生意人政府及相关部门官员q特征：具有良好的经济基础，有丰富的资金熟悉临沂，因出差也常出入临沂对时事经济、行业信息等新闻比较敏感。关注城市的发展及宏观经济环境的变
2、化 q目的：闲散资金的增值、保值获取稳定长期投资收益q分布：以西郊一带为主的商铺业主及经营者临沂各政府部门及相关部门的官员 投资者投资者分析（续分析（续1 1）投资者投资者分析（续分析（续2 2）q关注：相对于其他物业，是否拥有更高的投资回报率；商圈消费力有否足够支持力，商场的长期发展前景，能否保障长期稳固的投资收益；项目的硬件优势，是否比其他项目有更大更先进的硬件规划优势；地段交通亦至关重要；项目软件优势，相对其他项目有没有更完善的服务规划； 项目的升值潜力如何（三年、五年物业价值要有高的上升空间）经营商分析经营商分析 q来源：大型商家、品牌企业或经销商、品牌连锁店本地和外埠的生意人、创业者
3、q特征： 知名大品牌店（沃尔玛、家乐福、吉之岛）都有自己的选址、建筑要求很大部分商家会跟着知名大品牌店进驻某个商场， 具“羊群效应”散户生意人，拓展规模、改善经营环境或创业者q目的：进驻一个城市，提高赢利水平拓展规模、改善经营环境或创业q分布：主力店集中在几个知名大商家，如：沃尔玛、 家乐福、吉之岛、麦当劳、肯德基临沂市各经营场所 经营商分析（续经营商分析（续1 1）经营商分析（续经营商分析（续2 2）q关注：临沂城市的发展趋势，商业经济格局与发展趋势；铺位产值高于其他项目的铺位产出值，单位面积产值、回报率、费用水平等；项目的硬件优势，是否比其他项目有更大更先进的硬件规划优势；地段交通亦至关重
4、要；项目软件优势，相对其他项目有没有更完善的服务规划；经营氛围、合理的规划布局（商务功能、配套、设施）铺位的升值、保值能力终端消费群分析终端消费群分析 q来源：临沂市广大市民，来临沂的旅游者、商务人士q特征：有一定的收入，属于中高消费者有品味，追求时尚潮流q目的：享受舒适的购物环境，进行购物、休闲、娱乐、餐饮等各种消费q分布：整个临沂市，主要分布在兰山区、罗庄区以及河东区等市区终端消费群分析（续终端消费群分析（续1 1）终端消费群分析（续终端消费群分析（续2 2）q关注：对比其他项目，是否能提供更舒适的购物环境，更宽广消费空间能否满足人们所有的欲望 消费、购物的可供选择空间是否更大，商品、消费
5、是否更时尚、更潮流能否提供更多的都会生活新体验我们能给予的利益点我们能给予的利益点项目价值解构项目价值解构MALLMALL 解码核心利益点解码核心利益点n 其特点是具有长廊、广场、庭院的特点，可以进 行休闲、娱乐、购物或餐饮多位一体的享受nMall的潮流：Shopping Mall代表着当今国际最先 进、最流行的消费潮流，是商业经营的发展方向， 是都市精华和时尚的象征nMall概念：全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“ 销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合 型商业业态 消费力消费力 解码项目商圈解码项目商圈n项目与市内重要配套设施的交通接驳相当便利，顾客前来 购物的交通纽
6、带将更为方便舒畅。距临沂火车站、市委市 政府仅需5分钟车程；到人民公园只需7分钟车程；距桃源 超市、桃源大世界、人民广场车程为10分钟车程，便利的 交通，使本项目的目标消费者的地域空间范围更为广阔， 甚至使项目的消费影响力覆盖全市。 n项目周边聚集多个中、高档大型生活小区，较高消费能力 （美澳花园 、清泉小区、姚源明德花园 、玉山小区 、电 力局家属院 、小埠东小区 、永和家属院 、沂河花园 ）硬件优势硬件优势 解码项目基本信息解码项目基本信息n项目地处沂州路与海关路交汇处，交通便利。附近的海关 路、原内环路和以临沂火车北站通向南坊的规划道路将组 成城市的中环路。中环路将连接城市机场/两大火车
7、站和商 品批发市场，接驳205国道、206国道、327国道和342省道 。 n项目占地面积205000平米，总建筑面积55000平米，临沂 单体最大的商业建筑 。 n国际顶级规划设计，由美国著名商业设计大师麦凯文先生 和山东省建筑设计院DLW设计事务所联袂打造 ，极具浓郁 的时代气息。内含400平米的超大中庭，且首创室内跨越18 米、商铺面无柱遮挡“全景观”花园式步行街，主力店与步 行街无缝对接，人流动线全面体现商业优胜法则人流 全方位对接。硬件优势（续）硬件优势（续） 解码项目基本信息解码项目基本信息n 项目规划优势，完美业态组合。 1.大卖场 2.大型综合超市 3.百货主力店 4.名店城
8、5.奥特莱斯名品折扣城 6.餐饮娱乐 7.康体美容 8.停车场 9.一站式的规划，满足不同一站式的规划，满足不同 层面的多位需求，从项目层面的多位需求，从项目 产品层面真正满足人群利产品层面真正满足人群利 益需求。强有力支持益需求。强有力支持MALLMALL 业态为市场带来的可触利业态为市场带来的可触利 益。益。n超大停车场。临沂首个超大万米室外停车场，提供500个 停车位，驾车购物便捷，都市“有车族”休闲消费自此无忧 。软件优势软件优势 解码项目服务规划解码项目服务规划n“先引凤凰后筑巢”的运作战略，先引进主力店，从根本 上保障众多投资者和中小型商户的长久利益。 n一流公司专业打理，确保旺场
9、，保障长远利益。 n先进“双S”管理系统，提升商业价值。n十大统一，经营无忧。 n带租约销售、托管式商铺、提供商业信誉保险、内部按 揭五成、控制50经营面积只租不售等各种措施保障投资 者和经营商的利益升值潜力升值潜力 解码项目发展前景解码项目发展前景n作为鲁南、苏北财富地标，无论区位，还是建筑规划， 甚至市场地位及运营理念，都具有无可比拟的优势，为投 资市场及众多商家看好和追捧。 n得益于市政规划与城市运营的推动，随着火车站商圈的 成型及日益繁华，居住人口尤其是中高收入阶层人士数量 的迅速增长，凯旋时代广场商铺价值火速飙升势必成为铁 定的事实。 n海关路通往河东区的大桥落成后，更为凯旋时代广场
10、带 来不可低估的客流量，也将成为刺激商铺强势升值的一大 因素。项目卖点提炼项目卖点提炼卖一个核心卖一个核心 MALLMALL 鲁南鲁南 苏北财富地标苏北财富地标 临沂首席大型都市生活主题临沂首席大型都市生活主题SHOPPING MALLSHOPPING MALL 凯旋时代广场 撼动全市、傲视同侪的新一代商业巨擘 体验式消费、享受式休闲的尊尚空间 展示超前先锋概念，传播时尚潮流文化的视窗 魅力四射，风情万种的时尚梦工场项目卖点提炼（续）项目卖点提炼（续）卖八大优势卖八大优势 铂金地段：雄踞沂州路与海关路交汇处，顾客购物方便舒畅 铂金商圈：覆盖周边数十个高尚生活区，辐射临沂整个市区 铂金建筑：国际
11、大师精心打造，规划与世界同步 完美组合：临沂首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体综合购物中心 超大规模：总建筑面积55000平米，临沂单体最大的商业建筑 超大停车场：万米室外停车场，500个停车位，驾车购物便捷无忧 绝对商机：一流公司专业打理，确保绝对旺场 绝对人气：沃尔玛每日带来20万客流，人多好赚钱 如何连接项目与消费者如何连接项目与消费者我们的解决之道我们的解决之道核心推广策略核心推广策略q推广原则： “短、平、快”第一时间引爆市场，迅速建立知名度，快速促进招商和销售 实效推广的媒体组合运用q推广思路： 综合利用“广告传播新闻炒作公关活动”的传播手段，让目标消费者关注MALL、关注项
12、目、聚焦项目、投资项目、消费项目充分运用有效的销售渠道和手法，刺激目标客户的 购买欲望，尽快促使成交。 核心推广策略核心推广策略q广告调性：体现现代、时尚、大气、唯一性和行业领袖及城市的地标。q现场包装思路 ：建立销售现场的观摩销售引导通道；展示项目形象，传达出直观印象； 组织现场活动。推广策略应用推广策略应用 凯旋时代广场凯旋时代广场媒介宣传：电视、电台、互连网、报纸、户外广告 公关活动：新闻发布会、奠基仪式、投资推介会等现场包装：销售中心包装、围档广告、大门外路牌等人员营销：上门GOCALL、向行人派发DM等 投资者、经营商、终端消费群推广媒介策略推广媒介策略 q考量因素： 客户群特征：客
13、户群特征：投资者以企业主、本地或外埠投资者、生意人和政府官员及相关部门为主，而经营商户构成较复杂，但都具有关注时事经济、行业信息、常出差等特征；终端消费群，以临沂本地人为主。 楼盘的数量及销售范围：楼盘的数量及销售范围：销售周期短、总量大；销售主要集中在临沂市及周边，辐射济南、青岛等经济较好地区。 媒介因素：媒介因素：凯旋时代广场需选择发行量大/收视（接触）率高、公信力强的媒体。 推广媒介策略推广媒介策略 （续（续1 1）q媒介分析：媒介 特 征 重要指数 理 由 读者群的区域性、针对 性较明显；刊载信息量 大、拉动性强 报纸报纸 高信息量、时效性强； 可保存性、传阅性， 指向性强、亲和力强、
14、 区域性强、接触率高户外户外 受众有较强区域性；广 告作用持续时间长电视电视 声像并茂、生动直观、 转瞬即逝 观众层面广但不匀，观 众受时间限制 因特网因特网 传播地域广、信息量大 、互动性强新锐媒体，为年轻人 、白领、专业认识关 注 海报、海报、 单张等单张等流动性和灵活性 有较强的针对性和感 染力推广媒介策略推广媒介策略 （续（续2 2）q媒介组合：整体上以户外、报纸为主，以电视、因特网、海报、单张为辅进行有效的推广媒介组合；各阶段根据阶段性营销策略、营销目标及针对的消费群等特征，进行相应调整。确保推广的顺利有序进展确保推广的顺利有序进展我们的我们的推广阶段规划推广阶段规划 推广阶段规划考
15、量因素推广阶段规划考量因素 q市场因素：临沂普遍倾向于住宅投资，面临商业投资市场的启动教育问题MALL在临沂新兴事物，有一个认识过程q工程进度因素：项目工程进度（如奠基、封顶、整体俊工等）影响商家进驻、活动时机、开业时机等推广具体时间安排q气候天气因素：山东气候冬天十分严寒，影响户外活动人数、销售进程及开盘日期安排传播节点推进传播节点推进聚焦项目投资项目关注MALL 、关注项目05/12 06/306/7 06/9 06/10 消费项目针对项目 整体运作 启动，以 项目招募 、奠基为 切入，进 行造大势 ，引起泛 众（投资 者、商业 意见领袖 、终端群 ）的观注形象造势期 认购蓄温期 热销升温
16、期强销续温期开业引爆期招商充分利用 主力店进行以 商带商的策略 运动。针对投 资者，利用主 力店、商家不 断进驻、人流 如织热销氛围 突出投资保障 ，促进销售 ，此一阶段将 成为广告运动 最为密极的阶 段以促销稿的 形式，传播 项目稀缺性 、高回报及 促销活动和 信息等，促 进尾货销售 成交。安排 商家进场， 装修布置为 下一阶段的 试业、开业 作准备 准备以试 业、开业 典礼宣传 活动为重 点，运用 各种手段 （表演、 优惠、抽 奖、促销 活动等） 吸引消费 者，促进 旺场 针对主力店招 商工作，重点 以软性形多的 公关软文新闻 报道为主手段 ，侧重对于主 力店、投资者 进行广告传播 诉求，进行项 目优势诉求， 为下一阶段的 公开发售积累
