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1、城市综合体运营品控中心坂田旧改项目布吉金稻田项目555新天地项目南联项目中航城华润万象城金地岗夏村改造体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮 、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存 、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调， 从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体 城市综合体深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类 的复合形态我们必须要面对的问题中国最大管理资源中心 城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化 、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为 价值链的空间、文化意识形态
2、高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整 的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市 价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体 通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联 系，延展城市的空间价值。城市综合体的特征1 23456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值深圳城市综合体的发展周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 停车系统问题周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题周边环境问题 功能搭配问题。城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经 越来越清晰国贸地王中
3、信城市广场中航城万象城深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程城市化发展“ 一个城市只有一个中心 ”广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证 了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗 ？上海由一个中心向多个中心发展上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇上海-虹桥上 海 南 京 路城市化发展中国最大管理资源中心 北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代城市化发展城市化多核发展是必然趋势深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地 形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的
4、发展理论而规划的东部组团中部组团西部组团深圳城市化发展深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展深圳城市化发展未来深圳可能面临的城市综合体形态城市核心区城市次中心城市综合体核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间 的综合体城市综合体的开发与运营定位需满足的目标：1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求2、具有鲜明特色，体现项目地段价值3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标城市综合体的开发与运营定位依据：定位依据123456城市和区域市场城市化发展经济和人口状况城市和区域地理环境历史、文化、 民俗、民情政府规划及功能定位城市综合体的开发与运营霍金斯“消费者决策过程模型”城市
5、综合体的开发与运营三位一体定位方法城市综合体商业形态定位核心商业形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类城市综合体商业形态定位城市综合体商业形态构成5-10%其他服务20-25%餐饮30-35%商业零售30-40%休闲、娱乐 、酒店城市综合体商业零售业态按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下 ，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）零售饱和理论公式：IRS = C * RE / RFC： 潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积城市综合体商业零售业态商业零售业态商业规模的设定城市综合体商业零售业态商业零售业态极限规模测算表销售额
6、=购物概率*人口*人均零售开支商业面积=销售额/单位面积营业额u购物概率测算公式选用赫夫模型公式：A =S /DijjaMijbS /Dja ijbS /Dja ijb Pij= A ij为商店J对消费者I的吸引力；Sja为商店J的规模；Dijb为消费者I到商店J的距离或时间；Pij为消费者I到商店J的规模购物的概率；城市综合体商业零售业态商业零售业态引力模型商业街分析需要解决的核心问题1、商业街的长度和宽度2、商业街的辐射半径3、商业街与平行干道的距离城市综合体商业街东京商业街长度一般为600-1200M， 平均880M；商业街辐射半径为250- 650M，平均辐射半径为420M东京商业街长
7、度一般为600-1200M， 平均880M；商业街辐射半径为250- 650M，平均辐射半径为420M东京商业街平均宽度城市综合体商业街城市综合体商务城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均 办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响城市综合体商务城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容1、城市商务物业供给总量和供给结构2、城市商务物业需求总量和需求结构3、城市商务物业供给矛盾分析4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积 ，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数5、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量城市综合体酒
8、店城市综合体的酒店规模估算E = N * P * L / （T * K）E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率城市综合体运营的价值酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台 提升品质商务消费人流商旅消费人流城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链城市综合体运营的价值城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突城市综合体运营的价值城市综合体的综合评价体系基础评价指标辅助评价指标华润万象城城市综合体运营的思考一期二期华润万象城作
9、为城市 核心区城市综合体项 目为什么一期项目开 发会会选择商业和写 字楼？中航城城市综合体运营的思考同样处于城市核心区的中航 城城市综合体项目为什么一 期项目开发会选择写字楼而 不是商业？龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考龙岗南联港台项目处 于城市次级中心区的 辐射地带，125万的 总建面，一期启动以 住宅为主？商业办公商务公寓住宅酒店公寓 周边高档公寓众多住宅 高档住宅缺失，中高档 住宅众多酒店 五星级酒店林立办公 地王大厦等甲级写字楼 汇聚商务 CFD带来大量高等级商 务人士商业 缺乏有影响力的商业形 态华润万象城酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费
10、人流住家消费人流提升品质资源平台 提升品质商务消费人流商旅消费人流商业办公商务公寓住宅酒店公寓 周边高档公寓众多住宅 高档住宅缺失，中高档 住宅众多酒店 上海宾馆等酒店档次不 高办公 写字楼众多，但档次低商务 商务气氛浓厚商业 商业以中高档为主，但 本项目商业区位并不理 想中航城酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台 提升品质商务消费人流商旅消费人流商业办公商务公寓住宅酒店公寓 公寓少住宅 住宅项目多，酒店 少，档次低办公 写字楼少，且档次低商务 商务气氛淡薄商业 临近五洲风情MALL龙岗南联港台项目酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台 提升品质商务消费人流商旅消费人流面对城市综合体，我们急需解决的问题地块价值的研判与分析分期规划与城市化发展的关系城市综合体与旧改拆迁间的协调城市综合体现金流的问题城市综合体的营销问题THANKS
