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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*中顺国际广场（建议名） 营销策略汇报本报告是严格保密的。2序 言本项目是长沙南城的一个综合型项目，物业组成丰富，占有非常良好 的地理位置，具备良好的先天优势。面对这样的项目，我们思考的出 发点是整理出它的核心价值体系，明确它一个清晰的发展方向，以实 现它的最大经济价值和社会价值。基于此，现在我们要解决的核心问题主要集中在以下方面项目整体定位 写字楼、公寓、商业的各自定位及相互关系 产品的优化及价值提升 营销推广策略 因此，本篇报告将在下面的篇幅重点阐述以上问题的解决之道。本报告是严格保密的。3市场竞争分析项目解析竞争定位核心竞争力竞争战略营销策略体系本
2、报告是严格保密的。4市场竞争分析项目解析竞争定位核心竞争力竞争战略营销策略体系本报告是严格保密的。5先看项目物业自身的定位本报告是严格保密的。6开发企业定位开发企业对本项目的定位是集酒店、写字楼、高档住 宅于一体的商务综合体。项目总建筑面积124060平米项目建筑结构三栋塔楼+三层裙楼项目物业构成高星酒店+甲级专业写字楼+公寓+商业配套设施 酒店及商务配套：44680平米写字楼 ：22110平米公寓 ：24710平米本报告是严格保密的。7原始产品定位已确定 顶级酒店自有经营；商业满足高端需求的配套型商业；定位未明确 高档住宅？写字楼？本报告是严格保密的。8中顺置业公司对本项目的战略思考u目标排
3、序：1.快速进入市场，快速 销售，实现资金流迅 速回笼。2.通过产品价值主张强 化项目及企业品牌， 以达到社会效益最大 化3.合理的利润值品牌目标打造项目高端的品牌 形象，由此提升中顺 置业的自身品牌速度目标尽快入市，2007秋季 亮相，2008年春开盘价格目标合理的利润项目开发 目标体系战略目标社会效益最大化本报告是严格保密的。9这一目标意味着什么？ “叫好又叫座”叫好必先叫座，营利才是硬道理，品牌随项目成功而立。本报告是严格保密的。10界定问题降低风险确保必胜高端住宅与写字楼如何做产品卖给谁市场依据是什么核心问题解决问题本报告是严格保密的。11项目概况u项目位于长沙市芙蓉 南路与电力路交汇
4、处 的东南角。u项目东南面紧临天心 区人民政府，西面与 湖南省委省政府隔路 相望。天心区 政府省委 省政府公园本案芙 蓉 南 路湘 府 路电 力 路标志 商务 中心本报告是严格保密的。12北 侧：直接临电力路，与一 待建项目隔路相望。南 侧：80亩的市政公园西 侧：直接临芙蓉南路，与 省政府及后山隔路相望。东 侧：与天心区政府一墙 之隔项目四至项目四至本报告是严格保密的。13交通分析芙蓉路电力路本案位于长沙南城的中 央地带，处于路网的交 汇中心，交通十分方便本报告是严格保密的。14噪音分析交 通 噪 音生 活 噪 音快 速 干 道由于有两条主干道从项 目旁经过，项目北面、 西面的噪音非常严重，
5、 本案的住宅位于地块东 南面，影响不大住宅写字楼酒店本报告是严格保密的。15景观分析省府后山新世纪文化公园80亩 公园人工湖绿色环抱，周边拥有多 个市政公园，拥有绝佳 的景观资源本报告是严格保密的。16地块SWOT分析S优势O机会T威胁W劣势 项目位于南城核心地段，与政府毗邻 周边路网发达，交通方便 临大型市政公园，环境较好 企业有较好背景资源关系 位于城市新区，商务环境不够成熟 生活配套缺乏，区域内居住人口少 开发商在本地市场尚无品牌效应 物业组成复杂，需要合理安排 南城中央地段，升值潜力巨大 通过产品创新，提升项目附加值 区域投资价值逐渐得到认可 酒店可以可以成为项目的突破亮点 南城商务型
6、项目集中在未来1-2年面市，竞争激烈 资金的回笼速度 房地产政策、利率的调整 市政配套、公园建设的时间 区位好，可以强化南城核心地段 周边配套差，可利用项目自身来弥补 合理安排物业，利用地块价值，满足市场需要 调动企业资源，促进销售。因势利导 控制成本 以市场导向为主，确定适合竞争的产品开发与销 售节奏 产品创新，增加附加价值 通过先进合理的营销与推广手段，来解决项目的 销售问题逢凶化吉本报告是严格保密的。17市场竞争分析项目解析竞争定位核心竞争力竞争战略营销策略体系本报告是严格保密的。18长沙房地产市场现况u项目所在中心板块住宅均价在 3500元/左右，是城市房地产 发展最成熟的区域。因其优
7、越 的地段和完善的生活配套，成 为市民置业的首选，随着房地 产的不断发展，中心板块可供 开发用地越来越少。中心板块均价4500左右城南板块均价3700左右城东板块均价3700左右城北板块均价3600左右河西板块均价2800左右w中心板块 传统的城市中心，城市房地产发展 最成熟的区域。因其优越的地段和 完善的生活配套，成为普通市民置 业的首选，土地稀缺。w城南板块 依托省政府、天心区区政府w城东板块 省政府男前，政策主导型板块w河西板块 应市政府新址的西迁、麓谷科技园 区的逐渐成形、麓山大学园区和猴 子石大桥的贯通 w城北板块 依托离市区较近的距离、浏阳河风 光带和开福区政府滨江板块 均价600
8、0-6500上述数据来自大臧组市 场研究部5月市场报告金色屋顶 6500西街花园 5200圣爵菲斯 4000蔚蓝海岸 4600本报告是严格保密的。19旺坤家 园博林金 谷柠檬丽 都湘府东 苑鑫天山水洲 城和 庄 愿景山水蓝 城圣 悦 嘉 园奥林匹克 花 园生活艺 术 城上 林 国 际标志枫 景鼎丰前 城融程国 际新城国际华银南苑BOBO天下城恒盛世家山水庭院金领 家族满庭 芳申奥美域南国嘉 苑南城区域市场现况南城房地产开发总量 近900万平米，在售 楼盘15个，即将上 市楼盘有28个本报告是严格保密的。20南城房地产开发特点大盘云集 除了韶山路沿线，直至南站，由于原生人口比较集中，历来有着单位
9、集资房、经济实用房的开发 ，同时也不乏几万平米的中小楼盘开发。芙蓉路和湘府路沿线为代表的南城片区，则主要为20万 平米左右的楼盘，50万平米以上的楼盘也不少见，最小的开发规模也接近10万平米。商务地产集中上市 目前省政府和天心区政府所在的湘府路片区的“CPD”已清晰可见。因此这一带也集中了大量的 商务地产，如融程国际、标志长沙商务中心、湘府东苑等都规划了大量的商务物业，包括周边的 新城国际公馆、富景园、生活艺术城等都规划有酒店、写字楼物业，奥园甚至还规划了20万平米 的“动力商务港”。粗略估算，07-08年可能面市的商务物业，接近30万平米；而星级酒店，更 以三公里内拥有五家五星级。 . 房价
10、已然高企 相对于韶山路沿线，芙蓉路和湘府路沿线，房价已然高企。韶山路沿线由于原住民比较集中，开 发档次比较丰富，价格层次比较丰富，目前为止，3000元/的楼盘也时有供应。芙蓉路和湘府 路片区由于楼盘规模相对比较大、开发档次也比较高，目前在售商品住宅价格已越过3700元/平 米。奥园的北京公馆创造了南城主流高档住宅的房价新高后-直逼5000元/平米，五一期间公开的 上庭苑也就顺理成章起价4000元/。 本报告是严格保密的。21长沙写字楼市场现状分析1.长沙已建写字楼项目简表项目名称交房时间区位商圈建筑特色华联商厦1998芙蓉路 芙蓉广场占地面积4500平方米,建筑面积4.6万平方米.单栋 25层
11、平安大厦 1998芙蓉路 松桂园22层单栋平和堂商贸大 厦1998五一路黄兴 路口大厦共31层,地下3层,地上28层,总建筑面积112831 平方米 通程国际1998韶山路 文艺路口共51层，总建筑面积10万平方米,是长沙通程集团 投资兴建的五星级豪华酒店。酒店兼备商务旅行、 休闲度假和大型国际会议接待功能。金源大酒店1999芙蓉路侯家 塘设有写字楼2万余平方米，5个中西各异的餐厅、10 个会议厅，另设酒吧、商场，商务中心及各种娱乐 项目。 银华大厦1999五一路 韭菜园路口集商务、客房、会议、餐饮、娱乐于一体的智能型 豪华酒店。楼高30层 东成大厦2000芙蓉路解放 路口单栋28层本报告是严
12、格保密的。22项目名称交房时间区位商圈建筑特色华天贵宾楼2002韶山路 文艺路口3栋31层国贸金融中心2003芙蓉路 芙蓉广场占地67030.4平方米,单栋42层联合商厦2003五一大道 蔡锷路口33层层，地上30层层名汇达大厦2003五一大道 蔡锷路口15000平米,1栋栋12层层顺天财富中心2003芙蓉路 解放路口占地面积7824平方米,建筑面积7.2万平方米,单栋29层新世纪大厦2003芙蓉路侯家塘共23层（地下三层），总规模38600平米 亚大时代2003五一路袁家岭长沙市首家按国际甲级写字楼标准修建的专业写字楼 ，建筑面积33000平米 建鸿达现代城2004芙蓉路松桂园共30层,.地
13、下2层,面积共6000平方米。 维一星城国际2004韶山路 人民路口占地面积为2576.35平米,建筑面积63921平米，地下3 层，地上28层 恒隆国际2004五一路和 蔡锷路交汇处总建筑面积5000平米的专业写字楼，6-10米自然采光 大堂，每3层拥有一个空中生态花园本报告是严格保密的。23项目名称交房时间区位商圈建筑特色第一大道2005五一路 芙蓉广场位于芙蓉绿化广场建湘路口，建筑面积38207.44平米湖南文化大厦2005韶山路 文艺路口湖南首座采用全钢架结构的高层5A智能化写字楼，高99.8米， 总建筑面积约45万平米 新时空NO.12005芙蓉中路三 段项目总占地4800平方米，总
14、面积4.6万平方米，容积率9，规划 户数288户， 29层 凯旋国际2006五一路火车 站广场总面积5.8万多平米，集商业、办公、住宅于一体的双塔式综 合性建筑，底部5层商业裙楼。 湘域中央2006五一路袁家 岭写字楼总建筑面积45050平米，框剪结构，户型面积在46.55 1400平方米不等运达国际2006芙蓉路松桂 园主塔楼138米，副塔楼127.8米，总建筑面积10万平米，涵盖五 星级酒店、写字楼，国际公寓、名品走廊四大国际商务业态。 汇富中心2007韶山路人民 路口按照五A级写字楼标准打造，拟建成融商业、居住、办公为一 体的约为5万平方米的建筑复合体。 佳天国际新城2007芙蓉路侯家
15、塘双子地标建筑。北栋国际化5A级写字楼，南栋都市景观住宅， 三层裙楼，总建筑面积59907平米 豪廷大酒店2008芙蓉路人民 路口建筑用地8888.78，总建筑面积102379.81，主楼为两栋29 层的姊妹楼，南栋为5A写字楼，北栋为五星级酒店 中天广场2008五一路芙蓉 广场总建筑面积23万平方米，是一个集商业广场、写字楼、酒店式 公寓、高级公寓、大型停车场于一体的建筑综合体。 嘉顿新天地2007五一路五一 广场对面建筑面积 4.7万平方米；写字楼、公寓、商业街于一体，写字 楼为点式建筑结构豪布斯卡（HOPSCA）概念。本报告是严格保密的。242.售价及租赁价格分析2006年以前典型写字楼
16、的均价对比已经投入使用的高档写字楼，当年售价集中在5000-5800元/平米之间，与新近发售的高档写字楼价位相比，可以看到长沙高档写字楼价位正在稳步上升。本报告是严格保密的。252006年后典型写字楼的均价2006年在售写字楼的均价在5000到7000左右，豪廷大酒店因是酒店物业带精装修，带租约出售，故价位比较高。本报告是严格保密的。262006年在售写字楼项目均取得了不错的销售成绩， 05年上市的湘域中央、 运达国际各自凭借其在软硬件上的优势，在06年上半年基本销售完毕；而06年初盛大开盘的佳天国际新城由于良好的投资潜力与超前的规划设计目前销售在90% 左右。11月开盘的豪廷大酒店和中天广场行政公馆都有着较强的品牌优势，目前的销售状
