大型商家进驻大型商家进驻

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1、A28房产/商业2011年6月24日 星期五 责编谢佳锦 美编立祺 校对白蓉Realty Weekly新闻报料热线： 968111在东海湾项目里， 随着住 宅楼的陆续建成， 商业建设已 摆上议程。据了解， 该项目将 打造总建筑面积20万平方米的 城市综合体。其中， 东海大街 沿街共有1000多个商铺， 太古 广场、 置地广场将建成高级会 所、 大型购物中心、 五星级酒 店、 甲级写字楼等， 业态种类齐 全， 体量可观。 记者在采访中了解到， 今 年以来， 开发商已经启动招商引资， 意在吸引中高端品牌入 驻， 届时这些商业项目将全部 由开发商统一运营管理。而目 前， 新华都购物商场已经成功 入驻

2、， 目前正在装修中， 近期将 开业。 与此同时， 5月18日， 海景 国际花园也正式启动了社区内 海商街的招商引资。这条商业 街的体量不算大， 总建筑面积 仅3.6万平方米， 定位为社区商 业和特色商业的结合体， 目前主力店尚待确定。另外， 位于 泉秀街东段的天虹百货也在紧 锣密鼓建设中， 据了解， 商城内 的铺位将全部进行招商。 此外， 位于东海片区行 政中心东南角的东海总部经 济区已完成规划， 该项目共 有三块用地， 总建筑面积约 53 万平方米， 将建成十余栋 高层建筑， 配备商业、 办公、 会 议 、 休 闲 娱 乐 等 各 类 设 施。虫寻埔商务中心目前处于前期概念性规划阶段， 这块

3、 面积 200 多亩的地块， 将可能 建 成 一 栋 写 字 楼 和 一 栋 酒 店。而香槟集团也将在该片 区建一座城市综合体。 从目前这些项目的情况来 看， 只要稍微注意就会发现， 东 海片区各大商业项目的运作方 式和其他片区有所不同， 后者 多以销售为主， 而前者的重头 戏是统一招商引资， 后期由开 发商统一经营管理。大型商大型商家进驻家进驻 助力东海片助力东海片区商业兴起区商业兴起片区早期商业 未能成规模记者在采访中了解到， 东海片区早期的商业并没有 形成一定规模， 这与整体的 规划有关， 也与商业的业态 有关。业内人士指出， 一个 成功的商业， 不仅前期的规 划定位要准确， 后期的运营

4、 也是重中之重。 以该片区的国贸商城和 千亿小商品街来说， 这些都 是东海片区最早的商业项 目， 但是如今依然不成气候， 整个泉州人对于这两个地方 的商业认知度也不高。不少 行业人士表示， 商业最重要 的是人流， 由于其周边的居 住小区较为有限， 而且本身 附近的商业业态规划， 如麦 德龙， 主要是以批发为主， 人 流量没办法大量聚集， 所以 形成不了浓厚的商业氛围， 这也是为什么这两个商业没 办法真正运营成功的原因之 一。加上自身的后期运营没 有做足， 管理也较不规范， 店 面的销售率很好， 但是空置 率较大， 形成不了商业氛围。 不少行业人士表示， 东 海片区早期的商业规划不够 完善， 也

5、不够有前瞻性， 对于 片区的把握力较差， 所以商 业未能形成规模。这与整个 片区的人流量有很大关系， 也与整个片区人员的居住素 质有很大关系。经营定位准确 带动片区繁荣如今的东海片区， 正在开 发建设的主要为东海湾和海 景国际两个居住小区。记者 在采访中了解到， 这两个楼盘 对于商业方面的定位都是非 常准确， 均以招商引资为主， 这不仅能带动整个片区商业 的繁荣， 而且也使得东海片区 商业氛围显露雏形。 泉州东海开发有限公司 企划部经理张族浩告诉记者， 目前东海湾的商业均以招商 引资为主， 整个商业的定位也 非常准确， 在选择商家上， 也 引进了大型的超市、 旗舰店、银行等， 这些商业业态也能

6、带 来一定的人气， 给陆续交房入 住的东海湾业主及周边的群 众提供便捷的购物、 金融。 据了解， 海景国际也在上 个月18日召开了海景国际 海 商街的招商启动仪式， 目前商 业的主力店基本已经确定。 海景国际营销总监郑启忠谈 到， 一个成功的商业项目不仅 前期的招商定位要准确， 而且 在后期经营上， 要花足够的时 间和精力去经营。而商业也 不是100%能运营得起来的， 包括招的商家能否顺利经营， 这些都是商业繁荣的必要因 素。东海片区的商业如果能 做起来， 那么对于整个东海片 区的住宅来说， 是利好。住宅商业 相互推动发展商业要兴起， 必须聚集大 量的人群， 反之， 人群进驻社 区前， 首先关

7、注的是社区是否 有商业， 居家购物是否方便。 目前， 作为开发建设的东海片 区， 存在住宅空置率较高、 人 气尚未聚集的现状， 开发商此 时启动招商项目， 便是希望以 商业吸引业主入住， 从而使得 人气推动商业， 两者相互推动 发展， 盘活整个片区的住宅率 和商业氛围。 业内人士指出， 很多业 主不愿意入住东海片区的主 要原因是， 周边配套不齐全， 商业也没有兴起， 生活很不 方便。如果开发商先引入品 牌商家， 将社区配套做好做 足， 业主将陆续落户该片 区。另一方面， 随着入住人 口的增加， 区域消费能力必 然提升， 消费水平呈上升趋 势， 那么就会出现大量的商 业需求， 而整个区域的商业

8、就会慢慢发展起来。 不过该业内人士同时也 指出， 开发、 建设、 发展都有一 个过程， 从目前规划和建设的 情况来看， 东海片区的商业体 量大、 功能全、 业态完整、 辐射 面广， 三年之后或将成为一个 新的城市中心商圈， 但是近两 三年里， 东海片区的商业暂时 还无法达到繁荣景象。行业观察纵观东海片区的商业格局， 不难发现， 早期商业规划不够完善， 整体业态显得 参差不齐， 历经多年仍未成规模。这种格局， 不久后或将发生改变， 而这种改变的 源头， 则来自当前正在开发建设或即将启动的几大商业项目定下的基调由开 发商统一招商， 并负责后期的运营管理。 目前， 已有部分在建项目启动招商工作， 并

9、有品牌商家陆续签约。业内人士 指出， 该片区有行政中心为依托， 两个项目的招商大会启动， 将吸引大型商家进 驻， 从而助推区域商业升级。据了解， 从行政上划分的话， 东海片区位于坪山路以东， 西隔 晋江接池店组团， 北靠桃花山， 与 城东组团相邻， 南邻泉州湾， 与石 狮相望， 是泉州市区 “一湾两翼三 带、 环湾面海” 城市空间发展带的 核心组团， 也是泉州湾滨海城市 建设龙头。 以坪山路为界， 该片区目前 拥有永辉超市、 麦德龙商场、 国 贸商城等大型购物中心， 同时还有千亿小商品街、 鸿景商业城等 商场。记者了解到， 早期的这些 项目， 多数以销售为主。 销售过后的经营则由业主 自行承担

10、， 这对于开发商而言， 不失为一种短时间回笼资金的 好办法。 但是在建商业项目中， 开 发商为什么选择招商， 而不是 销售？泉州东海开发有限公司 企划部经理张族浩表示， 每个商圈的形成， 和该片区人气及 后期经营有很大关系。在老城 区， 其商业因地处繁华地段、 配 套成熟、 人流量大等问题， 销售 和后期经营都没有太大问题， 但是东海片区属于近年开发建 设的新区， 周边配套还没有完 善， 人流量也还没有聚集， 即便 是卖出去实现了销售， 但后期 的运营管理会存在一定的问 题， 所以招商对该片区来说更为合适。 从另一个角度来说， 新区 的商业如果推出市场进行销 售， 而后由业主自行经营， 那么

11、就有可能出现业态层次参差不 齐、 经营产品相对低端等情况， 这对于整个片区的商业氛围而 言， 只有弊而无利。“统一招商 经营， 不但给品牌商家树立信 心， 也有助于带动整个片区的 商业氛围。 ”品牌开发商 招商近期启动谈 到 招 商 引 资 ， 海 景 国 际营销总监郑启忠表示， 要 想做好商业， 就必须做到招 商和运营两手都要抓、 两手 都要硬， 招商成功只是成功 了一半， 后期的运营和维护 同样重要。这个说法， 同样 被东海湾企划部经理张族浩 多次提到。 根据东海片区的规划， 规 划区总面积28.98平方公里， 规 划建设用地面积约28.75平方公 里， 规划人口规模约 25 万人。 规划

12、中， 该片区将以大力发展 第三产业为目标， 突出公共服务、 商贸服务功能， 规划定性为 泉州市公共行政中心、 现代商 务中心、 现代滨海宜居组团。 对该片区未来潜力， 开发 商甚是看好。据了解， 早在启 动招商工作之前， 无论是海景 花园还是东海湾， 开发商都对 商业的业态进行了统一规划， 而后根据规划对商铺进行引 导。在海景花园， 其尽管属于 社区型商业， 但同时也被定位 为特色商业街， 经营产品需周 边商铺所没有销售的。在东 海湾， 针对体量大、 面积广等 优势， 对于每个商业区域所经营的产品， 更是给予了细化。 在他们看来， 商业需要依 靠密集度高的人口才能兴旺， 而只有越来越高的入住率

13、才能 带动片区商业的发展， 两者是 相互推动相互发展的， 而该片 区随着市政府的入驻、 各类中 心的搬迁， 将聚集大批人群， 这 将为东海片区今后的发展提供 稳定的消费人群。所以， 开发 商在开发建设的同时， 更加注 重准确的定位和后期如何运营 维护。 郑启忠称， 即使是再成功 的招商， 也无法做到一步到位，随着社区入住率的提高， 小区 业主的需求， 80%的商铺可以存 活， 其余的将被更换， 而整个社 区的商铺也将在这种良性动态 中不断完善， 而开发商在这个 过程中， 将扮演促进完善、 统一 管理的角色。 这种管理的模式和过程， 有 助于商业项目的完善和经营， 对 于整个片区的商业氛围来说， 也 是一个利好。有业内人士指出， 从开发建设到运营维护， 开发商 的介入将促使每个项目商业良性 发展， 而后以点带面， 从而营造整 个片区的商业氛围。以点带面开发商要助力管理统一招商管理符合片区特征核心提示N本报记者 谢佳锦 蔡潇璇