清远项目营销策划 80p.

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1、清远项目营销策划2010-11-6清远对于广州扮演什么角色？1、广州后花园，但仍未融入从化、花都别墅板块概念 n清远位于广东省中北部，同样具备优良自然条件 的从化、花都高中低端产品线丰富，清远别墅市场 目前成为“廉价产品”补充； n“北移”的广州品牌开发商万科、时代、奥园、恒大均以中高端产品进入清远市场持续挖掘广州客源； n以目前花都从化板块月消化量2040套，即使消 化近2年。2、八达交通日趋强化广清板块n京珠高速、广清高速、清连高速 （开通） n广乐高速、二广高速、佛清从高速（在建） n武广高铁和在建的广清轻轨，30分钟时间距离加速广清实现同城化。清远板块分析飞来湖南畔广清轻轨清远3、企业

2、主成别墅主力消费群n以银盏、龙塘、石角和源潭为产业重镇：生物医药、电子汽配、有色金属、陶瓷器材、纺织服装等产业为主。n佛山陶瓷产业和珠三角金属材料产业的转移，将带来企业主购买群。4、旅游产业发达n广东省拥有4A景区最多的地级市n 2010年，清远预计全年接待国内外游客将突破2000万人次，旅游总收入超90亿。小结：n具有高消费能力人群得以扩 大，而他们形成的圈子文化、 传播也是本地别墅项目传播手 段之一（伯爵园、清远奥园） ；n参考佛冈奥园，本地消化只 能支持月1-2套，而开拓广州 对点市场，广州客主要是“环 境好，买大屋”“洋房级”的客户 40%50% ，而旅游客户带 动销售仅仅占30%。一

3、、清远别墅状况n2013年：广清轻轨开通高端洋房加量受大市影响，2010年上半年别墅成交均价8300元/平方米；2011年，以金信蓝湾、凯景等大户型高端项目（7000元/平方米）支持下，别墅项目新增减少，价格优势可以维稳，但主力购买仍然以本地消化为主。n2010年：清远珠三角房展约2%客户短期投资4月23日25日,清远十余家地产商集体参加珠三角房博会即是新政后检验投资者的一个实例。在房博会期间,笔者对从广州到清远看房的100余买家进行问卷调查,结果显示:90%以上看房者均表示有意向到清远投资、度假或养老,但是其中有97%暂时还是“看客”,大多数表示会观察一段时间才考虑到清远置业。新增120人具

4、备高端购房能力新增1.2万人以上具备购房能力100：1比例推测购房产品需求社会财富二八分配规律近2年，由于经济活跃，带动了大量 外来人口 1、清远市本地人口400万 2、外来人口从2007年6万持续上升 （广州看楼人士占1015%） 3、珠三角产业转移1、09年至今，花都、从化月销 售情况不断上升，价格持续走高n受4月新影响，花都、从化各别 墅项目月消化5-7套。n“929新政”前，花都、从化各项 目平均月消化15-17套。n8月-9月，花都、从化各别墅项 目重新回到每月消化15套的速度 。2、“4月新政”后，清远销售下降7成受4月新政影响，4月-7月连续四个月成交量下跌，环比整体下跌超7成，

5、月均跌幅超2成，形成“量跌价稳”。详见右图。清远别墅项目地图n本项目周边的别墅项目档次不高 ，产品以联排和双拼为主，独立别 墅极少。小结：市场产品以联排双拼为主，独立别墅在清远市场所占份额很小，市场竞争不大，是别墅市场的空缺。上河国际清远别墅未来供应情况n2011-2012年供应的别墅不多，以类别墅为主；n集中广清板块，对本项目外区客户形成分流；n万科、时代项目或在2011年推出，将提高清远高端产品如图所示，红线圈出的项目为在建 项目，所建的大多是联排别墅。由 于这些项目距离广州较近，可能会 分流部分广州客户。上河国际项目名称产品类型货量入市时间翡翠绿洲11联排22套2010年11月狮子湖第二

6、组 团独栋30多套2010年年底伯爵园独栋、双 拼约300 套2011年元旦金信海怡花园联排12套2012年12月清远沁园未知80套未知伴山城未知未知未知时代盘谷未知未知未知富景天下未知未知未知上河国际双拼、联 排未知未知清远别墅未来架构情况 狮子湖900-3000万元总价段 时代项目200-600万元100-400万元独栋450-1570独栋270-350联排200-400双拼270-330小结：n新增供应量大于在售量；n新增加供应产品以高档次为主n中端项目主要是伯爵园n未来供应量主要增加在联排产品独栋330-450联排200-450双拼220-320富景天下伴山城清远沁园清远奥园伯爵园广硕

7、上城别墅新亚棕榈园佛冈奥园恒大金碧天下翡翠绿洲金信海怡花园未来项目在售项目上河国际清远别墅未来架构情况狮子湖时代项目富景天下伴山城清远沁园清远奥园伯爵园广硕上城别墅新亚棕榈园佛冈奥园恒大金碧天下翡翠绿洲金信海怡花园未来项目在售项目上河国际小结：n高端项目主打广州和珠三角客户n中端项目主打本地n新增广清低端项目截流广州客，本地低端产品仍然消化本地为主1.参加广州房展 2.全球休闲峰会 3.软文炒作 1.酒店设展 2.邀请明星造势 3.赠送管理费 4.软文炒作1. 业主答谢会 2. 增值发布会 3. 自驾游 4. 赠送温泉票 5. 软文炒作楼市新政n新政下的楼市：1、由于别墅项目受新政的影响不大和

8、尾货原因，大多数别墅项目没有应对措施；2、2010年上半年连续4个月成交跌幅超过2成，形成价稳量跌现象；3、中低端项目（65万-120万级）推出广州银行按揭、首付20%，分5个月还清；4、广州“限购”，使一部分高端投资买家外离，但对于独立别墅产品一次性付款比例很低。n预料房产税开征：直接影响高端物业持有成本，但观察清远08、09年别墅价格呈现稳步上升状况（09年较08年升幅5%，10年较09年平均升幅15%），房产税按年计算余值（70%）的1.2%约年持有楼价成本上升1%水平，较别墅产品升幅要低，因此预料造成短期观望，长期升值依然受到支持。二、项目客户定位金碧天下70%外地人广州为主、深佛 莞

9、港澳80%以上本地人80%以上本地公务员、加工业主 、产业转移厂主广硕上城清远奥园伯爵园Image Info www.wizdata,co,kr Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use. 60%是开发商关系户40%到清远做生意的 外地人本地别墅项目客户情况分析本地消化的 别墅项目正 常月消化速 度：810 套/月广州客户可接 受价格是5000-

10、8000/，属于“ 买大屋”的洋房 客本地客可接 受价格在 6000-13000 元/的清新 、清城区项 目外地到清远经商人士一次性付款比例不高预测公务员居住低调不显富，接受总价为300万以下圈子传播、泛销售措施是目前有效手段大花园、多套间是清远人对大房子的要求8000元/平方米的价幅广州客户选择花都或大盘社区新政下压制大量外来投资需求，2013年轻轨带动的也仅 仅是中等消费力的刚性需求现时别墅客户特征我们产品300-500客户特征石角、龙塘两镇从事废旧金属回收加工山塘和太平地区从事布禄生意源潭和银盏地区从事白泥瓷沙买卖等未来行政中心政府机构人员垄断部门工作人员客户群体客户需求度假注重山水环境

11、，产品特色接待款待亲朋好友享受追求高尚的生活方式投资具有保值功能向往一种既能彰显尊贵荣耀身份标签，又与众不同的高尚生活方式本地追求舒适型买家 生意人产业园企业度假买家 企业主广州部分度 假投资客户三、项目定位1.总体概况:项目占地9.49万，总建筑面积 17万。2.产品类别:类独栋、双拼、六联排3.产品风格:西班牙风格4.产品特色:n类独栋:挑空玄关位设计；隐蔽式楼梯；独立 工人出入通道。 n双拼：楼梯中空采光；首层跃式设计；西班 牙风情弧形外立面设计。 n六联排：西班牙式景观楼梯和门廊；首层庭 院。5.价格：11000-13000元/ 清远奥园类独栋双拼六联排别墅类型面积总价货量类独栋270

12、-350350-450万44套 双拼210230万12套 六联排231-347230-350万30套点评:今年5月开盘,均价10000元/，6月推货均价上调至11000元/。月消化10-12套。现货存不足20套,尾货卖到年底,10000元/。庭院美墅，今年 9.30开盘，28套 六联排别墅广硕上城别墅1.总体概况:占地面积77367,建筑面积637172.产品类别:联排3.产品风格:后现代风格4.产品特色:（功能型别墅）n坡地别墅nG6每户至少6个花园；n烟囱效应原理的天井；n多阳台露台层层有景；n私家空中泳池；5.面积： 220-4606.价格：7800-8500元/ （总价170-390万

13、）点评:09年9月开盘,联排别墅总货量230套,月消化13-15套,现货存30套左右. 09年开盘均价3888元/ ，今年5月均价7500元/ ，9月均价7800元/ ，部分有超过10000元/ 。新亚棕榈园1.总体概况:建筑面积10万2.产品类别:独立、双拼、四联排3.产品风格:新古典主义风格4.产品特色:n坡地别墅；n外露、半外露地下室n7米的挑高艺术大厅；n附带赠送的大露台5.价格：8000-8500元/ 别墅类型面积总价货量 独立413-428350-365万17套 双拼306250万18套 四联排257-258205-206万48套点评：今年9月开盘，10月中旬，独立别墅已售罄,月消

14、化20-22套。现存双拼、联排约35套。伯爵园1.总体概况:占地800亩,建筑面积23万2.产品类别:独立、双拼3.产品风格:东南亚风格4.产品特色:n客厅中空设计；n层叠错落式空中花园；n半地下层.5.价格：8000-10000元/ 别墅类型面积总价独立277-481277-481万双拼292296233-236万点评：09年10月开盘，年前月消化约25套，至年初销售较好；近期销售很差，存1000多亩地寻求出售。恒大金碧天下1.总体概况:占地面积66.7万，建筑面 积300万2.产品类别:双拼、独联3.产品风格:欧洲风格4.产品特色:n欧洲皇家园林；n220-600私家花园；n7米挑高中空客

15、厅；n旋转楼梯大套房；n穹顶设计5.价格：5000-8000元/ 别墅类型面积总价货量双拼187-26990-130万522套 独联284-542168-320万186套双拼独联点评：09年7月开盘，今年4月起推货频繁，每月推出20-30套，同时价格逐步提高，由5000元/ 上升至8000元/ ，部分甚至上10000 元/ 。2009.12.26“华南快速干线杯”美林湖高尔夫邀请赛 2010.1.2 粤剧申遗成功研讨会在美林湖举行 2010.1.9 美林湖20万独家买断“中国年度汉字”慈善义卖作品并首度展 出 2010.1.30 美林湖春节前推出“赏心乐事美林湖欢聚日”业主回馈活动 2010.1.31 中信银行VIP客户美林湖体验之旅 2010.2.3 广州民营经济发展研究会.明伦书院2010年新春联谊会 2010.2.27-28 美林湖举办元宵灯谜会 2010.3.5 广州体育科学学会在美林湖举办高峰联谊会 2010.5.22 美林湖举办韩国明星高尔夫邀请赛 2010.5.28 美林基业举办当代著名艺术家美林湖交流会 2010.6.19 时代传媒在美林湖举办精英高尔夫联谊会 2010.6.20 美林湖国际社区学校举办父亲节嘉年华 2010.6.27 美林湖打高尔夫、偷菜之旅(搜房网业主） 201