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1、土 地 估 价 操 作 实实 务务汇汇 报报 大 纲纲 目前土地估价行业发业发 展的特点和动态动态 宗地估价的一般程序 土地估价报报告审审核的要点 土地使用权权抵押评评估 一、目前土地估价行业发业发 展的特点和动态动态 1、强调职业调职业 道德，强化实实地勘查查国家标准城镇土地估价规程规定，宗地估价的一般程序为：（1）确定估价基本事项；（2）拟订 估价作业计 划；（3）收集资料实地踏勘；（4）分析整理相关资料；（5）选定方法测算价格；（6）确定宗地估价结果；（7）撰写估价报告书，其中收集资料实地踏勘是宗地估价作业中的一 个重要环节 。土地估价师承接宗地估价项目时，必须遵守职业 道德，进 行实地
2、勘查，收集相关资料。但有时，个别估价师由于时间紧 迫或其他 方面的原因，违背职业 道德，未进行实地勘查就出具估价报告，导致估 价结果与正常价格水平发生严重偏差，造成客户损 失，影响估价机构形象 和声誉。一、目前土地估价行业发业发 展的特点和动态动态 2、按照城镇镇土地估价规规程要求，选择选择 适宜的估价方法 城镇土地估价规程对城镇土地主要用途宗地估价方法的选择 做了明确的 规定：商服用地宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正 法估价；住宅用地宜采用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修 正法估价；工业用地宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法估 价，在特殊情况
3、下，也可采用收益还原法；商住综合用地估价宜采用市场比较 法、收益还原法和剩余法。在宗地估价时，按照城镇土地估价规程要求，根据估价目的、用途、利 用状况、市场状况和所收集的资料情况，选择 适宜的估价方法。举例如下：（1）对于已完成开发的商服用地，可采用市场比较法、收益还原法、剩余 法和基准地价系数修正法估价；对于待开发的商服用地，可采用市场比较法、 假设开发法和基准地价系数修正法估价。（2）对于已完成开发的住宅用地，可选用市场比较法、剩余法和基准地价 系数修正法评估；对于待开发的住宅用地，可采用市场比较法、假设开发法和 基准地价系数修正法评估。（3）对于工业用地，宜采用市场比较法、成本逼近法和基
4、准地价系数修正法 估价。如同一供需圈内有一定数量（3个以上）的标准厂房出租案例，也可采用 收益还原法评估。一、目前土地估价行业发业发 展的特点和动态动态 （4）对于已完成开发的商住用地，可采用市场比较法、收益还原法或剩 余法估价；对于待开发的商住用地，可采用市场比较法、假设开发法评估 。在一般情况下，商住用地不适宜采用基准地价系数修正法评估。3、在估价方法的选择选择 上首选选市场场比较较法，辅辅之以其他估价方法 由于市场比较法采用的比较案例是土地使用权出让、转让 案例，即直接 的土地成交案例，经过 交易情况修正、估价期日修正、区域因素修正、个 别因素修正得到的比准价格比较客观合理，且有较强的可
5、比性和说服力， 因此各类用地价格评估时，如同一供需圈内有合适的土地交易案例，应首 选市场比较法，辅之以其他估价方法收益还原法、剩余法、成本逼近法 或基准地价系数修正法。江苏省土地估价协会制定的土地评估报告评审标 准(2008年修订)中 明确规定，估价方法的选择应 根据用地性质及当地实情，一般首选市场比 较法，其次选用收益还原法、剩余法，再次选用成本逼近法或基准地价系 数修正法。 一、目前土地估价行业发业发 展的特点和动态动态 4、在宗地估价中，收益还还原法和剩余法不能同时时使用目前多数专家认为 ，收益还原法与剩余法的估价原理相同，在宗地估价时 ，此两种方法不能同时采用。5、采用收益还还原法、剩
6、余法评评估时时，待估宗地的客观观租金、售价 必须须采用市场场比较较法确定城镇土地估价规程规定：估算待估宗地客观总 收益或不动产总 价时 ，应选择 至少3个市场案例，可采用市场比较法的有关程序和要求进行确定 。江苏省土地估价协会制定的土地评估报告评审标 准(2008年修订)中 也作了规定：收益还原法、剩余法未采用市场比较法确定收益或售价的，该 方法得分按50%计。一、目前土地估价行业发业发 展的特点和动态动态 6、土地估价参数的确定要求依据充分宗地估价中重要估价参数（如地价指数、还原利率、土地开发费 用 、土地增值率、建筑费、专业费 、管理费、销售费用、开发周期、 利润率、房屋重置价、房屋折旧费
7、、维修费、保险费 、经营 成本、 经营 利润、税金等）的确定要有依据。如有文件依据的，要说明发文 机关、发文时间 、文号、文件名称、文件具体规定及标准；如无文件 依据通过市场调查 确定的，要说明调查 途径、方式、采集的数据及 分析确定过程。7、土地估价由过过去的相对简单对简单 的描述分析、粗略评评估向全面细细致 的描述分析、精确评评估转变转变主要表现在： 一、目前土地估价行业发业发 展的特点和动态动态 （1）过去对估价目的的说明比较简单 ，现在对估价目的的说明：为什 么评估；谁委托评估；估价结果的应用方向。（2）现在对地价定义的界定更加全面严谨 。地价定义包含：估价基准日 ；土地用途（实际 、
8、设定）；开发程度（实际 、设定）；现状利用或 规划利用条件（实际 、规划、设定容积率）；土地使用年期（实际 、设定 ）；土地使用权价格类型（出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、 承租土地使用权价格、集体土地使用权价格等）。（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，现在要 求在需要特殊说明的事项中加以说明。（4）现在对估价对象土地登记状况、土地权利状况和土地利用状况的描述 更为全面详尽。（5）过去对估价对象地价影响因素侧重于描述，缺乏对地价影响程度的分 析；现在不仅对 地价影响因素进行全面细致的描述，而且着重分析这些因素 对地价可能产生的影响程度及影响趋势 。（6）估价过程
9、由过去比较简单 的描述分析、粗略评估向比较全面细致的描 述分析、精确评估的过程转变 。（7）宗地估价结果的确定增加了分析取值的过程。（8）对报 告附件提出了新要求。 二、宗地估价的一般程序根据城镇土地估价规程，宗地估价的一般程序如下：（一）确定估价基本事项项主要包括：1.确定估价对象确定估价对象的位置、范围、用地类型、权利状况等。2.确定估价目的（略）3.确定估价基准日、土地使用权价格类型、估价日期、使用年期等（二）拟订拟订 估价作业计业计 划需确定估价项目、内容、作业步骤、资料类型及来源、调查 方法、人员 安排、时间进 度与成果组成等。（三）收集资资料与实实地勘查查1.宗地估价资料收集（1）
10、宗地估价资料的种类和主要内容产权 登记及相关证明资料包括土地使用证、房屋所有权证 、土地登记卡、土地登记卡续表、土地 归户 卡，土地使用权出让合同、国有土地划拨决定书、用地批文等。二、宗地估价的一般程序一般因素资料包括自然因素、社会因素、经济 因素、行政因素等一般因素资料。应根据 待估宗地的用途，有针对 性地收集一般因素资料。区域因素资料包括区域位置、商服繁华程度、交通条件、基础设 施状况、公用设施状况 、环境质量、产业 集聚规模、规划限制等区域因素资料。个别因素资料包括宗地位置、面积、形状、用途、宽度、深度、临街状况、临路状况、 地形、地质、容积率、基础设 施条件、距商服中心、公用设施及交通
11、设施 距离等个别因素等资料。宗地利用状况资料包括宗地现状利用资料和规划利用资料，前者重点调查 待估宗地建筑物 和地上附着物状况，包括建筑物名称、用途、建筑结构、层数、层高、建筑 面积、建筑年代、成新度等；后者收集待估宗地的规划资料规划设计 方案、规划设计 要点、规划设计 条件通知书、审定设计 方案通知书等。图件资料包括地籍图、地形图、宗地图、总平面图、建筑平面图、市政管线图 、 城镇规 划图、土地级别 或基准地价图等。二、宗地估价的一般程序土地和房地产市场交易资料 包括土地使用权出让、转让、出租、征地拆迁、国企改革土地使用权处置价 格等土地市场交易资料，房屋出租、买卖、商品房出售等房地产市场交
12、易资料 。不同估价方法所需收集的相关资料 市场比较法土地使用权出让、转让案例收益还原法土地出租、房屋出租或企业生产经营 收益、成本资料剩余法房屋买卖、商品房销售案例成本逼近法征地或拆迁安置资料基准地价系数修正法基准地价资料估价参数资料重要的估价参数资料包括地价指数、房地产价格指数、利润率、土地增值率 、土地还原利率、房屋还原利率、综合还原利率、房屋重置价、建筑费、专业 费、交易税费等。 其他资料 包括估价项目背景材料、可行性研究报告等。（2）宗地估价资料收集的方法 资料收集方法主要有：现场勘查；从政府部门、专业团 体、中介机构取 得；咨询相关企业、单位；通过网络、报刊取得。 二、宗地估价的一般
13、程序2.宗地估价现场 勘查（1）现场 勘查的内容待估土地的现场 勘查对照土地使用证、宗地图，调查 核对待估土地的位置、门牌号、四至、 面积、形状、用途等，看其是否与产权 登记文件一致。建筑物的现场 勘查对照房屋所有权证 ，调查 核对待估宗地内建筑物的用途、面积、结构、 成新、楼层、朝向、装修、设备 、设施、可出租面积、空置情况等。土地开发利用状况的现场 勘查通过现场 勘查，查清待估宗地为已完成开发的地块，还是待开发的净地 或待拆迁开发的毛地，待拆迁开发地块的拆迁安置费用由谁支付等。个别因素条件的现场 勘查包括待估宗地面积、形状、临街状况、临街宽度、临街深度、临路状况 、地形地势、工程地质条件、
14、基础设 施条件、距商服中心、公用设施及交通 设施等个别因素条件的现场 勘查。区域因素条件的现场 勘查包括区域商服繁华程度、交通条件（道路、公交、对外交通状况）、基础 设施状况、公用设施状况、环境质量、产业 集聚状况、人口密度等区域因 素条件的现场 勘查。 二、宗地估价的一般程序（2）现场 勘查的方法与要求现场 勘查的方法现场 勘查的方法主要有：a.观察；b.询问 ；c.测量；d.核对。现场 勘查的要求现场 勘查的要求：a.做好现场 勘查记录 ；b.画草图；c.拍照、摄像。（四）相关资资料分析整理对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影 响程度，确定相关估价参数。（五）选选
15、定方法试试算价格估价人员应 熟知、理解并正确运用宗地估价方法。对同一估价对象应选 用2种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。 二、宗地估价的一般程序（六）确定宗地估价结结果估价人员应 从估价资料、估价方法、估价参数等的代表性、适宜性、准 确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对 各试算价格进 行判断调整，确定估价结果。宗地估价结果的确定方法：1.简单 算术平均法；2.加权算术平均法；3. 综合分析法。(七)撰写估价报报告书书待估宗地估价结果确定后，估价人员按照城镇土地估价规程土地估 价报告规范格式的要求，撰写估价报告书。估价报告书包括土地估价报 告和土地估价技术报 告。三、土地估
16、价报报告审审核的要点 土地估价技术报术报 告第一部分总总述一、估价项目名称二、委托估价方三、受托估价方四、估价目的五、估价依据六、估价基准日七、估价日期八、地价定义审核内容：（1）地价定义界定是否正确；（2）用途、开发程度、使 用年期的设定是否有误；（3）土地使用权价格类型描述是否正确。三、土地估价报报告审审核的要点 九、估价结果审核内容：（1）估价结果（包括单价、总价）有无错误 ；（2）有没有 按要求附土地估价结果一览表。十、需要特殊说明的事项审核内容：（1）对估价结果可能产生影响的变化事项（如地价指数、开 发程度、设定用途等）以及采取的相应措施，有没有加以说明；（2）估价 对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，有没有叙述。十一、土地估价师签 字审核内容：（1）是否有2名以上在该土地评估机构注册的执业 土地估价 师签 字；（2）签名土地估价师的资格证书 或注册期是否有效。十二、土地估价机构审核内容：（1）
