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1、招商佘山广富林项目策划提案上海新聚仁机构 投资咨询部2010.07项目之于大佘山、甚至西区，具备怎样的核心竞争？区位品牌产品聚仁理解招商项目的区位：大佘山，上海最顶级的自住别墅板块；广富林，依附大佘山、超越赵巷，上海经济型别墅最好的区位；未来的大佘山通过配套的升级，成为上海顶级自住别墅区奥特莱斯佘山天马山世茂佘山酒店圣索菲亚酒店文广基地辰山植物园深坑酒店广富林遗址公园吉盛伟邦赵巷珠江北竿山艺术中心欢乐谷佘山高尔夫月湖欧罗巴世界乐园生态商务区赵 巷佘 山广 富 林大虹桥佘山度假配套、赵巷国际生活配套、广富林商务（160万方）、度假、景观、人文配套，以及大虹桥商务区的辐射；未来包括佘山、赵巷、广富
2、林在内的大佘山区域，将是未来上海最顶级的居住区域；形象升级形象升级顶级度假区到顶级居住顶级度假区到顶级居住区的转变升级；区的转变升级；未来的大佘山，借助配套级别、形象升级，将上升成为上海最顶级的居住板块。广富林具备超越赵巷的潜力，未来经济型别墅最好的区位广富林：广富林：文广基地、松江生态商务区、广富林遗址公园、辰山植物园，以及土地密集出让，整体形象集文广基地、松江生态商务区、广富林遗址公园、辰山植物园，以及土地密集出让，整体形象集中显现，未来区域爆发点多，爆发力强；中显现，未来区域爆发点多，爆发力强；赵巷：赵巷：奥特莱斯、北竿山、国际配套，均已经成形，已经过一轮爆发，并且后续土地供应有限，后续
3、奥特莱斯、北竿山、国际配套，均已经成形，已经过一轮爆发，并且后续土地供应有限，后续板块已经没有支撑板块再次爆发的外在利好因素；板块已经没有支撑板块再次爆发的外在利好因素；聚仁理解招商项目的品牌：招商地产在上海最高端的项目，肩负品牌升级的里程碑项目；招商品牌上海招商品牌升级，最高端的项目区域产品类型面积段定位招商南桥奉贤南桥小高层公寓主力90中端公寓招商雍华府 闵行颛桥多层、小高、双拼公寓60-90中端公寓、别墅海德花园宝山杨行叠加、独栋、双拼别墅160-350中端别墅招商海廷奉贤海湾独栋179-305中端别墅海德花园雍华府项目本身肩负招商品牌高端产品系转型的重任，招商上海最顶级项目；其次，0.
4、8容积率未来大佘山片区最低容积率，适合运作高端纯低密度产品。项目具备未来上海最顶级的大佘山区位居住价值以及招商品牌优势；但是考虑到仅仅依托大佘山区位以及招商品牌价值，之于西区，项目仍然面临诸多同类优势项目，后续激烈竞争，项目必须具备强势的核心产品竞争力。项目理解结论一竞争格局项目面临高端经济型别墅以及广富林周边同性质土地竞争招商广富林城投广富林广富林2-5龙湖滟澜山万科晶源合生御廷泗泾颐景园山语原墅大华云庭凯迪澳澜湾沁风雅泾佘山3号大华西郊观庭诚邦别墅大豪山林形态区域项目名称主力总价后续存量叠加别墅赵巷板块龙湖滟澜山460-48093万科晶源300联排别墅徐泾板块沁风雅泾轩前期，558423大
5、华云庭前期，382-410赵巷合生御廷490-550万科晶源450龙湖滟澜山660-794泗泾板块泗泾颐景园340-442山语原墅前期，367-445双拼徐泾板块大华云庭前期，520235沁风雅泾轩675-690赵巷板块龙湖滟澜山1074-1200凯迪澳澜湾前期，605-680泗泾板块山语原墅前期，470-510合生国际花园520-550独栋别墅徐泾板块观庭大独栋1300-1340175未售项目410 （御品园林，精文香水湾 ）大豪山林1200-1300大华西郊1260-1580赵巷板块圣安德鲁斯1260-1800小独栋佘山板块佘山三号1150-145038套中式别墅广富林城投-13.4万方本
6、案10.5万方2-5广富林7.6万方佘山天安28万方后续竞争激烈；主要面临西区高端经济别墅以及西区中式别墅两类竞争作为广富林最先启动个案，我们是否准备好了？相对西区高端经济别墅：龙湖艳澜山、万科晶园、凯迪澳澜湾相对西区中式别墅：天安佘山项目、朱家角中信泰富、东方庭院项目规划理解总规，缺乏外部水景支撑通过中式居住理念的组团行列排布；具备中式居住的规划理念；岛式规划布局，内部天然水系景观支撑；1容积率下，密集的行列排布，外部有天然水系景观支撑；本案龙湖滟澜山凯迪澳澜湾项目规划手法没有明显优势，缺乏自然水系支撑，但具备小组团的中式规划居住理念万科晶源常规产品总规设计，无亮点；项目建筑理解全石材干挂，
7、品质感最强龙湖滟澜山凯迪澳澜湾立面风格：托斯塔纳风格立面建材：涂料+石材立面风格：现代立面风格立面建材：石材+涂料与西区经济型别墅相比，本项目建筑石材以及建筑形态具备高端品质形象本案全石材干挂，品质感强；类独栋、类双拼的建筑形态超越市场平台 万科晶源立面风格：英伦风格立面建材：石材面砖户型理解户型功能设计以及附加值处于市场最高平台，略低于龙湖地下室1楼2楼夹层3楼龙湖滟澜山联排凯迪澳澜湾户型功能设计以及附加值持平于龙湖完全超越西区市场其它经济型别墅户型设计万科晶源景观理解景观上同档次于龙湖，但优于其他经济型别墅本案龙湖滟澜山凯迪澳澜湾精致的树阵，营造仪式感，通过景观喷泉，中式宅间的绿化小品，营
8、造中式的优雅托斯塔纳浪漫园林设计，通过薰衣草，彩色花卉以及多层次的绿化景观营造浪漫，绿化品质感强；绿化景观设计较为常规，没有亮点；万科晶源英伦主题景观风格，在景观细节、植被选择以及密植度上表现一般会所理解形象以及主题性优于市场平台本案龙湖滟澜山凯迪澳澜湾现在中式建筑风格意大利式城堡建筑风格现代中式风格九间堂式规划会所理念，梅兰竹菊的主题打造使得项目会所形象以及主题性突出体现出项目的高端形象视觉冲击力更强常规设计，没有亮点和特色英式风格西区传统设计，形象主题不突出万科晶源n 本案n 龙湖艳澜山n 万科晶源n 凯迪澳澜湾竞品价值树品牌总规景观建筑户型会所及格线标准线标杆线对比西区经济别墅项目在户型
9、、景观、品牌、建筑以及会所上达到市场标杆性产品力形象，建筑以及会所完全超越市场；项目具备西区经济别墅高端产品力保证，差异化龙湖主题，超越西区其它经济别墅代表个案。项目区位 属性理解广富林，最能体现上海文化之根的指标性区域 广富林遗址，4000年的文化沉淀； 是目前上海古遗址中，历史文化就久远的； 上海之根，文化之根； 未来上海首座水下展厅的博物馆；最能体现上海文化之根的指标性区域，中式底蕴浓厚广富林文化遗址公 园项目规划理解规划上，体现纯正的中式居住理念传统中式居住理念：1、弄，通过组团，形成传统中式弄的概念；2、街，组团与组团之间的道路系统；3、巷，组团内部道路，老式里弄的道路系统4、院，老
10、式石库门，私有的自家庭院；5、轴对称，包括组团内对称，以及建筑本体的对称；规划上体现弄、街、巷、院、对称的中式居住理念佘山天安尽管天安纯中式风格的设计，但总体规划上，相对还是中规中矩的设计方式，规划上同样缺乏设计理念，常规表现；中信泰富、东方庭院属于中式风格建筑，总规规划上完全依靠“水”来打造，岛式规划，江南水乡的规划基调；缺乏中式别墅居住理念项目建筑理解融入中式建筑的设计元素，纯粹的中式享受全石材建筑立面，“间”、“面”、“墙”、“门”、“窗”、“檐”的中式建筑中式居住文化理念引出的建筑理念，纯粹且不失品质感。市场中式建筑现在中式，涂料为主的建筑立面，品质感差佘山天安别墅上实朱家角东方庭院中
11、信泰富现代中式，涂料饰面无法体现“贵”气现代中式，品质感差现代中式，涂料饰面缺乏品质感现代中式，涂料饰面江南水乡建筑理念仅仅是形似，传统建筑与现代风格的结合，缺乏传统中式建筑精神项目户型理解中式“三进九间”的户型中式设计理念，高附加值户型设计：中式居住理念的三进，对称（中式的居住理念），整体面宽11米边套8米中间套，面宽尺度超过常规联排；花园设计：北花园，南花园，侧花园，并且采用南向花园最大化，与传统大院的居住方式相似；附加值：通过地下室，花园，露台的赠送，达到141%的附赠比率；纯粹的中式居住理念，功能以及附加值在经济型别墅中同样达到高端配置市场中式户型户型设计上，并不能体现其中式别墅的特点
12、佘山天安别墅北车库，南地下庭院抬高设计，地下室首层空间整体面宽8.4米居住区全部集中于2楼，私密性差；无论在功能设计，面宽，花园设计，附加值等方面均属常规设计，并不能体现其中式居住理念；中信泰富朱家角面宽5.5米，无地下室，层高3.3米，仅1间套房，无挑空设计东方庭院面宽6.5米，无地下室，层高3.6米，2间套房项目会所“迷楼”，营造中式休闲理念，同时具备高端配套九曲桥、“谜楼”、“梅、兰、竹、菊”的概念，营造最纯粹的中式休闲理念；佘山天安别墅传统公建，缺乏中式设计内涵。东方庭院主题突出，但品质感较差。一场传统中国文化与现代时尚元素的邂逅现代的造景手法结合传统的中式元素与中式色彩，塑造中式豪宅
13、园林品质，项目景观新中式园林景观代表中式景观的“国色”：琉璃黄、长城灰、玉脂白、国槐绿。代表着中国自然景观及人文与历史的精彩和辉煌。黄色在中国的色彩文化中具有崇高的象征意义。 琉璃黄富贵的琉璃黄，作为装饰小品与景观灯饰点缀与景观中，营造华丽高贵的豪宅品质。入口大门黑与白的构成，通过琉璃黄的渲染，营造简洁大气的辉煌之美通过琉璃黄的雕塑小品或是琉璃黄的景观灯饰，营造晶莹剔透、大气华贵的入口形象。入口雕塑、景墙国槐绿郁郁葱葱的国槐绿是自然的风采，是生命与环境的象征。国槐绿寄寓着珍视自己的家园，与自然和谐发展。纯朴的底色中，铺设着生机怏然的绿，营造自然大气的新中式豪宅品质。入口景观轴树阵排列，营造现代
14、简约，庄重、大气的入口仪式感简约明朗的色彩搭配，长城灰的路面铺装、国愧绿的多层次植被，涓涓细流环绕，塑造灵动、幽静的高尚居住氛围。灰色是中式色彩中独具魅力的元素；协调各色彩元素，表现其沉稳大气，浑厚天成。长城灰以长城灰的砖石进行花色路面铺装，取代单调乏味的沥青路面，打造浓郁中式风情。长城灰的经典中式路面铺装；中式图腾点缀；青石砖的拼花效果结合鹅软石的点缀，营造古朴典雅的景观底色。道路铺装“君子佩玉”自古以来中华民族以佩玉为道德与修养的标志；玉又是中国传统文化中吉祥如意的象征。 玉脂白在景观中点缀以玉脂白的小品、花坛等构造，映衬自然的色彩，将建筑与景观完美协调融合。宅间景观玉脂白墙、花坛，如同水
15、墨画的宣纸，融合在景观中；景观讲求中式的对称美；植被与建筑形成相辅相成的景观体系。景墙融入中式漏、透的造景效果，塑造精致宅间小景；玉脂白的景墙衬托着缤纷的色彩。情景塑造私家庭院融合中式元素，打造精致的新中式情景空间内外呼应，简约工整n 本案n天安佘山项目n 中信泰富n 东方庭院竞品价值树品牌总规景观建筑户型会所及格线标准线标杆线对比市场中式别墅总规、户型、景观、建筑、会所的中式文化规划理念完全超越市场中式产品；完全将中式居住理念、文化贯穿于产品规划中的、西区最为纯粹、纯正的中式别墅。项目理解结论二指标中式理念产品品质总规弄、街、巷、院、对称的中式居住理念；建筑全石材立面最纯正、纯粹的中式建筑风
16、格中式建筑连接，“间”的理念；中式建筑山墙、木墙、围墙“面”的理念；中式建筑院门、格扇门（窗）、景窗“窗”的理念；中式建筑檐口、“檐”的理念；全石材户型独门独院的空间领域感和形式感；“三进九间”、轴对称的中式居住理念；（花园、露台）附加值高（140）开间尺度大（811米）会所全石材里面，中式“迷楼”概念涵盖“梅”“兰”“竹”“菊”不同会所名称，传统“九曲桥”连接3个会所；全石材、恒温泳池景观中式最贵的“琉璃黄”“国槐绿”“长城灰”“玉脂白”；精装庭院、中式景观元素、小品1、项目是中式别墅中，产品中式文化最纯粹，市场唯一的最具中式文化的别墅产品；2、项目是传统西区经济型别墅中，具备高端产品力、品质形象的项目；一最一最二最二最三最三最大佘山、未来最顶级的自住别墅区，经济型别墅最顶级的区位大佘山、未来最顶级的自住别墅区，经济型别墅最顶级的区位中式文化最纯粹，高端产品品质想象中式文化最纯粹，高端产品品质想象招商品牌最顶级形象的市场载体招商品牌最顶级形象的市场载体项目战略运作目标-助
