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1、宿州仁爱老年公寓（暂命名）宿州仁爱老年公寓（暂命名）项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告目目 录录一一. .项目概况项目概况1 项目简介2 研究范围二二. .项目背景及可行性分析项目背景及可行性分析1 项目背景2 项目建设的可行性3 项目规划及回报计划三三. .项目场址与建设条件项目场址与建设条件1 项目场址2 建设条件四建设规模和建设方案四建设规模和建设方案1 总体设计2 建设规模五五. .投资估算和资金筹措方案投资估算和资金筹措方案1 投资估算2 资金筹措六六. .项目风险分析项目风险分析1 项目风险分类2 项目风险控制对策七可行性研究结论七可行性研究结论1 养老院建设是必
2、要的2 养老院建设是可行的1一一. .项目概况项目概况1 1 项目简介项目简介1.11.1 项目名称项目名称宿州仁爱老年公寓1.21.2 项目建设地点项目建设地点项目地点位于济宁崇文大道高新区，紧邻高新区商业行政中心广场区域，空气清新、地理位置优越，交通方便。1.1. 3 3 项目法人及法人代表项目法人及法人代表项目法人：法人代表：2 2 研究范围研究范围本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。二二. .项目背景和建设
3、的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行性分析1 1 项目背景项目背景1.11.1 进入老龄化社会进入老龄化社会目前我国老龄人口占总人口的比率为 7%左右，而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年 2 月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”日本，人口老龄化为 22%。2全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来 25 年内，目前 35 岁到 60 岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体将极大地提高济宁市老龄人口比重。目前，济宁市老年人口已达 116 万人，占全市总人口的14.1%，老龄化形势十分严峻。截至 2009 年底，全市有社会养老
4、服务机构 191 家，其中民办老年公寓 36 家，共有床位数近 1.8万张，平均每百名老年人不足 1.6 张，集中供养“五保” “三无”老人 1.4 万余人，实际可向社会提供服务的床位数不足 4000 张。需要机构养老服务的人数占老年人口总数的 3%左右，需新增床位 3.1 万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年公寓接纳 100 位老年人计算，需要新增老年公寓 300 多家。针对老龄化形式严峻，为完善老年人服务设施，济宁市政府及民政部门将积极采取政策支持、市场运作等措施，鼓励集体、个人和社会组织参与兴办养老服务机构，探索建立老年服务设施投入多元化机制。本着老有所养、老有所依、老有所乐、
5、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在济宁市高新居住区内建设至少一所老年公寓。1.21.2 独身子女增多独身子女增多独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，3都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受2 2 项目建设的可行性项目建设的可行性老年公寓是稳利行业，初期投资规模较大、项目周期回报及资金回笼可观，因此，作为公用事业的养老机构在所考虑的社会效益较大，国家政策及当地政府的大力扶持，可以
6、预想到具有可观的经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。特殊原因及有利时机：特殊原因及有利时机：目前我市处于大发展时期，城市定位及市区板块的升级，促使市内较多的养老机构及福利机构被迫搬迁，现已处于多家养老院无址可寻的、很多老人无居可住的实际市场情况下，济宁祥福老年公寓，恰逢天时地利人和项目现有建筑可迅速发展壮大。3 3 项目规划及回报计划项目规划及回报计划老年公寓是稳利行业，一期 3 年项目计划：中档的修养护理养老机构，预计投入 150 万；二期 2 年项目计划
7、：康复医疗干休所养老机构，预计投入 80 万；三期 1 年项目计划：现代养4生科技和建筑科技及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、休养、娱乐、保健、康复、医疗于一体。回报计划：一期项目建设符合高新区当前政策及老人居住需求，祥福具有自己的自身优势，多年成熟管理经验，一期经营定位可直接模式复制， （附：本市华汇老年公寓的财务分析为据考察） ；具有100多位固定老人的居住客源，项目上马即有巩固的成本收入；预计1-2年收回成本，3年即可盈利。合作模式探讨：1、股权合营（参与经营） （股权含：干股与分红股）2、股权合营利益分红（不参与经营）3、只是针对性风投或资本运作利益分红4、三三.
8、.项目场址与建设条件项目场址与建设条件1 1 项目场址项目场址项目地点位于济宁崇文大道高新区，紧邻高新区商业行政中心广场区域，空气清新、地理位置优越，交通方便。2 2 项目初始条件项目初始条件紧邻高新行政中心，地理位置优越，交通便利有公交直达、离市中心仅 10 分钟车程，项目区域紧靠大型休闲广场中心，且公寓内布置合理。建筑的容积率较大，建筑面积仅占总面积的1/5，绿化率很高，园中空旷，有较多休闲区域及健身区域，老人可以在园中休闲娱乐。5高新区政府在投资兴办老年公寓方面给予了很多方面的优惠政策，在用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障
9、。现阶段济宁市区养老机构的发展模块，老城区养老公寓多，养老设施需求量已渐饱和；而城高新区需求量大，而新建老年公寓少。一些城乡结合的养老公寓由于建在离市中心很偏远的地方，社会认知度较差，交通极不便利，影响了很多老人入住。我们福祥老年公寓项目，处于高新区内，交通便利，环境好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。四建设规模和建设方案四建设规模和建设方案（分三期运营开发）（分三期运营开发）1 1 总体设计总体设计总用地面积约 20000 平方米，建筑用地面积约 7000 平方米。2 2 建设规模建设规模（无须重复建设）（无须重复建设）具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值
10、班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他3 3 现建筑装饰标准现建筑装饰标准（现场考察填写，例如下文）（现场考察填写，例如下文）在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体6等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m 高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作 0.35m 高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。 室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖
11、。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在 1.50m 以下。每人应有 1.00m3 以上的贮藏空间。 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。五投资估算和资金筹措方案五投资估算和资金筹措方案（一期项目投资）（一期项目投资）1 1 投资估算投资估算1.11.1 建房建房：20 万。 1.21.2 设备设备：30 万 1.31.3 其它费用其
12、它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资7金等约需 50 万元。1.41.4 工资工资：照顾老人的日常生活约 20 人，工资 900 元每月以上投资共计约 130 万元。2 2 资金筹措资金筹措40-60 万元之间六项目风险分析六项目风险分析1 1 项目风险分类项目风险分类1.11.1 建设风险建设风险建设风险是指项目改建工程无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，它是建设项目的主要风险之一。1.21.2 成本超支风险成本超支风险项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监
13、督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。81.31.3 其他风险其他风险项目的进展还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。2 2 项目风险控制对策项目风险控制对策2.12.1 建设风险建设风险在项目实施之前，已事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是针对承包商在投标过程中向我们承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的
14、合同条款对承包商产生约束效应。并合理要求承包商对改造、改建工期进行合理的预估，并进行承诺。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险。现有项目内建筑合理布局符合我们公寓建设要求，重要建筑已无须重复建设，只需改建及个别小区域建设即可，以此可规避本项目的主要风险。2.22.2 成本超支风险成本超支风险合理的投资计划，福祥前身已经营老年公寓多年，相关政策、法规、建设要求、安全设施、基本设施、服务培训、管理团9队等均具有高效成熟的团队。并已有较多的基本设施储备。七可行性研究结论七可行性研究结论1 1 养老院建设是必要的养老院建设是必要的老年人的比例在逐
15、步提升，2009 年底这一比率已经达到 21%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；济宁市高新区作为一个拥有人口规模 50 万的居住地，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。2 2 养老院建设是可行的养老院建设是可行的虽然老年公寓属于投资周期较长的项目，但其风险性针对祥福实际的多年运营经验已不是较大的危险项目，并且作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9w
16、kxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE
