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1、LOGO 货币政策、房地产周 期与股票价格中国当代房地产专题文章结构122344OECD国家房地产产周期情况房地产周期与货币政策中国房地产市场下跌判断股票价格一、国家房地产周期情况中国还处在城 市化加速推进 的阶段，中国 的房地产市场 长期看好总体上但短期内由 于货币政策 等因素的影 响，不可避 免地存在着 周期中国的房地产 市场虽然起步 相对较晚，但 目前已具备较 高的市场化程 度这使得我们 借鉴发达国 家房地产周 期的相关经 验第一次成 为可行房地产周期的总 体情况国家房地 产周期特点贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究，, 房地产周期的总体情况 年代 初年 代末
2、年代 初上世纪年代以来，全球房地产共发生了,次周期：当前的、 已经历的 半个房地 产周期贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究，, 国家房地产周期特点1房地产周 期具有全 球性2每一次房地产 周期上涨期和 下跌期总体比 较接近，上涨 幅度要大于下 跌幅度3每一次房地产 周期的持续期 、涨跌幅都不 尽相同，看来 这主要受制于 特定的金融环 境和经济周期贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究， 二、房地产周期与货币政策房地产周期与货币 政策总结房地产周期与货币供应房地产周期与信贷增长房地产周期与名义政策利率贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年
3、月， 第一第 二（）（）资产价格资产价格 并未纳入央行货币并未纳入央行货币 政策目标政策目标（）（）房地产周期与房地产周期与 货币政策往往紧密相关货币政策往往紧密相关房地产周期与货 币政策贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究， （）资产价格并未纳入央行货币政策目标 对央行而言，关注包括住房在内的资产价格并不 是货币政策所考虑的目标，央行的货币政策目标主 要是我们所熟知的经济增长、通货膨胀、汇率等。（）房地产周期与货币政策往往紧密相关 较低的利率水平会促使房地产价格上涨，而较高 的利率水平会导致房地产价格下跌贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究，
4、降低利率经济上涨低利率水平经济高潮需求增加，供应短缺提高利率经济下降高利率水平经济萧条供给增加，需求减少房价下降房价上涨房地产投资高潮房地产萧条（）房地产周期与货币政策往往紧密相关 例如，最近这轮全球性房地产价格的上涨，其中最主要的原因是美国 为首的各国长期不断下调名义利率所致。贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究， （）房地产周期与货币政策往往紧 密相关 同时，顺周期的投机因素也对房地产市场推波助澜。在经济过热阶段，人民抓住了新的利润机会并过度追求利润。 拥有财富与信贷的人们纷纷购买房地产或流动性较差的金融资产， 或借钱从事这类活动；一旦经济繁荣不在，财富从不动产或金
5、融资产转向货币，或转向 清偿债务，导致房地产、股票、商品价格大幅下跌。 房地产行业自身的调控政策也会进一步造成房地产市场 的波动。在行业低迷的时候，行业调控政策趋于放松例如鼓励房地 产开发和消费；而在行业出现泡沫的时候，行业政策趋严。贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究， 房地产周期与名义政策利率实际房价上涨的早期在名义政策利率 还在下降时就开始了；利率在实际房价达到峰值前的个 季度前后开始上升。在实际房价达到峰值后的个季度后， 政策利率开始下降。随着利率的下降，房价仍在继续下降。 自利率高点，利率往往要下降个季度 实际房价才会重新上升。 国家的国家的 经验经验 表明：
6、表明：贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究， v文中的季度同比增长为季调数据。 v国家的经验表明： 货币供应增速在实际房价峰值前的个季度就 已经达到高点。 在实际房价达到峰值前后，货币供应增速往往快速 下降。货币增速的持续下降往往会持续个季度。 在房价达到高峰阶段后的货币供应增速要显著低于 实际房价达到高点前的增速；房地产周期与货币供应贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究，Describe a vision of company or strategic contents.Describe a vision of company or strat
7、egic contents.房地产周期与信贷增长 国家 的经验 表明：文中的信贷同比 增长为季调数据在实际房价达到峰值前后， 信贷增速往往快速下降信贷增速在实际房价峰值前 的个季度就已经达到 高点当信贷增速（季度环比）再 次上升个季度，实际 房价才会回升贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究，房地产与货币 政策紧密相关， 而货币政策、房 地产周期与经济 周期又紧密相关 ，因此，房地长 周期往往表现出 强烈的顺周期性AB 总结房价开始下跌 之后不久，名义 政策利率虽然开 始下调，但房价 依然在下降。这 意味着即使货币 政策开始放松， 但房价依然在下 降贾祖国、孟群，货币政策
8、、房地产周期与股票价格，年月，行业研究， 三、中国房地产市场下跌判断年代初房地产周期回顾1中国当前房地产市场判断房地产价格下降的影响贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，v 在分析当前房地产周期前，简要回顾一下年代初那 次房地产周期是有一定参考意义的。v 从这次房地产周期来看，当时的房地产市场刚处于起步 阶段，还远未成熟，政府的调控也充满了“大跃进”式和“ 急刹车”式的色彩。年代初房地产周期回顾1贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，v（）房地产的兴起 v（）调控政策出台的背景 v（）房地产调控政策年代初房地产周期回顾1贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，
9、年月，（）房地产的兴起邓小平在年的南巡讲话中指出：中国应当抓住机 会，加快改革开放的步伐，进行经济结构的改革调整。 v主要因素有：v 经济高速增长 v 居民收入快速增长 v 在缺乏办公、工业用房和住房的情况下，政府试图通过社会经济改 革来缓解房地产市场短缺的问题 v 房地产金融市场的发展和活跃 v 企业改革使企业拥有更多的投资、财务、管理和获得利润的权利 v 许多公众投资基金开始建立贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，（）调控政策出台的背景1.）房地产投资吸引了过多的资金，导致工业和农业投资 不足1.）过热的房地产投资带来了建材的上涨，触发了通 货膨胀1.）经济条件也发生了变化
10、，年后过 高的通货膨胀成了经济发展的主要问题过热的房地产投资和房地产交易带来了许多 问题，严重影响了中国经济的快速发展：贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，v房地产市场是宏观调控的重点区域：v 国有金融机构回收未完成项目的贷款 v 切断未批准项目的资金来源的办法来限制土地开发和房 地产交易 v 向房地产开发商征收高于的税收 v 实行年内限制房产出售的办法 v 年政府严禁投资豪华房地产项目 v 受房地产投资市场危机和混乱的影响，许多商业银行和 金融机构停止向房地产投资提供资金v（）房地产调控政策贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，）名义房价下跌时间判断 各国房地产
11、周期的经验表明，当利率开始下降时，实际房 价仍在继续下降 就中国的情况来看，年季度末应该是利率的高点，鉴于中国 城镇化还处于加速阶段，我们判断利率下降个季度后， 实际房价才能上涨 也即自年季度末大约个季度后名义房价才能上涨 货币政策一旦放松，房价就会上涨。 这种看法看来是不正确的 资产价格的上涨和下跌趋势一旦形成，可能短期内就很难扭转 就房地产市场的下跌而言，当货币政策刚放松时： 当开发商、消费者都还预期房价下跌，房价还会继续下降； 银行对于房地产的开发贷款和消费贷款仍然非常慎重，他们在“惜 贷”； 土地价格跌幅可能更大，这也促使了房价的下跌中国当前房地产市场判断贾祖国、孟群，货币政策、房地产
12、周期与股票价格，年月，）名义房价下跌幅度判断 房价下跌的经验不适合于对中国的情形进行判 断，因为我国当前正处于城市化加速推进的阶段。 名义房价的下跌幅度涉及到通货膨胀率、金融安全、上 涨幅度、房价收入比等因素。 综合来看，中国尚处于城镇化加速推进的阶段，我们认 为名义房价的下跌幅度应该在左右。中国当前房地产市场判断贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，经济增 长的下 降三种影响投资的下降房地产价格下降的影响居民财富的 减少和银行 系统坏账占 比的大幅 提高贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究，四、股票价格v股票价格在实际房价达到峰值前个季 度就已经达到了高
13、点v然后股票价格要连续下降个季度才 会回升v也即实际房价高点形成后股票连续下降 个季度。然后，尽管房价仍在下降，但股 票价格迅速上涨；国家的经验表明：贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究， 结论v房地产周期与货币政策紧密相关：较低的利率 水平会促使房地产价格上涨，而较高的利率水 平会导致房地产价格下跌； v货币政策的放松并不会立即导致房地产价格上 涨v中国当前的名义房价大约还要下跌8-12个季度 。v中国未来名义房价的跌幅至少为30-40%。v股票下跌7-10个季度后，尽管房价仍在下降， 但股票价格迅速上涨。贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票价格，年月，行业研究， 参考文献v贾祖国、孟群，货币政策、房地产周期与股票 价格，行业研究，专题报告，年月 日v杨胜刚，姚小义. 国际金融，北京：高等 教育出版社，2005.8， P vhttp:/.LOGO
