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1、房地产E网洪江路项目20070921-1(第一轮)Concept Planning for hongjiang RD residence洪江路住宅项目开发与销售进度建议房地产E网contents本次汇报内容构架：两个前提，两个阶段 两个前提： 确保项目于两年内完成销售，预计三年全部竣工 确保项目2007年11月15日开工及2008年5月1日开盘销售 两个阶段： 项目开发及销售进度的计划 项目开工前的工作安排房地产E网项目整体开发及销售进度安排 第一部分 房地产E网房地产E网房地产E网一.项目整体开发计划 一期： 洪江路南侧，小高层部分 二期： 部分叠加与多层 三期： 地块西南侧多层住宅 四期：
2、 项目东南侧沿河路多层及商业部分房地产E网对整体关系的考虑 1、让社区主题景观率先建成通过1.2期的开发带动3.4期 2、施工进度的需要,让工程期比较长的部分先行开工 以保障整体竣工时间房地产E网二.各分期的开发及销售计划 一期开发及销售思路必然性: 工期要求：高层建筑土建工程部分一般工期为16个月,加之水、电 、验收8个月总建设周期约为两年半，而多层则仅为16个月时间， 为保证不拖延项目整体的竣工及交房计划，小高层部分必须作为项 目一期先行开工技术要求：高层部分地下室必须一次成型，分割施工将带来后期漏 水、沉降重重隐患，施工麻烦较大，因此小高层部分必须整体施工房地产E网销售策略:资金回笼快：
3、小高层部分面积超过11万平米是社区单体形态中 总量最大的，同时也是价格最便宜的，因此相对而言其客户群 体会比其他形态广很多，销售量相对大降低风险：将社区品质相对较低的部分先行销售，品质较高、 利于销售的部分则在后期逐步推出，抗风险能力较强带活人气：高层部分是项目入口，项目的主形象门脸，同时可 与销售中心形成一体化建设，组成社区主景示范区，通过高层 销售可带活会所，对后期销售起到推动作用一期开发及销售思路房地产E网一期开发指标表 开发 面积13.5万平米，含商业1万平米建筑 形式5栋18层， 4栋11层，3栋6层楼栋 数量共12栋，小高层9栋，多层3栋户型 套数750户高层+72户多层开工 时间
4、2007年11月销售 时间2008年5月竣工 时间2009年5月交房 时间2009年11月（实际交房时间一般为竣工后半年， 为合同预留空间）房地产E网如果资金允许建议一、二期可同步施工一：项目提升 二期工程时间相对短，可以先于一期竣工，形成现房实景，作为社区 最高端组团，把叠加别墅概念展现出来，不但可以形成示范，也将项 目的高档进行了定格，让客户不得不相信本项目是一个高档 的社区，无疑极大提升项目形象二期开发及销售思路房地产E网销售策略：两区联动 在销售上采取二期卖现房一期卖期房的策略 二期带动一期：二期先只做不卖，通过销售员透露二期价格肯定高 ，但目前不销售，这样在社区设定一个参照物，通过二
5、期的高价来 带动一期的销售，让一期可以快走 一期带动二期：一期完成销售社区整体示范形象形成，届时环境、 销售人气都起来了，二期也可以随之提升，并可以由其稀缺性质控 制市场，根据市场行情有主动权的推出一、二期一旦形成则可将最靓部分全部展示出来，带动三、 四期的销售二期开发及销售思路房地产E网二期开发指标表 开发 面积6.5万平米，含商业1万建筑 形式四层叠加别墅及6层多层楼栋 数量23栋户型 套数200户开工 时间2007年11月开工销售 时间2008年10.1竣工 时间2008年底交房 时间2009年初（实际交房时间一般为竣工后半年，为 合同预留空间）房地产E网三期开发指标表 开发 面积约5万
6、平米住宅建筑 形式6+1 多层，楼栋 数量13栋住宅户型 套数约325户开工 时间2008年10.1开工销售 时间2009年3月销售竣工 时间2010年上半年竣工交房 时间2010年交房1、同步：一、二期销售良好则建议三四期可同步操作三期开发及销售思路房地产E网四期开发指标表 开发 面积约6万平米，含一万商业建筑 形式四层叠加及，6+1 多层楼栋 数量6栋叠加，11栋多层户型 套数约300户开工 时间2009年3月开工销售 时间2009年6月竣工 时间2010年9月交房 时间2010年底交房1、循三期开发依次推出四期开发及销售思路房地产E网1、氛围：项目重点在于前期氛围的形成，一、二期可于20
7、09年底总体一年半时间 内可完成销售2、现房:一、三、四期建议直接卖期房，二期最好卖现房，优越的景观资源直接卖 掉会吃亏3、均衡：项目销售保持稳定、适当的市场投放量，每年销售面积约为14万平米4、商铺：趁前三期部分交房入住，具备商业氛围，把握时机进行销售一旦商业部 分形成现房则商业压力反而增加5、福利：涉及系统福利房应正式列入计划，最好在项目第一销售期间解决，以免 后期涨价带来操作难度开发及销售小结： 房地产E网项目资金流量分析 第二部分 详见附件1-附件房地产E网项目开盘前的专题计划第三部分 房地产E网销售中心的选址方案一:项目东北角商铺 优点：方便客户看房，第一时间拦截客户 不足：与景观示
8、范区距离较远，不利于销售、示范一体化 方案二:直接以会所作为销售中心 优点：与样板间较近、有示范效应 不足：销售中心纵深约50米，且入口较窄，不方便客户截流房地产E网开工期准备工作一、审批许可 必须满足扩初审批、规划许可证、施工许可证三大条件二、设计委托 委托装修设计：销售中心、样板间让装修公司及早介入可反馈土建情况对 建筑空间进行优化，并保障土建完成即可进行内装 委托景观设计：对项目景观进行概念规划，对入口景观示范区进行施工设 计，保障土建期水、电、管线的预埋三、外围销售环境的营造 绿化、围墙、看房通路、现场氛围四、项目对外的推广引导 落实项目案名、开工仪式策划、新闻报道、软文引导 建议高炮
9、可以提前开始预定了房地产E网项目名称建议及下轮提报内容 第四部分 房地产E网项目名称：品牌化个性化特色化大众化常规楼盘名称的四种模式 本楼盘名称的关键点： 从楼海中跳出来：周边家园、花园之类的名字实在太多，听了若干遍 也很难将各个项目一一对位。 把项目的特点叫出来：我们的核心特点是什么，我们卖的是什么，直 观印象，强化记忆 把项目的高度建立起来：本项目是上层人士的高端居所，必须叫出项 目的高贵品质和文化内涵 朗朗上口让人们脱口而出：房地产E网方向一： 水域天际 水岸国度 关键词：大气、尊贵、水景特色、通俗上口方向二： 水木清源 水清木华 源清水秀 溪源美树 清水源 源境 溪源 关键词：与公司的关联、文化、幽雅方向三： 顶秀清溪 九溪半岛 五里香溪 九溪玫瑰湾 关键词：幽雅、强化主题特色方向四： 半岛濠庭 上源金河 关键词：尊贵、高档、风水意向房地产E网下轮汇报内容： 景观及产品细节提升的建议 对市场的总结与研判 项目营销策划的整体定位 项目市场营销的执行策略房地产E网谢谢,敬请指正!Thanks_
