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1、2011.01 / 61随着我国城市建设的发展，人民 物质文化生活水平的提高，部分旧的 城市配套设施及功能已不能满足城市 发展的需要，旧城区改造在一定时期 内成为城市建设重要的课题。政府出 台了一系列的与城市房屋拆迁相适应 的法律、法规。按照我国城市房屋 拆迁管理条例和国务院法制办2010 年1月29日公布的国有土地上房屋征 收与补偿条例(征求意见稿)的规定， 在城市房屋拆迁补偿过程中，房地产 估价是不可或缺的法定环节。一、城市房屋拆迁中估价对 象的双重性城市房屋拆迁中估价对象依据 拆迁补偿的方式确定。按照有关法 规，城市房屋拆迁补偿的方式有两 种，一是货币补偿，二是产权调换互 找差价。城市房
2、屋拆迁管理条例 第二十四条规定：“货币补偿的金 额，根据被拆迁房屋的区位、用途、 建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”第二十五条规定：“实 行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁 人应当依照本条例第二十四条的规 定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所 调换房屋的价格，结清产权调换的差 价。”因此，实行货币补偿的估价对 象为被拆迁房屋，实行产权调换的估 价对象分别为被拆迁房屋和所调换的 房屋。即实行产权调换的估价对象具 有双重性。这一点在城市房屋拆迁 估价指导意见中也能看到。城市 房屋拆迁估价指导意见第三条第一 款规定：“本意见所称城市房屋拆迁 估价，是指为确定被拆迁房屋货币补 偿金额，根据被拆迁房
3、屋的区位、用 途、建筑面积等因素，对其房地产市 场价格的评估。”第二十八条规定： “以产权调换作为房屋拆迁补偿、安 置方式的，对所调换房屋的房地产市 场价格进行的评估，参照本意见执 行。”从替代原则的角度出发，这两 种补偿方式补偿的价值量不应有较大 偏差。 在西安市城市房屋拆迁的实际 中，被拆迁人获得的货币补偿款不能 在市场上买到适宜的住房，同时， 西安市棚户区改造管理办法第 十七条规定：“拆迁人根据被拆迁人 的情况，可以采用购买普通商品房、 经济适用住房或者提供廉租住房的方 式进行安置。”2004年6月10起实施 的西安市城市房屋拆迁管理实施细 则第二十六条规定，实行产权调换 的住宅以被拆迁
4、房屋产权的建筑面积对城市房屋拆迁估价的思考以西安市为例殷 琳摘 要：在城市房屋拆迁估价 中，要根据不同的补偿方式确定估价 对象。实行货币补偿的估价对象为被 拆迁房屋，实行产权调换的估价对象 分别为被拆迁房屋和所调换的房屋。 城市房屋拆迁补偿估价对象的范围是 被拆迁房屋及其占用范围内的土地。 西安市房屋拆迁评估一般采用基准价 格修正方法，该方法实质上是成本 法。运用基准价格修正方法评估被拆 迁房屋的补偿价格时，对划拨建设用 地使用权的补偿没有考虑房地产市场 状况的变化。关键词：城市房屋拆迁；建设用 地使用权补偿；市场状况；估价作者：西安财经学院管理学院副教授开发与建设/ 2011.0162为安置
5、依据。第四十六条规定：“拆 迁住宅房屋，被拆迁人属于享受最 低生活保障待遇对象的，实行产权调 换等面积部分，不找差价，超面积部 分，按应交款的50%缴纳。”可见， 在产权调换时，政府对被拆迁人给予 了补贴。因此，在西安市房屋拆迁实 际中被拆迁人选择产权调换的比例较 大。同时，产权调换对于拆迁主体开 发商来讲，由于占用前期开发资金 少，开发商也是乐意接受的，这也是 各地产权调换这一补偿方式比较盛行 的主要原因。二、城市房屋拆迁补偿估价 对象的范围城市房屋拆迁估价是为拆迁补 偿提供价值依据的，因此拆迁补偿的 范围就是估价对象的范围。房地产是 一个有机的不可分割的整体，我国实 行房屋所有权与该房屋占
6、用的建设用 地使用权权利主体一致的原则。也就 是说，房屋所有权者同时拥有该房屋 占用的建设用地使用权。城市房屋拆 迁时，房屋所有者在失去房屋所有权 的同时也失去了建设用地使用权。城 市房屋拆迁从表面上看，只是将房屋 （严格地讲是建筑物）拆迁，但本质 上是涉及国有建设用地使用权的交 易，即城市房屋拆迁的过程也就是国 有建设用地使用权被收回的过程。根 据我国宪法规定：国家、全民、 集体所有的财产受法律保护，国家保 护公民的合法收入、储蓄、房屋等合 法财产的所有权。房屋被拆除，给被 拆除房屋的所有人造成了一定的财产 损失。为保证被拆除房屋的所有人的 合法权益，拆迁人应当对被拆迁人给 予补偿。物权法第
7、一百二十一条 规定，因不动产或者动产被征收、征 用致使用益物权消灭或者影响用益物 权行使的，用益物权人有权获得相应 补偿。第一百三十五条规定：“建设 用地使用权人依法对国家所有的土地 享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其 附属设施。”建设用地使用权属于用 益物权。因此，在城市房屋拆迁时应 当对房屋所有权和其占用范围内的建 设用地使用权进行补偿。 物权法第一百四十八条规 定：“建设用地使用权期间届满前， 因公共利益需要提前收回该土地的， 应当依照本法第四十二条的规定对该 土地上的房屋及其他不动产给予补 偿，并退还相应的出让金。”房地产估价规范第6.7.6条规定：“依法
8、 以有偿出让、转让方式取得的土地使 用权，根据社会公共利益需要拆迁其 地上房屋时，对该土地使用权如果视 为提前收回处理，则应在拆迁补偿估 价中包括土地使用权的补偿估价。此 种土地使用权补偿估价，应根据土地 使用权的剩余年限所对应的正常市场 价格进行。”由此可见，出让土地上 的房屋拆迁补偿，其中对土地的补偿 价格是一定年期的建设用地使用权价 格。 土地管理法第五十八条规 定：为实施城市规划进行旧城改建需 要调整使用土地，所收回土地使用权 的，对土地使用权人应当给予适当补偿。可见，对于所收回的建设用地使 用权，无论是以出让方式取得的建设 用地使用权还是以划拨方式取得的建 设用地使用权，均需给予补偿
9、。还有 按照城市房屋拆迁管理条例第 二十四条的规定，在评估被拆迁房屋 的市场价格时，根据被拆除房屋的区 位等因素确定。区位是城市土地最重 要的特征之一，城市房屋拆迁补偿金 额考虑的“区位”因素，就是对被拆 迁房屋所占用范围内建设用地使用权 的补偿。在此进一步说明，对建设用 地使用权的补偿，没有区分出让建设 用地使用权和划拨建设用地使用权的 情况，也就是说，这两种情形都应当 给予补偿。 由以上可知，城市房屋拆迁补偿 估价对象的范围是被拆迁房屋及其占 用范围内的土地。即被拆迁房屋的市 场价格就是被拆迁房屋的所有权价格 和其占用范围内的建设用地使用权价 格两者之和。三、城市房屋拆迁的估价方法城市房屋
10、拆迁估价指导意见 第十六条规定：“拆迁估价一般应采 用市场比较法。不具备采用市场比较 法的，可以采用其他估价方法，并在 估价报告中充分说明原因。”在房地 产估价的各种方法中，市场比较法是 一种最具说服力、应用最广泛的方 法，其测算的结果最容易被人接受。 现阶段我国城市房屋拆迁都集中在城 市的旧城区，旧城区多数房屋是年久 失修的陋房、危房，这类房屋在市场 上基本没有流通，因而很难获取可比 实例，就无法运用市场比较法估价。 因此，一些城市（包括北京市）规定 城市房屋拆迁估价主要采用成本法。 按照西安市城市房屋拆迁估价暂行 规定中的规定，国有土地上房屋拆 迁补偿评估通常采用基准价格修正方 法。住宅房
11、屋（本文以住宅为例）拆 迁补偿价格的计算公式为：住宅房屋 拆迁补偿价格=住宅房屋区位基准价格开发与建设2011.01 / 63（1+综合环境修正系数）（1+层 次调整差异系数）（1+单元住宅房 屋朝向差异调价系数）建筑面积+房 屋及附着物重置成新价已办理土地 出让手续的住宅按剩余土地使用年限 所计算的土地出让金。这里的房屋区 位基准价是由市政府制定的，土地性 质按划拨考虑。由公式可以看出，基 准价格修正方法实质上是成本法。这 里的住宅房屋区位基准价是房屋所占 用土地的使用权价格，是划拨土地的 使用权价格，并且是楼面地价。该计 算公式可简化为：住宅房屋拆迁补偿价格=住宅房屋占用范围内的划拨土地
12、使用权价格+房屋及附着物重置成新价 已办理土地出让手续的住宅按剩余 土地使用年限所计算的土地出让金。 由此公式可以看出，西安市住宅房屋 拆迁补偿的价格是考虑了被拆迁房屋 所占用范围内土地的补偿，并且对出 让土地和划拨土地都考虑了。出让土 地上房屋拆迁的补偿价格与划拨土地 上房屋拆迁的补偿价格之差为按剩余 土地使用年限所计算的土地使用权出 让金。 西安市城市房屋拆迁估价暂 行规定中规定，被拆迁人依法享有的土地使用权，其土地面积大于房屋 建筑面积部分，按土地使用权补偿区 位基准价进行评估。土地使用权补偿 区位基准价由市政府制定。值得注意 的是，土地使用权补偿区位基准价是 划拨的建设用地使用权价格，
13、是土地 的单位价格。可见，在城市房屋拆迁 中，土地使用权补偿区位基准价和住 宅房屋区位基准价都是对土地的补 偿，都是对划拨土地的补偿。当房屋 所有权人拥有的土地面积小于等于房 屋建筑面积时，按住宅房屋区位基准 价补偿；当房屋所有权人拥有的土地 面积大于建筑面积时，等于建筑面积 的部分按住宅房屋区位基准价补偿， 大于建筑面积的部分按土地使用权补 偿区位基准价进行补偿。四、基准价格修正方法的缺 陷及改进城市房屋拆迁管理条例、 国有土地上房屋征收与补偿条例(征 求意见稿)和城市房屋拆迁估价指 导意见中均规定，城市房屋拆迁估 价中，评估的是被拆迁房屋的市场价 格。城市房屋拆迁估价指导意见 中规定，拆迁
14、估价时点一般为房屋拆 迁许可证颁发之日。也就是说，评估 的被拆迁房屋的市场价格对应的是房 屋拆迁许可证的颁发日期，即房屋拆 迁补偿价格对应的是房屋拆迁许可证 的颁发日期。从住宅房屋拆迁补偿价 格的计算公式来看：住宅房屋拆迁补 偿价格=住宅房屋区位基准价格（1+ 综合环境修正系数）（1+层次调整 差异系数）（1+单元住宅房屋朝向 差异调价系数）建筑面积+房屋及附 着物重置成新价已办理土地出让手 续的住宅按剩余土地使用年限所计算 的土地出让金，由房屋及附属物重置 成新价概念可知，该价格是在估价时 点的价格，但房屋区位基准价是由西 安市政府制定的，是2004年首次颁布 的，现在仍在使用，近年来，房地
15、产 市场发生了很大的变化。拆迁区位基准价却没有根据市场及时调整，并且 在房屋拆迁补偿价格的计算公式中， 没有对房地产市场状况进行调整，这 就使得西安市房屋拆迁中对划拨建设 用地使用权的补偿价格停留在2004年 的市场状况，而不是房屋拆迁许可证 的颁发之日。这就导致按照上述公式 评估出的住宅房屋拆迁补偿价格并不 对应在房屋拆迁许可证的颁发之日。 所以，运用基准价格修正方法确定的 划拨建设用地使用权价格，没有考虑 房地产市场变化的因素，从而造成在 拆迁实际中选择货币补偿的被拆迁人 无力购房的情况。 改进基准价格修正方法的缺陷， 西安市政府要根据房地产（严格地讲 是土地）市场状况的变化，及时更新 各类房屋的区位基准价和土地使用权 补偿区位基准价，同时，在房屋补偿 价格的计算公式中，增加对土地市场 状况的调整。从而使住宅房屋的补偿 价格是对应于拆迁许可证颁发之日的 市场价格，使拆迁人得到合理的补 偿，维护拆迁人的合法权益。 参考文献： 1王瑞雪，颜廷武.房屋拆迁中土地权利的 征收与补偿J.中国房地产，2008 （1）：76-78 2王达.房屋征收及拆迁中的土地补偿问 题J.中国房地产，2008（3）：43-47 3钱明生.房屋拆迁补偿价应如何评估J. 中国房地产金融，2004（2）： 35-36开发与建设
