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1、1CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 泛城(中国)综合住宅服务 二五年六月昆山地安千灯项目昆山地安千灯项目 市场研究及项目定位报告市场研究及项目定位报告致:昆山地安房地产开发有限公司CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES12CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 目录目录第一部分 项项目定位及发发展建议议第二部分 宏观市场研究第三部分 区域市场研究第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究第五部分 住宅供应及需求市场研究第六部分 项目研究3CITY INTEGRATE
2、D RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 第一部分第一部分 项目定位及发展建议项目定位及发展建议4CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 长三角经济圈内项目总体定位项目总体定位距上海最近的 升值潜力巨大的 中高档居住社区第一部分第一部分 项目定位及发展建议项目定位及发展建议5CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 市区、千灯及市区、千灯及 周边地区周边地区承付承付3535万元以上万元以上的客户购房需求的客户购房需求总 体 定 位供 应需 求项目研究定定 位位 思思 路路物业形态建议物业形
3、态建议户型面积建议户型面积建议客户定位建议客户定位建议景观建议景观建议特别建议特别建议价格建议价格建议第一部分第一部分 项目定位及发展建议项目定位及发展建议6CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 可持续发展本行建议本行建议 本项目采取差异化的竞争策略本项目采取差异化的竞争策略昆山住宅 市场场未来供应应 量巨大，小高 层层楼盘盘众多。千灯地区的房地 产处产处 于起步阶阶段，住 宅档次普遍较较低。因 此，本项项目在当地需 要有所突破，与目前 市场场在产产品档次上形 成差异化竞竞争。与昆山市区 住宅相比，本项项 目需要在产产品 设计设计 上有所突 破，
4、填补补市区市 场场的空白点。项目定位及发展建议项目定位及发展建议第一部分第一部分 项目定位及发展建议项目定位及发展建议7CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 定位方案有利因素不利因素综综合评评价方案一 高档定位u 易于在短时间时间 内塑立发发展商形象。u 随着沿沪产业带产业带 启动动区的发发展，外资资企业业的不断进进入，高端消费费群体数量将有所增加。u 与目前楼盘盘差距过过大 ，市场场需要较长较长 的培育过过程。u 与昆山市区高档楼盘盘形成较较大竞竞争区域处处于启动阶动阶 段，高端客户户数量有限，局限性较较大。根据本项项目区域现现状、 当地住宅市
5、场场状况。本 项项目很难难形成高档住宅 概念，整体风险较风险较 大， 可行性较较弱。方案二 中高档定位u 本项项目处处于启动动区 ，地理优势较为优势较为优优越。u 本定位所直接面对对的客户户将是企业业中层层人员员，从竞竞争性楼盘盘的目标标客户户群来看，客源数量较较多且发发展潜力较较大u 较较周遍楼盘盘品质质有所提升，且成本不会大幅增加。u 客户层户层 次较为单较为单 一。u 随着市场场的变变化及沿沪产业带规产业带规划的不断完善，市场场的不确定因素较较大，将对对本项项目后期销销售产产生一定影响。u 周边边可能有类类似楼盘盘同期上市，可能会有市场场分流。该该定位的可操作性较较强 ，但本定位未考虑虑
6、到未 来市场对场对 于本项项目的影 响，所以依然存在一定 的弊端。我行建议议本项项目采用方案二，即采用中高档住宅的产产品定位，既降低了项项目操作的市 场风险场风险 ，又考虑虑到了整个市场发场发 展对项对项 目的影响。定位方案选择定位方案选择第一部分第一部分 项目定位及发展建议项目定位及发展建议8CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 众多购购房者不考虑虑来千灯购购房的主要原因是交通不便利，所以必须让须让 潜在购购房 者了解本项项目的可达性好，另外需要强调调本项项目来往上海非常方便。定定 位位 诠诠 释释第一部分第一部分 项目定位及发展建议项目定位及
7、发展建议目前千灯地区楼盘盘品质较质较 差，缺乏高品质质物业业，住宅市场处场处 于起步阶阶段，需要 有所突破。项项目所在区域现现无商业业配套设设施，与现现代人的生活需要无法匹配，需自身建设设 商业业配套设设施。在住宅市场场起步阶阶段，做低档物业竞业竞 争激烈，没有必要；做高档市场风险场风险 巨大 ，市场场培育成本很高，可行度较较低；而中高档物业业是较较好的突破口，在成本方面 也不会有很大增加。9CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 项目首期目标客户群定位项目首期目标客户群定位第一部分第一部分 项目定位及发展建议项目定位及发展建议目标客户群目标客户群
8、新昆山人为为主在昆山有稳稳定工作 超过过2年的常住人 口。昆山外来人口 众多占到总总人口的 近50%。这这部分人 群对对自住型的住宅 需求量巨大，且承 付能力较较高。以外企、私企中层层人员为员为主。在昆山众多，2003年外企 工业总产值业总产值 占81%；私企工业总产值业总产值 占14%。这这些企业业 的中层层管理群购购房消费费能力强大。以中青年为为主，新昆山人具有年轻轻化特征，喜欢赋欢赋有现现 代感，并能提供优优良生活品质质的住宅居住。本项项目可以 为为他们们提供这这一生活空间间。上海人为辅为辅目前上海住宅价格甚高，交易成本不断增加。部分客户户已经经来昆山购购房，主要为为 投资资客。本项项目
9、可以配合沿沪产业带产业带 的发发展作适当的宣传传，未来投资资潜力巨大， 对对上海投资资者有很大吸引力。10CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 项目首期价格定位项目首期价格定位市区价格集中段张张浦价格集中段千灯价格集中段本项项目建议议价格市市场场场场供供应应应应少少200025003000350040004500元/平方米市市场场场场阻力阻力拉开差距拉开差距 2000-25002000-25002500-28002500-28004000-45004000-4500本行建议首期均价为3500元/平方米第一部分第一部分 项目定位及发展建议项目定位及
10、发展建议均为需求市场可承受范围建议议本项项目首期采取中价入市策略，既要和目前周边边在售物业业拉开差距，又必 须须考虑虑到区域市场场尚未成熟的实际实际 情况。11CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 建筑类型及风格建议建筑类型及风格建议建筑类类型建议议本项项目因容积积率及建筑限高的限制只能建造纯纯小高层层物业业。从目前需求市场场来看，小高层层的需求量最大，对对本项项目有利。建筑风风格建议议本区域周边边未来市场竞场竞 争激烈，产产品趋趋于同质质化。本项项目在建筑风风格上需要有别别于其他项项目，吸引购购房者注意，形成差异化竞竞争。第一部分第一部分 项目
11、定位及发展建议项目定位及发展建议12CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 房型面积 （平方米）配比 （%）总价范围 （万元） 一房50117.5二房901002531.5-35三房1151306740.25-45.5四房150180752.5-63房型设计设计 原则则：南北通透、全明设计设计 、需设设置储储藏 室、强调调功能性。项目首期房型面积及配比建议项目首期房型面积及配比建议第六部分第六部分 项目定位及发展建议项目定位及发展建议一房供大于求二房供略大于求三房供小于求四房供大于求二房面积供需平衡三房供应面积过大四房面积供需平衡市市场现场现场现场
12、现 状状13CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 本行建议本项目设立会所 及生活商业配套项目所在区域无配套设施 日常生活很难保证项目所在区域无商业设施 无法提供中高段客户的消费要求24小时便利店 银行 快餐店健身房 小型图书馆（利用网络） 咖啡吧或酒吧社区商业配套建议社区商业配套建议第一部分第一部分 项目定位及发展建议项目定位及发展建议14CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 根据昆山购购房群体需求分析，目前他们们只需要最基本的智能化设设施以保证证居住安全。对对于能够够提高生活舒适度的配备备，如：中
13、央空调调、地热热系统统、家电远电远 程控制等需求率非常低。主要原因是考虑虑到使用成本的问题问题 。本行建议议本项项目智能化设设施在以满满足客户户基本需求为为主的前提下，适当增设设不增加住户户使用成本的其他设备设备 ，如：中水系统统等，提高楼盘盘的附加值值。智能化设施建议智能化设施建议第一部分第一部分 项目定位及发展建议项目定位及发展建议15CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 从供应应市场场来看，昆山大多楼盘盘聘用了国内的物业业管理公司，已经经形成较为规较为规 范的物业业服务务。但经过调查发现经过调查发现 大多楼盘盘的物业业管理仅仅停留在安保、清
14、洁洁等基础础服务务，缺乏人性化管理。本行建议议引进进国际际化的物业业管理公司作为顾问为顾问 公司，这样这样 可以提高整个楼盘盘的档次，又可节约节约 成本，成为为一大卖卖点。物业管理公司建议物业管理公司建议第一部分第一部分 项目定位及发展建议项目定位及发展建议16CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 在公共交通完善前，提供小区巴士来往与昆山市区、昆山经济经济 开发发区与本 项项目之间间。联联合启动动区的其他房地产产开发发商共同打造区域市场场，吸引市场场的眼球。交付毛坯房，提供菜单单装修服务务。聘用经验经验 丰富的品牌专业营销专业营销 企划及代理公司，可利用其资资源，为为本项项目 作长长三角及全国推广。楼盘特别建议楼盘特别建议第一部分第一部分 项目定位及发展建议项目定位及发展建议17CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 第二部分第二部分 宏观市场研究宏观市场研究一、长三角宏观经济分析一、长三角宏观经济分析二、长三角房地产市场发展分析二、长三角房地产市场发展分析18CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES房策网房策网 www.fangce.ne
