房地产市场及其运行规律讲义

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1、经济管理学院第二章 房地产市场及其运行规律n房地产市场概述 n房地产市场结构与市场指标 n房地产市场的特性与功能 n房地产市场的运行规律 n政府对房地产市场的干预经济管理学院学习目的与要求n 掌握：房地产市场结构、细分方式、反映和描 述房地产市场状况的指标。 n 熟悉：房地产市场的含义，房地产市场的特性 与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市 场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过 热问题。 n 了解：房地产市场的运行环境、影响因素和主 要参与者，政府干预房地产市场的原则、措施。经济管理学院第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念 n 房地产市场是指为从事房地产买卖、租赁、抵押、 典

2、当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 n 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格 、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 n 房地产市场由参与房地产交换的当事者、房地产商 品、房地产市场需求、交易组织机构等要素构成。经济管理学院二、房地产市场的运行环境房地产业产业 运行环环 境主要影响因素社会环环境人口数量及其文化、教育、职业职业 、性别别、年龄龄等结结构、家庭数 量及其结结构、各地的风风俗习惯习惯 和民族特点等政治环环境政治体制、政局稳稳定性、政府能力、政策连续连续 性、政府以及公 众对对待外资资的态态度等经济环经济环 境城市或区域总总体经济发经济发 展水平、就业业、支付能力、产

3、业产业 与结结 构布局、基础设础设 施状况、利率和通货货膨胀胀等金融环环境宏观观金融政策、金融工具完善程度、资资本市场发场发 育程度等法律制度环环境与房地产业产业 有关的正式规则规则 ，包括现现行法律与相关政策技术环术环 境技术术水平、技术术政策、新产产品开发发能力以及技术发术发 展动动向等资资源环环境土地、能源、生态态等自然资资源条件国际环际环 境国际资际资 本流动动和经济经济 的全球化经济管理学院三、房地产市场的影响因素l影响房地产市场发展的社会经济因 素l影响房地产市场转变的社会经济力 量经济管理学院三、房地产市场的影响因素 （一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素：传统观念及

4、消费心理、社会福利、 人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等 因素2、经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及分 布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等3、政策因素：房地产供给政策、住房分配和消费 政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房 地产价格政策经济管理学院（二）影响房地产市场转变的社会经济力量1、金融业的发展2、信息、通讯技术水平的提高3、生产方式和工作方式4、人文环境的变化5、自然环境的变化6、政治制度的变迁经济管理学院四、房地产市场的参与者1、土地所有者或当前的使用者2、开发商3、政府及政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价 工

5、程师、估价师及物业代理、律师7、消费者或买家经济管理学院第二节 房地产市场结构与市场指标 一、房地产市场结构房地产市场结构包括：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、 投资结构。经济管理学院结构关系含义总量结构从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构 关系，考察房地产供求之间按的总量差距区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和 特点，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平 和政策措施的差异 产品结构从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和 商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产 品结构布局的合理程度 供求结构针对某一物业类型，分析其市场

6、内部不同档次物业的供求 关系；并从市场发展的实际情况出发，判别攻击档次和需 求水平之间是否出于错位的状态投资结构根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分 析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间按的动态协调 关系经济管理学院二、房地产市场细分市场细分按地域细分按用途细分按存量增量细 分按交易形式细 分按目标市场划 分按城市细分按使用目的划分居住物业市场商业物业市场工业物业市场特殊物业市场三级市场一级市场三级市场二级市场土地使用权交易房地产买卖房地产租赁房地产抵押按建造水平划分低档物业中高档物业中档物业中低档物业土地市场高档物业经济管理学院三、房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交

7、易指标三种类型。经济管理学院供给给指标标指标标含义义单单位公式存量 （St）报报告期期末（第t年或半年、季度月， 下同）已占用和空置的物业业空间总间总 量建筑面积积 或套数St = St-1 +NCtt新竣工量 （NCt）报报告期内新竣工房屋的数量，统计统计 指 标标是新竣工面积积，指报报告期内房屋建 筑按照设计设计 要求已全部完工，达到入住 和使用条件，经验经验 收鉴鉴定合格，可正 式移交使用的各栋栋房屋建筑面积积之和建筑面积积 或套数灭灭失量（ t）房屋存量在报报告期内由于各种原因（毁 损损、拆迁等）灭灭失的部分建筑面积积 或套数空置量 （VCt）报报告期末房屋存量中没有被占用的部分建筑面

8、积积 或套数（一）供给指标经济管理学院供给给指标标指标标含义义单单位公式或统计统计 方法空置率（ VRt）报报告期期末空置房屋占同期房屋 存量的比例VRt= VCt/ St可供租售量 （HSRt）报报告期可供销销售或出售房屋的数 量建筑面积积 或套数HSRt= HSRt-1 AVt-1+ NCt）房屋施工面 积积（BUCt ）报报告期内施工的全部房屋建筑面 积积，包括本期新开工的面积积和上 年开工跨入本期继续继续 施工的房屋 面积积，及上期已停建在本期恢复 施工的房屋面积积建筑面积积 或套数房屋新开工 面积积（CSt ）在报报告期内新开工建设设的房屋面 积积，不包括上期开工跨入本期继继 续续施

9、工的房屋面积积，及上期停 缓缓建在本期恢复施工的房屋面积积建筑面积积 或套数以房屋正式开始 破土刨槽（地基 处处理或打永久桩桩 ）日期为为开工经济管理学院供给给指标标指标标含义义单单位 公式或统计统计 方法平均建设设周期 （ CPt） 某种类类型的房地产产开发项发项 目从开工到竣 工交付使用所占用的时间时间天CPt= BUCt / NCt 竣工房屋价值值 （VBCt） 在报报告期内竣工房屋本身的建造价值值， 一般按照房屋设计设计 和预预算规规定的内容计计 算。包括竣工房屋本身的基础础、结结构、 屋面、装修以及水、电电、卫卫等附属工程 的建筑价值值，也包括作为为房屋建筑组组成 部分而列入房屋建筑

10、工程预预算内的设备设备 （如电电梯、通风设备风设备 等）的购购置和安装 费费用；不包括厂房内的工艺设备艺设备 、工艺艺 管线线的购购置和安装，工业设备业设备 基础础的建 造，办办公和生活家具购购置费费用，购购置土 地费费用、迁移补偿费补偿费 、场场地平整费费、何 城市建设设配套费费用。万元一般按结结算价格 计计算经济管理学院（二）需求指标1、国内生产总值（GDP）：是按市场价格计算 的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内 生产活动的最终成果。2、人口数：是指一定时点、一定地区范围内有 生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。3、就业人员数量：指从事一定社会劳动并取得 劳动报酬或经营收入的

11、人员数量。反映一定时期内 全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本 国情国力的重要指标。 经济管理学院（二）需求指标4、城市家庭人口：指居住在一起，经济上合在 一起共同生活的家庭成员。5、就业分布：按产业或职业分类的就业人员分 布状况。6、城镇登记失业率：城镇登记失业人员与城镇 单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离 退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不 在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企 业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。经济管理学院7、城市家庭可支配收入：指家庭成员得到可用于 最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和， 即居民家庭可以用来自由支配的

12、收入。它是家庭总收 入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障以及记账 补贴后的收入。8、商品零售价格指数：反映一定时期内城市商品 零售价格变动趋势和程度的相对数。它的变动直接影 响城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民 购买力和市场供需的平衡。 经济管理学院9、城市家庭总支出：指除借贷支出以外的全部家 庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支 出、财产性支出、社会保障支出。10、房屋空间使用数量：指按使用者类型划分的 正在使用中的房屋数量。11、城市居民消费价格指数：反映一定时期内城 市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格 变动趋势和程度的相对数。经济管理学院（三）市场交易指

13、标指标标含义义单单位统计统计 方法销销售量 （HSt）报报告期内销销售房屋的数量（ 已正式交付使用）建筑面积积或套数实际销实际销 售面积积出租量（ HRt）报报告期内出租房屋的数量建筑面积积或套数出租面积积吸纳纳量 （AVt）报报告期内销销售和出租房屋的 数量之和建筑面积积或套数AVt = HSt+ HRt吸纳纳率 （ARt）报报告期内吸纳纳量占同期可供 租售量的比例%ARt= AVt/ HSRt吸纳纳周 期（APt ）报报告期内的吸纳纳速度（单单位 时间时间 内的吸纳纳量）年、季度APt= HSRt/AVt=1/ ARt经济管理学院指标标含义义单单位统计统计 方法预预售面积积报报告期末仍未竣

14、工交付使用，但 已签订预签订预 售合同的正在建设设的商 品房屋面积积建筑面积积 或套数房地产产价格 指数是反映一定时时期内房地产产价格变变 动趋势动趋势 和程度的相对对数。包括房 屋销销售价格指数，房屋租赁赁价格 指数和土地交易价格指数通常基于平 均价格房地产产价格报报告期房地产产市场场中的价格水平 ，用不同类类型房屋的中位数价格 表示基于平均价 格房地产产租金报报告期房地产产市场场中的租金水平 ，用不同类类型房屋的中位数价格 表示通常基于平 均租金经济管理学院第三节 房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性1、市场供给的特点短期缺乏弹性；非同质性；高度垄断性2、市场需求的特点广泛性； 多样

15、性； 需要金融信贷机构融资经济管理学院一、房地产市场的特性3、市场交易的特点交易时房地产产权的流转及其再界定； 耗时长，交易费用高；需要专业人员提供服务4、市场价格的特点与所处地理位置关系大；房地产价格总体呈现上升趋势；交易主体个别因素对价格影响较大经济管理学院二、房地产市场的功能1、配置存量房地产资源和利益2、显示房地产市场需求变化3、指导供给以适应需求的变化 *房地产供给的变化产生的原因： 建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式 某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化4、指导政府制定科学的土地供给计划5、引导需求适应供给条件的变化经济管理学院第四节 房地产市场的运行规律一、房地产空

16、间市场与房地产资产市场房地产兼有消费品和投资品的双重特征。1、房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提 供生活和生产空间。2、房地产资产市场上，房地产被当作一种资产 被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益 。经济管理学院一、房地产空间市场与房地产资产市场3.两者的联系和均衡：空间市场的供求关系决定房地产租金的水平，同时 决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求空间市场的供给由资产市场决定均衡状态下，租金与价格都不发生变化。 价格=重置成本；新增量=折旧量；房地产资产存量不变经济管理学院二、房地产市场的周期循环 （一）房地产周期循环的含义房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产 出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （二）房地产周期循环的原因1、 供需因素的影响：金融因素最关键2、市场信息的不充分3、生产者和消费者的心理因素追涨不追跌、投机、非理性预期经济管理学院（二）房地产周期循环的原因4、政策影响：容积率控制、农地征用控制等5、政治冲击：如社会政治动荡6、制度因素：预售制度