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1、【中粮中粮 大悦城大悦城 公寓精装可行性研究报告公寓精装可行性研究报告】 思源经纪大悦城项目组 2010年2月竞争及典型项目精装调研分析功能模块化分析市场标杆项目分析精装标准化分析典型客户分析公寓市场研究汇 报 内 容大悦城公寓精装发展方向公寓精装策略公寓室内精装细化建议公寓公共部位精装建议公寓市场研究公寓市场研究竞争及典型项目精装调研分析功能模块化分析市场标杆项目分析精装标准化分析典型客户分析4选取竞争及同类项目津门津塔天津公馆天津中心样本选取原则：与本案市场占位相同、具有市场引导力的高端项目。另外借鉴先进地区的同类项目为本案发展提供参考北京万科公园5号君隆广场5天津中心公寓位置和平区南京路
2、与贵阳路交叉口南京路 219号 开发商天津复地浦和发展有限公司占地面积（）12317总建筑面积（）153974容积率11.86总户数369户产品类型一幢42层，一幢45层高层户型42-230平米目前报价24000元/平米设计方香港郑中设计事务所项目基础信息6装修标准：装修造价为7000元/平方米（含全部家具家电）装修风格：现代风格基础上融入日式、欧式元素装修色调：0、1居户型以浅米色、白色为主，2居户型以黑、灰、茶色为主色调主力在售户型：40-50平米studio；70-85平米一居；93-130平米两居装修风格示意图：现代 Studio 45 现代风格一居 75（主力户型图）现代风格2居：现
3、代欧式两居124 现代欧式风格0居、1居：现代风格天津中心公寓7卧室 实景图卧室 实景图各功能模块细节拆分卧室 p选材 地面：高级实木复合地板 墙面：高级壁纸，配合木饰面或皮革饰面装饰 顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆 p卧室装修颜色以深色系为主，由顶棚和地面至墙面逐渐加深色度，暖色调的软装饰给人舒适、放松的感受。天津中心公寓8书客厅兼顾房功能各功能模块细节拆分客厅p利用客厅窗前区域开辟出书房功能，使居室面积得到充分利用，拓展了使用功能。天津中心公寓p漫射的暖光源与整体偏暖色系的风格及家具、配饰相得益彰9厨房 实景图各功能模块细节拆分厨房 p餐厅及厨房选材 地面：高级石材或实木复合地板
4、墙面：高级石材或玻璃 顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆 厨具：意大利品牌博洛尼(Boloni)整体橱柜 p2居户型厨房空间沿袭居室整体风格现代风格，采用深色系意大利博洛尼(Boloni)整体橱柜 ，整体感觉沉稳大器，分明的线条感及硬朗的色彩将空间美感发挥到极致。p0、1居户型厨房也采用现代装修风格，但色调为浅色系，整体感觉清新、亮丽。2居户型0、1居户型天津中心公寓102居卫生间 实景图各功能模块细节拆分卫生间p卫浴选材 台面：豪华大理石台面，配德国品牌杜拉维特(DURAVIT)或德国品牌凯勒玛 (KERAMAG)洗面盆,配德国品牌 高仪(GROHE)或德国品牌汉斯格雅(HANSGROH
5、E)水 龙头 座厕：德国品牌杜拉维特（DURAVIT）豪华座厕 淋浴间：独立淋浴间配德国品牌高仪(GROHE)或德国品牌汉斯格雅(HANSGROHE)花洒 浴缸： 德国品牌杜拉维特(DURAVIT)或德国品牌(KALDEWEI)嵌入式浴缸,并配德国品牌 高仪(GROHE)或德国品牌汉斯格雅(HANSGROHE) 浴缸龙头： 华乐诗(WALRUS)或阿尔伯特(ARTO)独立浴缸，并配华乐诗(WALRUS)或金 凯登(GOLDIDEN)立式龙头 其他：配梳妆镜、隐藏式排气扇及卫生间五金配件天津中心公寓p0、1 、2居户型卫生间整体沿用了现代风格；但0、1居卫生间整体色调为浅色系，2居为深色系0、1
6、居卫生间 实景图11装修亮点：p客户定位为服务于高端商务人士及外籍人士的投资型产品，主要目标使用客户为日本及欧美人士，因此，产品装修设计 风格也根据客户特征偏于国际化的简约现代风格；p在整体采用现代风格基础上0居1居 以现代风格为主，大户型装修装饰加入少许欧式元素，体现尊贵感，符合目标客户 居住偏好；客户需求特征p精装修需求程度：根据调研其成交客户全部为投资属性，需要配置全套家具家电，方便后期进入租赁市场以及满足物业 管理和服务的要求；p色调偏好：小户型产品色调以米黄为主配合少许的黑色系，整体感觉简洁而明快，大户型产品色调以深红、咖啡为主配 合黑色，整体简约而稳重；p客户对各功能区域装修重视程
7、度： 小户型自高向低为卫生间客厅/卧室厨房；大户型 自高向低为客厅卫 生间卧室 厨房小结：天津中心公寓12天津公馆项目基础信息位置河西区解放南路与绍兴道交口开发商天津开发区和合置业有限公司、天津泰宇房 地产投资有限公司 占地面积（ ）10000总建筑面积 （）60000容积率6 总户数400套产品类型A座为一幢26层的“双子座” 高层，B、C座 为两幢7层洋房建筑 户型服务式公寓50-100平米 目前报价18000元/平米设计方上海山村富宏设计事务所销售动态在售为酒店式公寓，余十几套，户型为60-80 平米的精装一居，购房优惠5个点13天津公馆装修造价：装修造价： 2000元/平方米 装修风格
8、：新中式风格、新古典风格、现代风格装修色调：以米色、灰、深棕、暗红为主色调，色彩讲究 对比，装饰材料以木材为主。主力户型：60-80平米的精装一居（主要采用现代风格）楼层平面图 一居74一居79一居64装修风格示意图：新中式装修风格示意图：新古典14天津公馆p该户型采用新古典风格，邀请日本设计师山村富弘进行设计， 以“低调的奢华”为核心理念，在小空间内实现奢华的感觉。客厅、餐厅 实景图户型图各功能模块细节拆分客厅承袭了新古典主义风格的仪式感 和华贵感设计的精华，同时在整 体上保持了简约的现代生活思想15餐厅 实景图天津公馆卫生间 实景图各功能模块细节拆分餐厅 、卫生间p新古典主义风格主要利用暗
9、红、黄色系打造居室的舒适及温馨感受，偏于美式的家居装饰风格体现出奢华与质感。洗手间梳妆镜、灯饰等 细节处理使新古典风情 尽显无遗。16天津公馆各功能模块细节拆分书房、卫生间 书房区实景图洗手间实景图户型图p现代中式风格样板间主要利用传统中国家居惯用的深色系，赋予居住空间庄重典雅的风格特点，随意点缀的中式元素将室内空间打造的极具典雅特色。17天津公馆各功能模块细节拆分客厅、卧室 客厅实景图客厅实景图p该户型采用现代中式风格中式风格更多体现在传统家具 、装饰品以及黑、红为主的装饰色彩上，中式特点的沙发和茶几与整个室内的风格浑然天成，中式宫灯和唐三彩的摆件，将中国风表现的淋漓尽致，该户型格调高雅，造
10、型简朴优美，色彩浓重而成熟，深得客户的喜爱18装修亮点：p 天津公馆能够将空间结构最优化，在小空间内利用色调、摆件、家具的变化，将细节精雕细琢，体现出“低调的奢华 ”的设计理念。p项目将目标客户定位为具有国际视野的商务人群，该部分人群见多识广，讲究居住品味和细节，因此在精装修过程中对 于细节和品牌的处理比较到位。p项目采用现代欧式（60平米）和现代中式（80平米）两种风格，根据户型的变化所对应的客户的变化，采用不同的风 格客户需求特征p精装修需求程度：根据调研其购买客户70%投资类客户，30%为自住型客户，精装修满足投资类客户购买产品后期进入 租赁市场的需求，同时，考虑居主类客户个性化需求，因
11、此，项目没有采用带全套家具家电的方式。p装修风格喜好：由于欧式风格对客户的视觉冲击力较强，在户型设计中杂揉现代风格的简约之风，而其陈设并不臃肿， 所以整体感觉较为华丽，满足客户喜好奢华的心里属性。中式风格讲究品质感，整体色调沉稳，大户型采用该种设计风 格，能够让客户感觉更为熟悉和亲切。p色调偏好：整体设计以深色调为主，以褐色、深红色为主，体现户型设计的奢华风p客户对各功能区域装修重视程度： 重视程度自高向低客厅卧室卫生间厨房；小结天津公馆19君隆广场项目基础信息 位置和平区内环线南京路与河北路交口 开发商御道津旅（天津）发展有限公司 占地面积（ ）20454.55 总建筑面积（ ）180000
12、容积率8.8总户数950套产品类型38层精装公寓户型70-200平米目前报价均价25000元/平米销售动态目前写字楼已经售罄，瞰景精装公寓余房还 有2套大户型余房在售，附赠部分家具家电38F精装公寓20君隆广场装修标准：威斯汀经典公寓、威斯汀尚品公寓装修标准4000元/平方米，威斯汀公馆4000-6000元/平方米装修风格：现代风格，少数户型融入中式风装修色调：以黑、白、红为主色调主力户型：76-89一居、123-160两居、180-300三室（主力户型）装修风格示意图：现代威斯汀公馆180-300威斯汀经典公寓76-89威斯汀尚品公寓123-16021君隆广场威斯汀经典公寓威斯汀公寓76-8
13、9经典公寓模块细节拆分客厅 、厨房p在小户型公寓里采用浅色调演绎现代感极强的居室风格，在视觉上能够产生宽敞效果的同时也显得清新简约。22君隆广场威斯汀经典公寓经典公寓76-89经典公寓模块细节拆分客厅、卧室 p装修重点打造舒适、便捷的生活方式，步入式衣帽间成为其中浓墨重彩的一笔。23君隆广场威斯汀经典公寓经典公寓76-8924君隆广场威斯汀尚品公寓尚品公寓模块细节拆分客厅、餐厅（采用暖色系和浅灰色系两种主色调）p较多运用白、灰、黑色调，点缀少量橙色系软装，呈现出简洁、明快的风格，线条感十足的设计也在总体上展现出简约的效果。25君隆广场威斯汀尚品公寓各功能模块细节拆分客厅、玄关 、书房威斯汀尚品
14、公寓123-160p采用以暖色调为主的装修风格，米色系的墙面、壁纸、地毯衬托酒红色的木门、沙发及窗帘营造出温馨、舒适的居住感受。26君隆广场威斯汀尚品公寓威斯汀尚品公寓123-16027各功能模块细节拆分客厅、餐厅 威斯汀公馆180-300君隆广场威斯汀公馆p在公馆户型里采用偏暖色调，融入了少量中式元素，表现出现代感极强的而又雄浑沉稳的气度，给人以大方、典雅、尊崇的感受，贴合产品的客群定位。28君隆广场威斯汀公馆威斯汀公馆180-30029装修亮点：p 君隆广场公寓内精装的选材采用国际原装进口一线品牌，注重品牌和整体施工工艺的质感，在细节中彰显品质，高雅 品味一览无遗。p君隆广场整体定位商务气
15、息浓厚，因此，在居室的设计上采用现代简约的风格，在干练线条中寻求一种平衡的美感，用 更加精细的工艺、考究的材质、国际一流品牌，展现出该项目商务气质独有的精致和个性。客户需求特征p精装修需求程度：根据调研其购买客户大部分为高端商务人群和高级公务员，投资类客户和自住型客户各占50%的比例 ，采用了厨卫配置家具家电的方式既满足主流客户需求又保证了客户对于个性化的追求。p精装修风格偏好：在承受更多压力的高端商务人群的生活中，快节奏、高频率、高负荷是其生活常态，因此他们要求其 居住品质简约而舒适。而简约主义所崇尚的正是通过流动的线条、质感的材料及整体协调搭配让人在日趋繁忙的生活中 ，得到一种能彻底放松、
16、以简洁和纯净来调节转换精神空间，因此客户对该种空间布局较为认同。p色调偏好：整体采用中性色调，以褐色、米黄等色调搭配方案，舍弃色彩的繁杂和堆砌，与商务人士简约的生活互为因 果。p客户对各功能区域装修重视程度一居自高向低为卫生间卧室客厅厨房 二居、三居自高向低为客厅 卧室卫生间/厨房小结：君隆广场30天津环球金融中心项目基础信息 位置和平区大沽桥与兴安路交汇处 开发商金融街控股股份有限公司 占地面积（）53200总建筑面积（）600000 容积率4.8 总户数1076套 产品类型30层精装公寓 户型津门公寓118-357平米，津塔公寓60-130平 米 设计方王大君设计事务所 目前报价津塔公寓价格区间25000-30000元/平米装修风格：现代风格 装修造价：津门
