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1、08年后续综合操作方案年后续综合操作方案年后续综合操作方案年后续综合操作方案北京中广信地产服务机构夏威夷溪谷夏威夷溪谷夏威夷溪谷夏威夷溪谷2008年9月26日?市场环境思考?项目营销思考?后期工作思考市场表现国际全球信贷市场恐慌升至历史高位随着美国次贷危机的升级，华尔街五大投行中的贝尔斯登、雷曼兄弟、美林相继破产或被收购。剩下两家大型美国独立投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)和高盛(Goldman Sachs)股价分别下跌37%和21%。近期，大摩中国公司调低对中国房地产市场的预期，认为中国房地产市场面临较大风险，正在拟售上海部分楼盘，进而规避风险，换取资金，克服金融危机。市场
2、表现国内? 万科全国范围内的降价举措，将在地产界掀起新一轮的地产革命；?长三角地区，楼价齐跌，降价风潮正在蔓延全国；?上海二手房业主主动降价，以求套现，二手房成交均价，明显下滑；?各地政府纷纷出手救市，包括厦门、长沙、西安、沈阳在内的众多城市，各自出台了包括减税、购房补贴等在内的一系列扶持房地产业的措施。但收效甚微。?央行近期的两率下调被认为是政府救市的信号，但从实质上来讲，对房地产市场并没有多大帮助。数据土地市场?2008年二季度北京市共成交土地11宗，比一季度成交的35宗(不包括工业用地)下降了300%多，我们可以看出，土地市场的兴衰，直接影响着整个楼市的走势，土地市场的交易冷淡，直接显示
3、出了开发商对房地产市场的预期，同时也可以看出开发商的资金链非常紧张。甚至有些地方出现了土地流拍的现象。一、二季度土地成交对比图7月至今土地成交情况?从七月至今共成交土地（含工业）31宗，其中工业地块21宗，居住用地3宗，金融用地2宗，仓储及其他用地5宗。由此可见，开发商的资金紧张，开发商拿地慎重，或拿地方式发生转变。数据住宅市场07、08京城住宅市场不可同日而语07、08京城住宅市场不可同日而语7月20日8月15日9月28日11月30日10月31日12月31日1月26日交房期交房期交房期交房期强销期强销期强销期强销期持续期持续期持续期持续期时间阶段交房前交房后北岸推出10月营销节点划分持续期市
4、场环境：客户对整个楼市抱有越来越浓厚的观望情绪，成交量急剧萎缩。楼市变得越来越扑朔迷离，多方、空方轮番登场，政策支持若即若离，楼市能否象股市一样获得国家政策的支持让我们翘首企盼;时间：目前交房前重心重心重心重心 调整调整调整调整调整调整调整调整 在所在所在所在所 难免难免难免难免价格价格价格价格 调整调整调整调整目标目标目标目标 调整调整调整调整交房期营销环境：由于新年较近，又是传统的销售低潮，所以在销售业绩上很难突破，我们的工作重心转向交房，把交房作为这一阶段溪谷工作的重中之重;时间：10月份；交房?价格问题怎么解决？?冬季采暖期客户延迟交房？?房屋质量带来的问题？夏威夷已经交了很多次房，但
5、是在这样的环境中交房还是头一回（市场环境、产品提升），所以我们不得不考虑的更加细致，确保万无一失。对策价格客户分批通知、分批交房，避免客户交叉，产生负面影响，让前期底价购房的客户先收房。采暖期采取措施促进交房（赠送物业费等）。房屋质量提前验房，设置专门处理小组，争取把能出现的问题扼杀在萌芽状态。玺萌公馆交房流程玺萌公馆交房流程玺萌公馆交房流程玺萌公馆交房流程1 1 1 1、交付形式交付形式交付形式交付形式 、先内部分户验收先内部分户验收先内部分户验收先内部分户验收（工程工程工程工程、销售销售销售销售、物管一起验收交付给物管物管一起验收交付给物管物管一起验收交付给物管物管一起验收交付给物管） 、
6、由物管公司牵头由物管公司牵头由物管公司牵头由物管公司牵头，销售代理公司销售代理公司销售代理公司销售代理公司（或销售部或销售部或销售部或销售部）、）、）、）、工程配合交付给业主工程配合交付给业主工程配合交付给业主工程配合交付给业主。2 2 2 2、身份确认身份确认身份确认身份确认：（：（：（：（确认是否符合以下交房条件确认是否符合以下交房条件确认是否符合以下交房条件确认是否符合以下交房条件） 、客户是否缴清购房款及按揭审批流程是否完成客户是否缴清购房款及按揭审批流程是否完成客户是否缴清购房款及按揭审批流程是否完成客户是否缴清购房款及按揭审批流程是否完成； 、代收费用是否已全额交纳代收费用是否已全
7、额交纳代收费用是否已全额交纳代收费用是否已全额交纳； 、是否已签产权授权委托书及办理产权的资料已交齐备是否已签产权授权委托书及办理产权的资料已交齐备是否已签产权授权委托书及办理产权的资料已交齐备是否已签产权授权委托书及办理产权的资料已交齐备； 、是否签订业主临时公约和承诺书是否签订业主临时公约和承诺书是否签订业主临时公约和承诺书是否签订业主临时公约和承诺书； 、满足以上满足以上满足以上满足以上3个条件后个条件后个条件后个条件后，开具交房通知书开具交房通知书开具交房通知书开具交房通知书。3 3 3 3、物管确认物管确认物管确认物管确认： 、业主将交房通知书业主将交房通知书业主将交房通知书业主将交
8、房通知书、房款和代收费用收据房款和代收费用收据房款和代收费用收据房款和代收费用收据、购房合同购房合同购房合同购房合同（原件及复印件原件及复印件原件及复印件原件及复印件）、）、）、）、身份证身份证身份证身份证（原件及复原件及复原件及复原件及复 印件印件印件印件），），），），一并递交给物管公司客户服务中心一并递交给物管公司客户服务中心一并递交给物管公司客户服务中心一并递交给物管公司客户服务中心。 、交物管相关费用签收交物管相关费用签收交物管相关费用签收交物管相关费用签收质量保证书质量保证书质量保证书质量保证书、使用说明书使用说明书使用说明书使用说明书和物业发放的有关文件和物业发放的有关文件和物业
9、发放的有关文件和物业发放的有关文件。 、签署物管协议签署物管协议签署物管协议签署物管协议、物业相应管理规定物业相应管理规定物业相应管理规定物业相应管理规定。 、填写住户登记表和业主信息采集表填写住户登记表和业主信息采集表填写住户登记表和业主信息采集表填写住户登记表和业主信息采集表。 、明确物业收费项目及交纳相应费用明确物业收费项目及交纳相应费用明确物业收费项目及交纳相应费用明确物业收费项目及交纳相应费用。 、发放钥匙或签署托管协议发放钥匙或签署托管协议发放钥匙或签署托管协议发放钥匙或签署托管协议。4、兴达开发商公司兴达开发商公司兴达开发商公司兴达开发商公司： 、客户在物管办理完毕物管手续后客户
10、在物管办理完毕物管手续后客户在物管办理完毕物管手续后客户在物管办理完毕物管手续后，到开发公司办理交房验收手续到开发公司办理交房验收手续到开发公司办理交房验收手续到开发公司办理交房验收手续； 、开发公司派出验收人员开发公司派出验收人员开发公司派出验收人员开发公司派出验收人员（工程及相关人员工程及相关人员工程及相关人员工程及相关人员）负责陪同客户进行交房验收负责陪同客户进行交房验收负责陪同客户进行交房验收负责陪同客户进行交房验收， 并记录交房验收情况并记录交房验收情况并记录交房验收情况并记录交房验收情况； 、验收完毕后验收完毕后验收完毕后验收完毕后，开发公司出具钥匙交接手续单开发公司出具钥匙交接手
11、续单开发公司出具钥匙交接手续单开发公司出具钥匙交接手续单。如有问题如有问题如有问题如有问题，开发公司工程部开发公司工程部开发公司工程部开发公司工程部 将客户验收反馈的问题及时进行整改将客户验收反馈的问题及时进行整改将客户验收反馈的问题及时进行整改将客户验收反馈的问题及时进行整改，并及时通知客户再次进行验收并及时通知客户再次进行验收并及时通知客户再次进行验收并及时通知客户再次进行验收。5 5 5 5、物业公司物业公司物业公司物业公司 、在收到开发公司出具的钥匙交接手续单后在收到开发公司出具的钥匙交接手续单后在收到开发公司出具的钥匙交接手续单后在收到开发公司出具的钥匙交接手续单后，物业公司正式将客
12、户所购房钥物业公司正式将客户所购房钥物业公司正式将客户所购房钥物业公司正式将客户所购房钥 匙交于客户匙交于客户匙交于客户匙交于客户； 、客户接到钥匙后客户接到钥匙后客户接到钥匙后客户接到钥匙后，办理钥匙交接手续办理钥匙交接手续办理钥匙交接手续办理钥匙交接手续； 、交房流程结束交房流程结束交房流程结束交房流程结束夏威夷溪谷交房流程图夏威夷溪谷交房流程图夏威夷溪谷交房流程图夏威夷溪谷交房流程图步骤步骤步骤步骤1：前期阶段前期阶段前期阶段前期阶段销售部销售部销售部销售部公司财务部公司财务部公司财务部公司财务部业主名单业主名单业主名单业主名单业主结算表业主结算表业主结算表业主结算表交房通知书交房通知书
13、交房通知书交房通知书销售中心销售中心销售中心销售中心交房通知书交房通知书交房通知书交房通知书业业业业 主主主主物物物物 业业业业 管管管管 理理理理 公公公公 司司司司步骤步骤步骤步骤2：接待阶段接待阶段接待阶段接待阶段销售人员带领至物业管理销售人员带领至物业管理销售人员带领至物业管理销售人员带领至物业管理业业业业主主主主物物物物 业业业业 管管管管 理理理理 处处处处步骤步骤步骤步骤3：交费收资料交费收资料交费收资料交费收资料验证业主验证业主验证业主验证业主 身份身份身份身份发放二书及物发放二书及物发放二书及物发放二书及物 业公司相关文件业公司相关文件业公司相关文件业公司相关文件交交交交 纳
14、纳纳纳 相相相相 关关关关 费费费费 用用用用签签签签 署署署署 托托托托 管管管管 协协协协 议议议议物业物业物业物业 管理处管理处管理处管理处步骤步骤步骤步骤 4：验验验验 房阶段房阶段房阶段房阶段签签签签 字字字字 确确确确 认认认认验房验房验房验房步骤步骤步骤步骤4：验房阶段验房阶段验房阶段验房阶段合格合格合格合格不合格不合格不合格不合格工程工程工程工程整改整改整改整改步骤步骤步骤步骤5：接钥匙阶段接钥匙阶段接钥匙阶段接钥匙阶段签字签字签字签字 确认确认确认确认领取礼品领取礼品领取礼品领取礼品 结束结束结束结束回到销售中心办回到销售中心办回到销售中心办回到销售中心办 理钥匙交接手续理钥
15、匙交接手续理钥匙交接手续理钥匙交接手续夏威夷溪谷交房方案夏威夷溪谷交房方案夏威夷溪谷交房方案夏威夷溪谷交房方案1 1 1 1、交房原则交房原则交房原则交房原则先交哪些比较容易交的房子； 分批次交房； 满足提前交房业主的需要（发出入住通知书后对需要提前交房的业主实行提前交房）；2 2 2 2、交房时间安排交房时间安排交房时间安排交房时间安排 首批： 2008年9月28日5、6#楼的业主 其次： 2008年10月10日其他楼座楼的业主3 3 3 3、交房地点交房地点交房地点交房地点 夏威夷售楼处集中办公交房序号内容责任部门责任人完成时间1入住通知单物管公司2入住流程图物管公司3前期物业管理服务协议物管公司4车位物业管理协议物管公司5车位租赁物业管理协议物管公司6车位租赁登记表物管公司7装修垃圾清运协议物管公司入住办理资料准备入住办理资料准备入住办理资料准备入住办理资料准备17工程竣工验收合格证明工程部18工程规划验收合格证明工程部19住宅质量保证书工程部20住宅使用说明书工程部21水电、结构图工程部22客户名单销售
