第六章 土地评价第一节土地分等定级第一节 土地分等定级n城镇土地分等定级n分等：通过对影响城镇土地质量的经济、社会 、自然等各因素的综合分析，揭示城镇之间土 地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的 方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等n土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排 序n土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统 一排列 n定级：n根据城镇土地的经济、自然2种属性及其在社 会经济活动中的地位、作用，对土地使用价值 进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域 差异，评定城镇土地级n土地级的实质：n反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（ 土地质量）的差异n土地级的顺序在各城镇内部统一排列 n一、城镇土地分等 （一）城镇土地分等的目的、任务、原则 （二）城镇土地分等的工作内容 1、城镇土地分等准备工作及外业调查 2、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化 3、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇 等 4、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地 5、编制城镇土地分等成果 6、城镇土地分等成果验收 7、成果应用和更新（三）城镇土地分等的技术方法n1、城镇土地分等因素因子权重确定n城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影 响，并能体现城镇土地区位差异的经济、社会 、状态条件。
分为：2个层次因素因子7大主要因素、24个因子及选择要求因素 层层选择选择 要求因子层层评评价指标标选择选择 要求 城镇镇 区位 因素必选选交通区位城镇镇交通条件指数必选选城镇对镇对 外辐辐射 能力城镇对镇对 外辐辐射能力 指数备选备选城镇镇 聚集 规规模 因素必选选城镇镇人口规规模城镇镇人口规规模必选选城镇镇人口密度城镇镇人口密度备选备选城镇镇非农业规农业规 模城镇镇二三产业值产业值备选备选城镇镇工业经济业经济 规规模城镇镇工业销业销 售收入备选备选因素、因子的选择原则n（1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响；n（2）指标值有较大的变化范围；n（3）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对 城镇未来土地等产生影响；n（4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异；n（5）易通过统计资料获取或易量化处理影响城镇土地等的因素、因子选择方法n一般根据特尔菲法进行，必要时可采用主 成分分析法作为辅助手段来筛选城镇土地分等因素因子权重的确定n权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响 程度n遵循3条原则：n（1）权重值与因素对土地质量影响的大小 成正比；n（2）权重值在0-1之间，各选定因素的权重 值之和为1；n（3）可单独选用特尔菲法、因素成对比较 法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合 其他两种方法来确定。
1）特尔菲法n又称专家打分法，是一种常用的技术测定法，它 能对大量非技术性的、无法定量分析的因素作出 概率估算，并能将概率估算的结果告诉专家，充 分发挥信息反馈和信息控制的作用，使分散的评 估意见逐次收敛，最后集中在一致的评估结果上 n操作方法：对各因素进行多轮次的专家打分，最 后按下式计算权重值：nWi——第i个因素或因子的权重；nEi——第i个因素或因子经多轮打分后的均值因素或 因子因素/ 因子A因素/ 因子B因素/ 因子C因素/ 因子D因素/ 因子E因素/ 因子F因素/ 因子G上一轮轮 平均分上轮轮方 差重要性 排序权权重 值值表3-2-1 城镇土地分等因素因子权重调查表（2）因素成对比较法n通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序n即：n对所选因素/因子的相对重要性进行两两比较 、赋值、计算权重n要求：n对因素赋值范围应在0-1之间，同时，两因素 之和等于1；n对比结果要符合A因素大于因素B、B因素大于 C因素，则A因素大于C因素的关系3）层次分析法（AHP法）n对因素/因子的相对重要性进行判断，组成 判断矩阵，计算权重值n要求：n因素相对重要性的判别最好使用特尔菲 法测定的数据；n判断矩阵必须通过一致性检验。
2、城镇土地分等因素分值计算n（1）因素分值计算公式nFik——第i个分等对象第k个因素的权重值nWkj——第j项因子对应上层第k个因素的权重 值nYij——第i个分等对象第j项因子分值nn——第k个因素包含的因子个数n（2）综合分值计算公式nSi——第i个分等对象的综合分值nWk——第k个因素的权重值nFik——第i个分等对象第k个因素的权重值因子分值计算的公式n（1）位序标准化的公式nYij——第i个分等对象的第j项因子分值；nXij ——第i个分等对象的位序（各分等对象按第j 项因子指标值大小进行排序，当指标值与土地质 量呈正相关时，排序从大到小进行；反之亦反 ）；nn——参加分等的城镇个数2）极值标准化公式nYij——第i个分等对象的第j项因子分值；nα(j)，Xj——当第j项因子指标与土地利用效益 呈正相关时，α(j)=1且Xј= ；当第j项因子 指标与土地利用效益呈负相关时，α(j)=-1且Xј= ；nXij ——第i个分等对象的第j项指标值；n ——各分等对象Xij指标的最小值； n ——各分等对象Xij指标的最大值.因子赋分的标准可选用2种方式之一： （1）用特尔菲法或因素成对比较法确定赋 分标准； （2）参照《城镇土地分等规程》提供的赋 分标准。
比如，有铁路站点的城镇每拥有1条国家干 线铁路得6分 每拥有一个跨省际公路出入口得5分城镇土地分等资料调查与整理n调查的内容n（1）分等的基本资料n（2）城区区位资料n（3）城镇积聚规模资料n（4）城镇基础设施资料n（5）城镇用地投入产出水平资料n（6）区域经济发展水平资料n（7）区域综合服务能力资料n（8）区域土地供应潜力资料n整理的内容：n选取合适的方法对资料进行标准化处理 ，为以后因素分值计算工作做准备n标准化处理的方法有2种：n位序标准化或极值标准化1）城镇区位资料的整理n1）城镇交通条件指数求取统计各种对外交通手段对各种交通方式分别赋分 加总各项得分 计算城镇交通条件指数2）城镇辐射能力指数求取n通过城镇所在区位的货运总量和客运总量 来计算货运总量和客运总量分别进行标准化处理 用特尔菲法或因素成对比较法确定其权重 加权计算城镇对外辐射能力指数 3、城镇土地等的初步划分n初步划分的要求n（1）是在运用多因素综合评价方法计算分等 对象的综合分值的基础上确定的；n（2）在一个分等初步方案的形成过程中，因 子指标的标准化方法应保持一致。
3）因子 分值计算n按上述原则、要求和公式，对个因素对应的因子 指标分别进行标准化处理，得出各因子的分值， 将结果填入相关表格n如：表3-2-2 城镇设施因素因子分值计算表编编号城 镇镇 名 称道路状况 （人均道 路面积积）供水状况 （人均生 活用水量 ）供气状况 （气化率 ）排水状况 （排水管 道密度）生 活 设设 施 因 素 分原 始 值值标标 准 化 值值原 始 值值标标 准 化 值值原 始 值值标标 准 化 值值原 始 值值标标 准 化 值值 1 2 … n 因子 权权重城镇土地等的初步划分n（1）划分的原则n1）按综合分值划分，不同土地等对应不同的 综合分值区间，最好的土地为1等，以此类推 n2）土地等的数目，按国家规程规定，省（自 治区）按3-8个等确定；直辖市3-5个等；省级 以下区域2-5个等；全国和跨省级区域依实际 情况而定n3）按综合分值和区域状况确定2-3个不同的初 步分等方案，填入相应表格2）划分方法n数轴法：n将综合分值点标绘在数轴上，选择点数稀少处 作为等间分界；n总分频率曲线法：n对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图， 选择频率曲线波谷处作为等间分界。
4、城镇土地等成果验证与确定 （1）利用市场资料验证土地等 （2）利用聚类方法验证土地等n将初步划分的土地等通过实际市场的一些数据进 行证明，看划分的结果十分与实际一致n城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级行 政主管部门的反馈意见，在分等报告中应说明城 镇土地等调整的依据和原因，并将最终确定的土 地等填入相应表格二、城镇土地定级n（一）城镇土地定级工作的内容n1、准备工作及外业调查；n2、因素资料整理及定量化；n3、单元分值计算及土地级评定；n4、编制城镇土地级别图及量算面积；n5、土地级的边界落实及分宗整理；n6、编写城镇土地定级报告；n7、定级成果验收；n8、成果归档和资料更新二）城镇土地定级工作的具体方法n1、定级的准备工作n计划：编写城镇土地定级任务书n表格准备n图件准备n2、城镇土地定级因素选择n因素指对土地定级有重点影响，并能体现土地 区位差异的经济、社会、自然条件影响城镇定级的因素体系介绍 基本因素层层派生因素层层因子层层①土地区位繁华华度商服中心等级级高级级商务务金融集聚度农贸农贸 市场场交通通达度道路功能和宽宽度道路网密度公交便捷度基本因素层层 派生因素层层因子层层②城市 设设施城镇镇基础础 设设施供水设设施排水设设施供暖设设施供气设设施供电设电设 施社会服务务 设设施文化教育设设施医疗卫疗卫 生设设施文娱娱体育设设施邮电设邮电设 施公园绿绿地基本因素层层派生因素层层因子层层③ 环环境优优劣度环环境质质量大气污污染水污污染噪声自然条件地形坡度地基承载载力洪水淹没与积积水绿绿化覆盖率④ 其他人口密度人口密度建筑容积积率建筑容积积率城镇规镇规 划用地潜力（三）城镇土地定级资料调查n1、繁华程度n2、交通条件n3、基本设施n4、环境条件n5、社会、历史及人口n6、产业集聚n7、城镇规模n8、定级验证资料n9、其他资料（四）定级资料整理及量化n1、量化的基本内容n选择定级因素n确定定级因素权重n确定因素的指标值、指数、功能分、距 离及作用分n编制作用分值表，勾绘定级因素作用分 值图2、量化的一般方法n根据各因素在城镇中的空间分布形态及其 影响土地质量的方式，将定级因素分为面 状因素和点、线状因素两大类分别进行量 化。
1）面状因素n含义：面状因素对土地质量的影响仅与因素指标 值有关n面状因素有2个主要特征：n①它所依附的客体在城镇中分布面积较大；n②它仅对其自身客体所在位置产生影响，而对 周围的地块基本无外溢的影响n如：基础设施、自然条件、绿地状况、影响 范围小的污染等n量化的步骤：n整理因素资料 计算因素指标值 用数 学模型求出各因素的作用分面状因素的量化模型nei——i指标值的作用分nxi——i指标值nXmax，xmin——i指标的最大、最小值（2）点、线状因素n含义：点、线状因素对土地质量的影响既与因素 涉及的设施规模有关，又与距离设施的远近有关 n点、线状因素的2个主要特征：n①它所依附的客体在城镇中分布面积小，在空 间分布上集聚现象明显，相对于城镇总体而言 多为点状、线状形态分布；n②它不仅对其自身客体所在位置上的土地质量 有影响，而且通过区位的波及性和外溢作用形 成一定的区位关系，对周围的地块乃至整个城 镇土地产生不同的影响n如：商业服务中心、道路、文体设施、公交 站点等点、线状因素的量化n点、线状因素的量化步骤：计算设施本身的功能 分 计算设施对空间上各点产生的作用分（根 据因素的影响随距离衰减具有不同规律的特点， 选取不同的衰减公式）n典型的线性衰减公式为：n典型的线性衰减公式为：n其中F——某因素指标在某一相对距离上对土地的作 用分；nM——某因素指标的功能分nr——地块距设施的相对距离（为某点、线设施距 某地块的实际距离，为某点、线设施影响半径）（五）城镇土地定级单元分值计算与级 别确定n1、土地定级单元的含义n指评定土地级的基本空间单元，是单元内部土 地特性和区域条件基本一致的地块。
n单元的大小要适当，太小会割裂地块的整体属 性，太大容易掩盖土地的差异性n定级单元划分的方法：叠置法、主导因素判定 法、网格法、街。