公摊面积计算

《公摊面积计算》由会员分享，可在线阅读，更多相关《公摊面积计算（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、公摊面积计算引例：n李女士买了一套凯旋城小区的商品房，合同书上标明：“该 商品房合同约定建筑面积为120.27平方米，其中套内建筑 面积为91.40平方米，共用部位分摊建筑面积为28.87平方 米。”可是，相邻的另一幢住宅楼，其户型和套内面积与她 的差不多，商品房合同中约定的建筑面积却相差7平方米。 对方的商品房合同约定建筑面积为113.88平方米，其中套 内建筑面积为89.90平方米，共用部位分摊建筑面积为 23.98平方米。“别小看这几个平方米，房价却相差好几万元，对于普 通老百姓来说，不是一笔小数目，必须得算个清楚。”李女 士说，一套住房总共只有120.27平方米，共用部位公摊建 筑面积

2、却将近四分之一，等于是买一套房，就得白白“奉送” 几十万元给开发商，岂不太亏了！共用部位的公摊面积， 到底是怎样计算出来的，是不是开发商自己说了算？ 概念n（1） 建筑面积 一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚 以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑 廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构 牢固，层高2.20m以上（含2.20m） 商品房建筑 面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内 墙体面积和阳台建筑面积之和）和分摊的共有建 筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。 （2）使用面积房屋的使用面积，指房屋单元平面中为生活起 居所使用的净面积之和。 n（3）

3、居住面积房屋的居住面积是指房屋平面中直接供 住户生活使用的居室净面积之和。所谓净 面积就是要除去墙、栏等建筑构件所占有 的水平面积（即结构面积）。 n（4）分摊面积公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共 同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分 摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品 房依法应当分摊的公用建筑面积。 建筑面积、使用面积、居住面积及分摊面积 之间的关系n建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台 建筑面积 分摊的公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积 之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚

4、 、人防工程地下室）的建筑面积 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 房产测量规范（GB/T 17986-2000（摘要） n成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 一、成套房屋建筑面积测算 （一）成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积 ，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 （二）套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积， 以水平投影面积按以下规定计算： 1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过 道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面 积的总和。 n2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积 。 3、不包括在结构面积内

5、的套内烟囱、通风道、管 道井均计入使用面积。 4、内墙面装饰厚度计入使用面积。 （三）套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承 重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套 之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外 墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的 一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投 影的一半计算套内墙体面积。 n（四）套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积按的规定计算。 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间 的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投 影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影 的一半计算建筑面积。 n二、共有共用面积的处理和分摊公式 n（一）共

6、有共用面积的内容 共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的 房屋用地面积。 （二）共有共用面积的处理原则 1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文 件或协议规定执行。 2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建 筑面积按比例进行分摊。 n（三）共有共用面积按比例分摊的计算公式 按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下 式计算： Si=K*Si K= Si /Sin式中：K-为面积的分摊系数； Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2； Si-为各单元参加分摊所得的建筑面积，m2； Si-为需要分摊的分摊面积总和，m2； Si-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。 n三、共有建筑面积的

7、分摊 （一）共有建筑面积的内容 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼 梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过 道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的 公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面 积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙 ，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建 筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的 警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不 计入共有建筑面积。 n（二）共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套 内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下 室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用 房、以及人防工程

8、等建筑面积，即为整幢建筑物 的共有建筑面积。 n（三）共有建筑面积的分摊方法 1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公 式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房 屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 n2、商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的 建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商 业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑 面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。 然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进 行分摊。 n住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上 住宅部分本身的共有建筑面积，依照第二点的方 法和公式，按

9、各套的建筑面积分摊计算各套房屋 的分摊面积。 n商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上 本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依 比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部 分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的 共有建筑面积，然后再根据层内各套内建筑面积 按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共 有建筑面积。 3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能， 参照商住楼的分摊方法进行分摊。 n公摊面积n 根据房产测量规范，可分摊的公用建筑面积 为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼） 梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、 管道井、水泵房、消

10、防通道、交（配）电室、值 班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物 业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用 设备用房；n2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山 墙为墙体面积水面投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、 非机动车库、车道等作为人防工程的地下室、单 独具备使用功能的独立使用空间；2、售房单位自 营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、 管理（包括物业管理）用房。 n需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面 积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣 除作为独立使用的地下室、车棚、车库 为多幢 服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后 的建筑

11、面积。 n一般来说，高层楼房的分摊面积要大于多层的分 摊面积。在测量实践中，高层的分摊系数一般在0 18026之间，而多层的分摊系数则在011 016之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘 各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积 要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套 情况来定，没有限定的范围。 案例n某小区房屋超面积，部分住房的实测面积比预测面积出现 了不同程度的增大，从0.81平方米到9.27平方米不等。造 成面积差异的主要原因，是房屋设计方案作了调整，由原 先的敞开式阳台变成了封闭式阳台；根据消防审核要求， 增加了电表间、管道井；根据施工图审查要求，增加了电 梯前室等，因此，房屋的实

12、测面积较预测面积有所增加。 在房屋交付时，因面积差异，购房者与房屋建设单位发生 了争议：房屋建设单位要求购房者补足超出原预测面积的 房款，而购房者则认为，总房款在购房时就已付清，房屋 所超面积不应由他们承担。最终，经过多方协调，在充分 尊重购房者意愿的前提下，采取了三大措施：一是愿意换 购小户型的，可以在现有房源里重新进行选择；二是不愿 意更换的，其面积差异部分，按照各项目原补偿政策进行 结算；三是主动要求退房的，可以退房，并由房屋建设单 位支付房款及相应利息。 n按照商品房销售管理办法第20条规定，按套内建筑面 积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约 定面积与产权登记面积发生误差

13、时的处理方式。合同未作 约定的，按以下原则处理：n1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算 房价款。n2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受 人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付 房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约 定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款 由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业 承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时 ，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由 房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价 款由房地产开发企业双倍返还买受人。 n大多数购房合同在“面积确认及面积差异处理”的 条款中，是这样描述的：在该房屋交付时，房屋 建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面 积均以产权登记面积为准。产权登记面积与合同 约定面积发生差异，双方一般都是按自行约定为 准：“面积误差绝对值在3%（含）以内的，据实 结算房款；面积误差绝对值超过3%（含），买 受人有权退房；出卖人在买受人送达书面退房通 知后30日内退还已付房款，并按银行同期同档存 款利率付息。买受人不退房的，据实结算房款。” 如此一来，一旦房屋面积有差异，买单的总是消 费者。