珠江投资——开发业务管理

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1、开发业务管理二O一O年九月二十五日目 录一、开发工作的简要定义二、开发系统工作的职能三、集团开发系统架构四、开发工作的管理理念五、开发工作的一般管理要求六、在建项目开发报建、验收工作流程七、开发系统员工守则一、开发工作的简要定义开发工作是房地产业务系统中一个重要环节,她是 项目投资建设的先锋和保障，开发工作贯通于项 目建设的整个过程（由取得用地到办理小业主产 权整个过程）。开发业务主要是以取得土地和办理在建项目的各 项证照为主线二、开发系统工作的职能(一)寻找投资机会。组织拟投资开发项目的专项调 研，对投资项目或投资方向提出建议。(二)开展用地储备工作。参与拟投资项目合作的洽 谈；协助起草、修

2、改有关出让、转让合同、项目 合作合同等法律文件。(三)负责办理项目开发建设的用地、规划、专业工 程、施工等方面的各项证照，以保障项目开发过 程的合法性和有效性。(四)进行本系统的人员培训和案例总结。三、集团开发系统架构(一)集团总部设立开发管理中心，指导、统筹各 地区公司开发工作，制定集团全国性开发工作管 理规范。按照集团的安排，进行集团性的土地储备工作 ，特别是广州地区区域；广州地区在建项目的报 批工作；各地区开发指导和统筹工作。开发管理中心设立四个部：拓展部、项目部、开发业务部、综合管理部。 开发业务部：负责广州市内在建项目的报建报 批工作； 综合管理部：集团各地区开发工作跟进管理、 开发

3、系统业务工作处理；负责本中心的内务管 理；开发证照档案管理； 拓展部：负责新项目、新地区的拓展、三旧项目 、新征地项目的商洽；广州市内非在建项目管理 ； 项目部：负责琶洲项目、增城项目、翰景项目、 赤沙项目业务处理和现场管理；(二)各地区公司设立投资开发中心，统一负责本地 区公司各项目开发工作和土地储备工作，由地区 公司统一管理。各地区公司可根据实际需要，在 项目公司设立开发部，负责该项目公司的开发工 作，但应处理好两者间的工作分工及业务衔接。(三)各层级开发部门根据实际需要及人员编制，采 取项目负责制或职能分工制开展开发工作。四、开发工作的管理理念1.“合法、高效”的原则，用足用活政策，树立

4、“服务 第一”的理念，以营销为导向，服务于集团公司和 地区公司的生产经营管理目标，为集团公司创造 最大的社会、经济效益。2.广泛开拓信息源，不断更新知识，随时掌握国家 和地方的相关政策法规，研究政策的变动趋势， 提高开发工作质量，当好房地产业务发展决策的 参谋。五、开发工作的管理要求按照目前开发系统承担的工作职能，开发管理工 作主要是分为： （一）拟投资项目开发工作管理 （二）土地储备项目开发工作管理 （三）在建项目报建、验收业务管理 （四）日常工作管理(一)拟投资项目开发工作管理 (一)拟投资项目开发工作管理 集团开发管理中心、地区公司投资开发中心可 以根据集团（地区）年度经营计划和具体需要

5、 ，在集团（地区）公司管理班子领导下，参与 项目的洽谈和有关法律文件的起草。会同营销 、规划设计、财务、法律部门，统筹各方面力 量，对拟投资项目进行初步可行性分析，同时 建立项目档案。项目条件成熟的，由开发管理 中心或地区公司上报集团评审。(一)拟投资项目开发工作管理 对拟投资项目前期工作中要留意的是：应符合国家有关政策法规，符合项目所在区域 的土地规划、城市规划和产业发展方向；应符合集团公司经营目标，保证投资项目和合 同的有效性和合法性，保证项目开发的可持续 性。(一)拟投资项目开发工作管理 项目投资一般以地区初审、集团评审、董事局定 案三级评审来确定项目的取舍。 项目投资分为资料收集阶段、

6、项目可行性报告阶 段、地区初评阶段、组织报送评审材料阶段、集 团会审阶段、出具会审意见阶段、集团领导审批 阶段、批复阶段和执行反馈阶段。(一)拟投资项目开发工作管理 资料收集阶段：地块土地类资料收集由开发中 心主责，负责对拟投资地块（项目）的价格、 面积、用地性质、位置、周边对照地块情况的 收集与整理，筛选出符合发展需求的地块（项 目），提出初步分析意见，向地区公司领导层 推荐，由地区公司领导层确定地块（项目）的 取舍。 在地区公司领导层确定对地块（项目）实行投 资的决策下，由开发中心牵头，各中心配合共 同编制评审资料和方案。营销中心主责对拟投 资地块（项目）产品营销方案定位、产品销售 价格定

7、位；设计中心主责地块产品设计定位、 规划方案编制；财务中心主责地块的融资计划 编制；经营中心主责地块利润测算和现金流测 算；法律部门主责合同的拟定；开发中心主责 地块取得方式的定位及项目可行性报告的编写 。(一)拟投资项目开发工作管理(一)拟投资项目开发工作管理 在对拟投资的宗地地块（项目）充分了解、摸 查和评估分析后，确认宗地地块（项目）符合 投资要求的，地区公司应组织对拟投资的宗地 地块（项目）的初评会审。评审方案应包括项 目可行性研究报告与买地合同文件两大部分。 由开发中心主责组织，地区公司领导层、财务 中心、人力资源中心、营销中心、工程中心、 设计中心等共同会审。 地区公司组织对拟投资

8、宗地地块（项目）初评 会审后，应形成地区公司投资评审的结论性意 见，由开发中心主责整理成文，会审中心共同 签署，并经地区公司第一负责人签发，地区公 司存档和作为报送集团评审的必备资料。(一)拟投资项目开发工作管理(一)拟投资项目开发工作管理 宗地地块（项目）初评会审后，项目条件成熟 的由开发中心组织报审资料，报审资料均须地 区公司负责人签名、盖章后由地区公司人力资 源中心负责上报给集团人力资源管理中心。地 区公司上报的宗地投资报审资料经集团人力资 源管理中心的资料审核后，资料不合格者退回 补充资料，合格的由集团人力资源管理中心负 责将资料发至集团土地开发管理中心，确定会 审时间后，转发给各参与

9、会审的中心和有关人 员。 地区公司在取得集团审批复文后，应按批复要 求对方案、合同进行调整和修改，及时反馈。 由地区公司第一负责人主责，原则上在一个月 内完成宗地投资地块（项目）合同的签订。(一)拟投资项目开发工作管理(一)拟投资项目开发工作管理 合同的签订应严格执行集团公司合同管理制度。 在宗地投资地块（项目）合同签订后，地区公司 应将合同文本报送集团备案。(附)拟投资项目或土地类合同上报集团的评审要求1.拟签订的投资项目（用地）的合同2.项目可行性研究报告3.项目土地类合同说明4.土地招拍挂政府公示文件5.项目用地已办证照附件6.地区公司(项目公司)报审表由地区(项目) 第一负责人签发,并

10、附有地区(项目)会审(评审) 结论的材料7.财务分析表8.土地类股权收购应同时提供对方有关经营存 续证照材料(二)土地储备项目开发工作管理土地储备项目一般指已签订项目合作（征地、转 让）合同、国有土地出让合同的项目地块（含一 级开发类项目）。 1.各地区的土地储备项目开发工作管理应结合地区 公司的项目开发进度，结合项目商业模式管理要 求，合理有序地对土地储备项目实施补偿款支付 ，立项、用地预审、拆迁等前期土地开发和前期 证照办理工作。 2.及时更新土地储备数据，按集团的要求按时上报 土地储备管理台帐。(三)在建项目开发工作管理在建项目一般指已取得项目用地的国有土地使用 证和实施开发建设的项目

11、1.各地区的在建项目开发工作管理应结合地区公司 的项目开发进度，宜充分结合项目商业模式管理 要求和项目年度生产责任书的节点要求，详细制 定年度各项目的开发工作计划，按时完成项目建 设的报建、验收工作，及时取得有关证照和批复 ，保障项目开发建设的合法性。(三)在建项目开发工作管理2.按照年度各项目的开发工作计划，分解、落实每 月、每周的工作安排和完成情况，积极主动解决 存在的问题，及时取得国土部门、规划部门、专 业管理部门对项目的各项批复，各项批复文件应 及时归档管理并报集团开发管理中心备案。 3.及时更新各项目取得用地和规划等方面的证照数 据，按集团的要求按时上报在建项目证照管理台 帐和证照明

12、细管理台帐。(三)在建项目开发工作管理 根据在建项目需取得的各项证照办理部门的不同 ，在报建业务中一般设立不同的报建管线进行管 理和统筹报建报批工作。 一般分为：国土线、规划线、专业工程线；结合 在建项目的具体情况，可采取一岗一线、一岗多 线来开展工作。六、在建项目开发报建、验收工作流程(一)流程图(二)证照名称 1.国土类： 国有土地使用权出让合同、建设用地批准 书、国有土地使用证、商品房预售许可 证、权属证明书、房地产权证、项目 命名批复、楼宇命名批复、小区道路命名批复；2.规划建委类： 建设用地规划许可证、总体规划方案批复 、综合管线方案批复、单体方案批复、建设 工程规划许可证、建设工程

13、施工许可证 、建设工程规划验收合格证；小区道路建设工程规划许可证、建设工程施工许 可证3.专业工程类： 建设项目环保工程报审批复与验收批复、建 设项目消防工程报审批复、建设项目卫生防 疫工程报建批复与验收批复、建设项目人防 工程报审批复与验收批复、排水接入许可批 复等。4.其他类：项目备案证、企业房地产开发资质证（年检） 、公建配套移交接收资料、市场开办证、各项 目国家、省、市级评定等。备注：上述工作流程和证照是参照广州地区审批 房地产项目为例，由于各区域和行政审批要求上 有不同，各地区的证照审批批复和要求存在不同 ，应以政府主管部门的要求和批复为准。（四）日常开发工作管理结合各项目的开发工作

14、，实行月度、周例会制 度，制订每月的工作计划总结及考核每月的工 作完成结果；下达每周的工作要求，总结上周 的工作完成情况，解决问题。开发系统应及时了解和掌握国家或地区政策法 规的变化，根据政策的变化分析、调整和处理 预计带来的风险。对新的政策、法规要及时组 织培训学习。 要随时掌握当地的土地基准价，并在每月30日 前汇总所在地区当月的土地一、二级市场成交 情况统计表。 开发系统要在开发工作中积极探索新的工作模 式，及时总结工作模式和工作经验并形成工作 案例。在（每年5 月和11月各不少于2个）报 集团开发管理中心；集团开发管理中心组织研 讨和论证，向集团管理层汇报推荐，经集团管 理层同意后向各

15、地区开发系统借鉴推广。 开发工作应遵循“高效、合法“的原则，按集团、 地区公司的考核制度要求，以地区公司项目年度 经营指标和项目开发节点绩效考核为基础，每月 实施考核。 对在开发工作中工作表现优异者、有突出贡献者 ，应给予奖励、提升；对工作中不胜任的，应按 集团的人力资源管理制度处理。 业务培训内容包括开展业务知识、工作案例和 新出台政策法规的培训。其中业务知识和工作 案例培训每年应安排不少于二次，对新出台的 政策法规应随时组织培训与学习。七、开发系统员工守则1.开发系统员工应加强全方位服务精神，团队意 识、创新精神，用足用活政策，不断提升自身 业务素质。 2.开发系统员工应勇于探索，广泛开拓信息源， 掌握政策动态及各项政策法规的操作情况，树 立成本意识，努力争取各项税、费优惠，使公 司成本最小化，效益最大化。3.开发系统员工应加强学习，提高综合素质；应注 重公司形象，在业务工作中应注意着装整洁、举 止得体。 4.开发系统员工应加强保密观念，不能泄露公司任 何秘密，以公司利益为自己最高利益。结 束 语开发工作对系统性和时效性要求十分严格，同时 由于用地和规划政策、法规具有不同的地域性， 项目的具体开发工作各有特点，各有不同，宜根 据实际情况，守正出奇，灵活变通，把“认真、灵 活、坚韧”的开发工作作风贯通到整个开发工作中 去，出色地完成各项开发任务。谢谢大家！