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1、大邑房地产 发展环境调研报告前言通过对大邑地产市场的接触、探访及深入调研，并基于市调补充、重点个案专项研究及滞销、存量物业调研分析等系列市场摸底、分析成果，我司特针对大邑房地产发展环境进行更为细致的信息梳理、更深入的现状分析以及更为合理的咨询整合。旨在为春天国际项目发展提供清晰准确的数据支撑和有证可查的依据，从而挖掘项目发展机会点报告思路大邑县情总况区域概况：大邑县地处成都 平原向川西北高原过渡的前 沿地带，其西部为成都平原 与龙门山脉隆起的缝合带。 全县幅员面积1321平方公里 位列全省县级城市之首。地理位置：大邑位于成都平 原西部，距成都市区48公里 ，已进入成都“半小时经济圈” ；距双流
2、国际机场35公里 人口状况：全县户籍人口约 52万，09年全年出生人口 4933人，城区人口约11万。经济概况：2009年全县实现地区生产总值78.0亿元，同比增长13.0%，增速比上年同期 提高1.7个百分点，呈逐季加快良好势头，全年GDP增速分别比一季度、二 季度、三季度提高1.7、0.7和0.6个百分点。大邑经济概况工业经济：工业生产较快增长。09年全年实现全口径工业增加值22.71亿元，同比增长 18.3%，增速同期提高2个百分点，对经济增长的贡献率为41.5%。其中， 实现规模以上工业增加值19.83亿元，同比增长20.5%，产销率达98.7%。 第三产业：第三产业稳步增长。全年第三
3、产业实现增加值29.8亿元,增长12.0%，增幅 比上年同期提高0.4个百分点，对全县经济增长的贡献率达36.0%。 大邑发展规划 II 城市拓展方向新一轮规划范围，面积63k ，新总规将主城区范围拉大了近35平方公里 左右。城市拓展的主要方向为向西侧斜江河和向东北两翼齐飞发展。大邑发展规划 II 城市功能划分城市以西规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城西新区；城市北面定 位为高档住宅社区（别墅）；城东为工业集中发展区。城南规划为新政居住 区（目前城南已有多个项目进驻）。城北：高档住宅区城东：工业集中发展区城南：行政居住区城西：集 行政、医疗 商贸、文化体 育于一体的城 市新区城西当前 体
4、育馆、 妇幼保健 院、文化 艺术宫在 建，即将 进驻家乐 福、四星 级、五星 级酒店。09年大邑房地产运行情况供应成交房价09年商品房供应量较08年大幅上升，主要集中在大邑大道两侧及城 区小地块。全年批准预售386140.32，与去年233418.35同比增 长65.43。09商品住房成交3629套，成交面积432092，销售金额9.34亿元， 与去年相比套数、面积、金额分别上升254、250及233。总 成交4040套中按揭购房2782套，占总成交量的68.86。 09年普通商品房房价大幅上升，全年商品房住宅成交均价为2474.38 元/（扣除“新和.芙蓉雅居”定向销售商品房），与去年227
5、3元/同 比上升8.86，下半年部分楼盘均价已达3000元/；商业房成交均 价5451.62元/，与去年同期相比均价3205.58元/上升70.07 。大邑房地产发展现状区域地理位置垫定区域中端格局-发展受限由于大邑县位于成温邛高速末端，并西面没有城市接壤，且目前而言，通 往成都的快速通道有且只有成温邛高速一条。故，大邑县房地产发展受限 同时也是导致大邑房地产在价格和品质方面不及温江和崇州的重要原因。发展潜力巨大的 桃源片区大邑房地产发展格局资源属性极强的 滨河路沿线配套属性极强的 主城区片区景观属性极强的 大邑大道沿线通过对政府规划走访及资料梳理，佳义认为大邑房地产市场主要由：主城 区、桃源
6、片区、大邑大道、滨河路四大板块组成，呈“两线两片区”格局。大邑房地产发展格局 II 主城区板块配套属性极强的主城区作为区域发展行政居住中心区的大邑县主城区，物业新旧交融、基础设施成 熟、生活配套完善。主城区板块 II 案例项目地址：甲子路东段 开发机构：博友房地产 占地面积：30亩 建筑面积：4.5万 容 积 率：2.32 绿 化 率：35% 总 户 数：500户 已售户数：0户 建筑风格：简欧 建筑形态：多层、小高 面积区间：70-110 主力户型：80（套2） 车位数量：250个 开盘时间：未开盘（5月开）博友诺蔓邸主城区板块 II 案例博友诺蔓邸社区配套 西班牙叠水游泳池 下沉式羽毛球场
7、 儿童游乐场 游憩沙地客群特征 以大邑县本地客户为主，辅以 少量外地客户，其中大邑县本 地客户占总客户量的90%，客 户年龄30-40岁居多，到访客 户主要为大邑公务员，事业单 位和少量个体户、企业单位， 他们90%以上为自住型客户。主城区板块 II 案例博友诺蔓邸该项目在规划上，采用高层 和小高层以及多层进行围合 式布局，形成内聚式的庭院 空间，空间流畅，层次丰富 且有效增大了楼间距，同时 也保障了每栋建筑都有中心 景观共享。项目在大邑率先采用新古典 主义建筑风格，线条简洁大 方，立面挺拔时尚。把冷冰 冰的建筑变为了富有人情的 空间。且售楼部装修豪华大 气，带有浓厚异域风情韵味 。大邑房地产
8、发展格局 II 滨河路沿线板块资源属性极强的滨河路沿线位于大邑城北面的滨河路沿线，拥有得天独厚的自然资依山傍水。故， 该板块项目资源属性极强。滨河路沿线 II 案例项目地址：滨河路东段 开发机构：蜀旺房地产 占地面积：42亩 建筑面积：5万 容 积 率：1.5 绿 化 率：39% 总 户 数：369户 已售户数：222户 建筑风格：现代简约 建筑形态：纯多层 面积区间：76-143 主力户型：100（套3） 主力总价：34万元 车位数量：200个 销售均价：3400元 开盘时间：2010年1月上河名城滨河路沿线 II 案例上河名城社区配套 会所 网球场 儿童乐园 健身广场客群特征 以大邑县本地
9、客户为主，辅以 部分外地来大邑养老客户，其 中大邑县本地客户占总客户量 的70%，客户年龄30-40岁居多 ，到访客户主要为大邑公务员 、事业单位、私企老板和少量 个体户、企业单位，下单客户 90%以上为自住型客户。滨河路沿线 II 案例上河名城作为资源属性极强的滨河路 板块的一个资源性项目，在 规划上也运用了典型的资源 型项目的打造方式，在大围 合之中再用组团式布局，有 效保障了社区内高端客户的 私密性和居住舒适度，且以 5+1花园洋房面世，更贴近 都市人的意向生活内涵。由于项目地处资源极强的滨 河板块，在项目推广上也侧 重于大环境和山水资源的推 销，依托强势资源吸纳客群大邑房地产发展格局
10、II 大邑大道沿线景观属性极强的大邑大道沿线大邑大道沿线项目占地规模均在75亩以上（具备品质楼盘打造基础），有充 足的景观打造空间，故，该板块项目景观属性极强。大邑大道沿线 II 案例翰城国际项目地址：大邑大道199号 开发机构：东方圣地房地产 占地面积：103亩 建筑面积：12万 容 积 率：1.6 绿 化 率：42% 总 户 数：1079户 已售户数：600户 建筑风格：简欧（没到位） 建筑形态：多层、小高 面积区间：72-144 主力户型：120（套3） 主力总价：45万元 车位数量：545个 销售均价：3400元 开盘时间：08年10月大邑大道沿线 II 案例翰城国际社区配套该项目为集
11、休闲、娱乐 、健身、儿童游乐等功 能于一身的现代生活社 区。客群特征 以大邑县本地客户为主， 辅以少量外地客户，其中 大邑县本地客户占总客户 量的90%，客户年龄30- 40岁居多，到访客户主要 为大邑公务员，企事业单 位和少量个体户，他们 95%以上为自住型客户。该项目在规划布局方面采用 行列式布局，使地块价值最 大化，同时依托对景观的鼎 力打造，加之项目位置得天 独厚，所以不管是社区品质 还是销售价格以及发展商利 益，该项目都高于其他项目由于该项目地块规模相对较 大，占地100余亩（具备品 质楼盘的打造基础），在园 林打造方面有很充足的施展 空间，故，在景观打造上大 展拳脚，使其项目品质与
12、价 格和销售速度均占市场鳌头大邑大道沿线 II 案例翰城国际大邑房地产发展格局 II 桃源片区发展潜力巨大的桃源片区该片区为政府发展的城市新区/区域新的行政居住中心，目前在建有润驰国际 广场、体育馆、文化艺术宫、妇幼保健院等，还将入驻家乐福、五星级酒店。大邑房地产发展态势百花争艳的大邑-方兴未艾从纯多层到小高层面世、从本土开发到外来开发商进驻、从开发商自销到 营销代理公司出现、从手发式传单到品牌推广公司主刀，都见证了大邑房 地产的快速发展，而如今这个城区人口不到11万的三线城市已有大小十余 个楼盘在售，且因启动时间不同，在楼盘品质和价格都有所提高，随着中 铁金山项目、鑫唐项目、润驰项目的启动-
13、大邑房地产将迈上新高度。大邑房楼盘分布滨河景绣上河名城翰城国际中铁龙郡君悦华庭邑都上城锦绣一方林曦美郡半城理想诺蔓邸杜松雅韵大邑大道板块 II 中铁龙郡占地面积：85亩 建筑面积：9.6万 容 积 率：1.67 绿 化 率：40% 总 户 数：735户 已售户数：515户 建筑风格：中式 建筑形态：纯多层 面积区间：80-211 主力户型：120（套3） 主力总价：40万元 车位数量：26个 销售均价：3100元 开盘时间：08年5月 滞销产品：顶楼跃层占地面积：103亩 建筑面积：12万 容 积 率：1.6 绿 化 率：42% 总 户 数：1079户 已售户数：600户 建筑风格：简欧（没到
14、位） 建筑形态：多层、小高 面积区间：72-144 主力户型：120（套3） 主力总价：45万元 车位数量：545个 销售均价：3400元 开盘时间：08年10月 滞销产品：5层、6层大邑大道板块 II 翰城国际大邑大道板块 II 展瑞君悦华庭占地面积：75亩 建筑面积：9万 容 积 率：1.6 绿 化 率：50% 总 户 数：696户 已售户数：668户 建筑风格：南亚 建筑形态：纯多层 面积区间：84-280 主力户型：128（套3） 主力总价：40万元 车位数量：500个 销售均价：2500元（余房） 开盘时间：08年4月 滞销产品：顶楼跃层大邑大道板块 II 锦绣一方占地面积：288亩
15、 建筑面积：45万 容 积 率：2.84 绿 化 率：36% 总 户 数：3500户 已售户数：520户 建筑风格：闽海川结合 建筑形态：多层、小高 面积区间：80-240 主力户型：80-120（套2套3 ） 主力总价：25-40万元 车位数量：2450个 销售均价：3000元 开盘时间：09年上半年 滞销产品：多层顶楼占地面积：165亩 建筑面积：11万 容 积 率：1.48 绿 化 率：46% 总 户 数：1000户 已售户数：900户 建筑风格：现代简约 建筑形态：纯多层 面积区间：90-200 主力户型：142（套3） 主力总价：35万元 车位数量：740个 销售均价：3100元 开
16、盘时间：06年 滞销产品：5层、6层大邑大道板块 II 邑都上城滨河路板块 II 上河名城占地面积：42亩 建筑面积：5万 容 积 率：1.5 绿 化 率：39% 总 户 数：369户 已售户数：222户 建筑风格：现代简约 建筑形态：纯多层 面积区间：76-143 主力户型：100（套3） 主力总价：34万元 车位数量：200个 销售均价：3400元 开盘时间：2010年1月 滞销产品：滞销产品无规律滨河路板块 II 滨河景绣占地面积：39亩 建筑面积：8万 容 积 率：2.0 绿 化 率：30% 总 户 数：700户 已售户数：0户 建筑风格：现代、英伦 建筑形态：多层、小高 面积区间：50-170 主力户型：97（套3） 车位数量：500个 开盘时间：目前未开盘占地面积：26亩 建筑面积：3万
