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1、内容摘要自1 9 9 8 年以来，我国经济增长出现了减缓的趋势。从拉动经济增长的主要因素来看:国内投资需求在多种因素的制约下，继续增长匕了了b的空间狭小;由于受东南亚金融危机的冲击，出口 增长又受到很大影 响;因此，我国经济增长最终还将依赖国内消费需求的拉动。许多经 济学者己经提出种种依据证明:我国正在或者说己 经由 卖方经济转向 买方经济，由 投资拉动的经济增长转向消费拉动的经济增长。因此， 如何扩大内需并以此促进经济增长己经成为一段时间以来理论界和政 策制定者关注的问 题。在中央银行连续7 次降低利率，财政加大收入 差距调节力度等一系列扩大内需的措施中，发展消费信用， 特别是住 房信用，提
2、高居民 万元级商品的消费能力也成为诸法之一。住房产业 因其关系国计民生，产业关联度高， 经济贡献大，己 经被国家列为新 经济增长点和消费热点。 而我国 居民消费等级还处在升级的过渡当 中，消费能力还处于积累时期。此时， 如何发挥银行的 信用中介职 能，提高居民购房能力，扩大内需，促进经济增长就成为一个紧迫的 现 实 问 题 。 夕论文第一章对把住房作为我国的新经济增长点和消费热点进行了 可行性分析。文章认为， 住房对国民 经济有较大的影响和贡献，具有 较高的产业关联度和较大的市场容量，已 成为我国目 前扩大内需中的 新经济增长点:而且随着我国消费热点的变迁和人民生活水平质量的 提高，住房己 经
3、或者说正在成为我国的消费热点。论文第止章论述了我国目 前住房湘和住房消费市场化过程 中 ， 发 展 御 越 遇 的 重 要 彭， 并 对 住 房 信 用 的 概 念 做 了 阐 述 ， 确 定了 全 文 分 析 的 角 度 和 层 次 。 艺 在 目 前 的 住 房 制 度 改 革 中 ， 我 国 的 住 房 消 费运行框架正在由 过去的实物分配向 货币 分配转化。 在住房消费新框架中，由于没有了国家行政手段的住房建设资金归集，也没有了行政 方式的住房实物分配， 而住房这一产品在消费品中属于价值较大的固 定资产，先期一次性资金投入量很大。无论是对住房开发商而言，还 是对住房消费者即居民而言，单
4、靠自己的力量都难以保证正常的住房 开发规模和合理的住房消费条件。在这种情况下，住房信用就应运而 生 。 尸住房信用是一种与居民 住房这种产品有关的借贷行为。它是指发 生在住房的消费和开发过程中的，由于资金不足而向 银行等金融机构 申 请贷款，并按期还本付息的 信用行为。 住房信用包括住房信用需求 和住房信用供给。 其中住房信用供给包括对住房消费的 信用供给和对 住房开发的信用供给，供给的实现取决于金融机构对信用需求者信用 等级的评定， 对自 身资产流动性和安全性的 判断，以 及整个社会的保 障状况等等因素，归结为一点就是银行在住房信用供给中如何防范风 险。这里既有微观层次上每一笔贷款的风险防范
5、问题，也有宏观层次 上整个住房信用及其所属的房地产信用中的风险防范问题。此外，银 行 住 房 信 用 供 给的 嚣 鱼 米 A( 包 括公 积 金 和 居民 储蓄) ， 也 是 研究 住 房信用必须要涉及的部分。住房信用需求包括住房消费 者的信用需求 和住房开发商的 信用需求， 住房需求的实现取决于住房开发商和居民 的意愿和能力，住房开发商的信用需求可以说是没有障碍的，关键是 消费者的住房信用需求意愿和能力。论 文 第 三 章 对 我 国 目 前 住 房 信 用 的 现 状 和 问 题 进 行 了 分 析 。 L FU 于 住房信用在我国还刚刚起步，无论是信用供给、资金来源还是信用需 求都存在
6、着这样或是那样的问题。在住房信用供给中存在的问 题:一 是住房消费信贷规模过小。 表面上看这是因为银行不肯放宽对住房抵 押贷款的发放条件，而深层次的原因是银行对住房抵押贷款的违约风 险、流动性风险、利率风险、提前还款风险和抵押物及其变现风险等 认 识不足，并且缺乏相应的防范措施和机制。 二是住房消费贷款和住房开发贷款比例不协调。以往在卖方经济中形成的 “ 重生产，轻消费”的观念，造成了住房开发贷款发放过多，住房空置现象严重。在住房信用资金来源方面存在的问 题:我国目 前的居民存款规模巨大，但是期限结构相对于二、三十年的住房消费贷款而言却不相匹配。为了解决资金来源与运用的期限矛盾，我国建立了住房
7、公积金制度。但是由于缴交率低，缴交者与管理者的关系不明确，机构不统一，职权不到位等问题，使公积金作用的发挥受到影响。在住房信用需求方面存在的问题:居民收入增长趋缓、收入差距扩大、房价与居民家庭年收入之比过大、“ 勤俭持家、量入为出”的消费观念、对未来经济能力缺少乐观预期、尚不健全的社会保障制度等等制约了居民的住房信用需求。 ) 厂 一.论文第四章针对前面谈到的问题提出了一些政策建议。首先，建立风险防范机制、设计多样化的住房信用供给:建立个人信用评估制度，适时推进住房抵押贷款证券化，设计满足各种需求的住房抵押贷款品种，调整住房开发贷款的投向结构等;第二，改进我国的住房公积金制度，保证住房信用资金
8、来源:改进我国公积金交缴率的设定方式，明确公积金交缴者和管理者的债权债务关系，保证公积金的安全运作，建立统一的管理机构和管理制度;第三，扫清障碍，扩大居民住房信用需求:提高居民收入水平，降低商品房价格，推进住房制度改革，健全社会保障制度和转变住房消费观念。S UMMERYH o u s i n g i n d u s t r y h a s b e c o m e t h e n e w i n c r e a s i n g p o i n t o f C h i n e s e e c o n o m y b e c a u s eo f i t s i n t e n s i v ec
9、o n t r i b u t e t o t h er e l a t i o n s h ip w i t h o t h e r i n d u s t r i e s , i t s h u g e m a r k e t a n d i t s g r e a te c o n o m y . A n d w i t h t h e i m p r o v e m e n t o f l i v i n g s t a n d a r d a n d c o n d i t i o n so f C h i n e s e p e o p l e , h o u s e h a s
10、b e c o m e o r i s b e c o m i n g th e h i g h l i g h t o f c o n s u m p t i o n .A t t h e s a m e t i m e , t h e h o u s i n g c o n s u m p t i o n s t y l e i s c h a n g i n g f r o m m a t e r i a la l l o c a t i o n t o m o n e t a ry a l l o c a t i o n . B e c a u s e o f t h e h u g
11、e v a l u e o f h o u s e s , t h e i n p u t i s t o ol a r g e e i t h e r f o r t h e c o n s u m e r s t h e m s e l v e s , o r f o r t h e d e v e l o p e r s t h e m s e l v e s . T h e r e f o r e ,h o u s i n g c r e d i t i s i n d i s p e n s a b l e c o n s i d e r i n g t h e n o r m a
12、l d e v e l o p i n g s c a l e a n dc o n s u m p t i o n c o n d i t i o n s .H o u s in g c r e d i t i s o n e k i n d o f c r e d i t b e h a v i o r s , w h i c h h a p p e n s d u r i n g t h e c o u r s e o fh o u s e c o n s u m p t i o n即可以是主导产业，也可以是一般产业。它的形成，是科学技术进步、社会经济发展、人民生活水平及质量提高的需要。
13、新经济增长点是社会经济发展过程中的产物，有其客观必然性;反过来，新经济增长点一旦形成运行，又会对科技进步，对产业结构调整，对社会经济持续协调发展产生巨大的推动作用。所以，不失时机地选择和调整经济增长点，是实现宏观经济目 标和实施宏观经济调控中一项带有战略意义的措施。( 二)成为新经济增长点的条件新经济增长点，主要是靠市场机制调节形成，但是在现代市场经济条件下，特别是在我国社会主义市场经济条件下，新经济增长点的形成离不开政府的选择、诱导和培育。不是任何产业部门都可作为选择培育的对象，而必须具备一定的条件。一般来说，所选择的产业对国民经济有较大的影响和贡献;产业关联度大，能带动较多相关产业的发展;
14、市场容量大， 而且具有较长远的开发前景。( 三)住房成为经济增长点的可行性首先，住房资产数额大，其增长对整个国民经济的影响和贡献较 大。据报载，1 9 9 5 年我国国有工业资产总额为 4 .7万亿，而估计负债 率为7 0 %， 实值仅约1 . 5 万亿; 而国有住房约 3 0 亿平方米， 若按1 0 0 0元/ 平方米计算，实值约为3 万亿，是前者的2 倍。其次，发展住房产业可带动消费市场和相关产业的发展。随着我l国居民 居住水平的提高，住房产业的发展可带动建筑装修装饰材料、 家电、家具、室内用品等消费品市场的发展，形成以住房为核心的消 费网。同时，住房建设涉及建材、冶金、木材、化工、机电、
15、纺织、电力等诸多部门和产品，产业关联度很高。第三，市场容量大，延续时间长。这表现在三个方面:一是现在 我国人均居住面积小，据 中国房地产调查，我国人均居住面积在 4 平方米以下的住房困难户有近4 0 0 万，使住房的近期市场需求很大; 二是住房作为消费资料， 对消费者而言兼有生存、 享受和发展的功能。 随着社会经济的发展，人们对住房数量的需求会越来越多，对住房质 量的要求也会越来越高;三是随着我国城市化水平的提高，城市人口 将大量增加，这一过程将延续近半个世纪。据 中国经济时报报道， 成思危在2 0 0 0 年7 月2 8 日 亚洲房地产国际研讨会上做了 这样的计算:1 9 9 7 年中国城镇
16、人口总计 3 6 9 8 9 万人，按户均3 . 1 9 人计算，约有 1 .2 亿个家庭， 城市化率为3 0 . 1 %。 若按到2 0 1 0 年时中国人口为1 4 亿， 城市化率为4 0 %， 人均住房面积为 1 5 平方米估算，则需住房面积8 4 亿平方米，扣除 1 9 9 7 年底中国城镇实有住房面积3 6 亿平方米，并考 虑年均更新率为2 .5 %，则需要在 1 9 9 8 年至2 0 1 0 年这 1 3 年间， 建设 住房面积 8 0亿平方米。总之，住房潜在市场很大，将其作为我国新的经济增长点，有广阔而长远的发展天地。二、以 住房为消费热点的可行性分析( 一)我国消费热点的变迁从理论上来说，消费具有两方面的特点:一方面，它是经济运行 的结果，没有经济运行，就没有消费;另一方面，她又是经济运行的 前提，没有消费也就谈不到经济运行的结果。 消费不是被动的，它是 生产进一步发展的动力，是生产的归属。所以一个国家或地区在一定 发展时期，不仅要有新经济增长点，同时还应有消费热点来支撑最终产品市场，以促进整个经济良 性循环。在8 0 年代初期以前， “ 小三件”
