北、上、广临空区酒店产业调研

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1、北、上、广临空区酒店产业调研 2、研究思路与内容：研究思路与内容： 全 国、五星级、经济型酒店 分布、供应、规模、管理公 司、价格等特征 酒店的基本概念酒店的基本概念 行业发展情况行业发展情况 北、上、广案例分北、上、广案例分 析析 工作建议工作建议 汇报目录 一、酒店的概念与发展情况一、酒店的概念与发展情况 二、北、上、广临空区调研分析二、北、上、广临空区调研分析 一、酒店的概念与发展情况 建筑建筑 住宿和住宿和 餐饮餐饮 设施设施 服务服务 营利营利 （一）酒店的概念和分类（一）酒店的概念和分类 1 1、酒店的定义：、酒店的定义： 酒店（HOTEL）一词来源于西方，当时的意思是贵族在乡间招

2、待贵 宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为酒店，在台湾被称为酒店， 在中国大陆被称为“酒店”、“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅 馆”。现代酒店要满足一下基本条件： 2 2、酒店的发展阶段、酒店的发展阶段 客栈时期 18世纪前 设备简陋 仅提供住、 吃 豪华酒店时期 19世纪初 第一家在 法国建成 不以营利 为目的， 接待贵族、 上流等 商业酒店时期 20世纪初 至二战期 间 第一家商 业酒店在 美国 服务：舒 适、安全、 清洁，价 钱合理 汽车酒店 出现 现代酒店时期 20世纪40 年代-至今 连锁酒店 高科技设 施：互联 网、装修 材料 个性化服 务 专业化、 各类型酒 店充分 3 3、

3、酒店的类型：、酒店的类型： （1）按酒店场所、设备、经营方式分： （2）按酒店建筑规模分： 现代酒店时期 会议 型 经济 型 商务 型 度假 型 公寓 型 主题 型 产权 型 客房在300间以下 小 客房在300500间 中 客房在500间以上 大 4 4、酒店的等级：、酒店的等级： 酒店的星评是由旅游饭店星级评定委员会来负责评审及认定的，2004年7月1日星级 酒店取消终身制，改为四年一复评。 现代酒店时期 酒店星级酒店星级 酒店等级酒店等级 提供服务提供服务 一星 经济 卫生 二星 一般 方便 三星 中等 舒适 四星 上等 豪华 五星 豪华 豪华+文化 5 5、酒店的物业特征（类型）：、酒

4、店的物业特征（类型）： 我国经营高星级酒店的区域性公司多以自有物业为主，经济型连锁酒店多以 租赁物业经营为主。 由于专门为酒店经营而设计建造的固定资产资产专用型较强，物业一旦建 成便不能随意改做其他用途。因此，如果是自建物业经营的高星级酒店，一旦 在臵业成本高点建设，未来酒店存续期间都将持续面临较高的折旧摊销成本， 直到酒店物业进行重臵为止。物业价值和租金价格的下降并不能降低自有物业 的酒店的物业成本，反而会降低总资产的价值。 而如果是租赁物业进行酒店经营，则可以在商业物业租金下降时得到成本 降低的好处。因此商业物业租金成本的降低将使得轻资产运营的酒店企业直接 受益。 现代酒店时期 （二）（二

5、）酒店业的酒店业的发展情况发展情况 1 1、全国酒店业整体情况：、全国酒店业整体情况： 2 2、五星级酒店现状：、五星级酒店现状： 1985年第一家五星级酒店喜 来登进驻中国，2014年达到 800多家。 2011年平均每家五星级酒店 年利润总额为1054万元， 2014年仅为76万。（下跌超 9成） 增 减 增 减 “八项规定”以及财政部发布的新版党政机关会议定点管理办 法，都强调厉行节约，反对浪费的原则。 北京市市级行政事业单位2014-2015年度会议定点政府采购项 目，已不再将五星级酒店等高档场所纳入会议定点政府招标采 购范围。 国家 政策 投资多元化：投资多元化：地方政府要求开发商、

6、开发商需要品牌酒店提升 地块价值、投资者的财务考虑等等，导致高端酒店项目蜂拥上 马。 轻资产模式：轻资产模式：跨国酒店管理公司无需投资，只是获得管理合同 赚取管理费，导致对管理合同多多益善。他们的风险最多就是 品牌贬值。（委托管理费平均约占酒店营业额的8-10%） 市场 过剩 两 大 原 因 五星级酒店的五星级酒店的前景前景： 虽然五星级酒店受国家政策和供求关系严重失衡的影响，正处于 三十年来最低谷，预计走出这一低迷期尚需不少时日，或得2020年 之后方有望获得恢复，但是前景依然美好。 转型 升级 新兴 需求 把握 节奏 重新定位，去政 务化 大众旅游需求爆发 （2014年国内旅游 36.5亿

7、人次，2020 预计60亿次），推 出差异化服务和产品 控制好酒店行业 发展节奏 3 3、我国经济型酒店的经营情况：、我国经济型酒店的经营情况： 定义定义：在国外，经济型酒店主要以价格划分，指的是不提供全面服务的酒店，其服务模式主要为“住宿+早餐”;在我国，经济型酒店是指以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉(一般低于300元人民币)，服务标准，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业态。 （1 1）经济型酒店增速趋缓，主要分布于一二线）经济型酒店增速趋缓，主要分布于一二线城市城市 2000年至2014年，我国经济型酒店行业的门店门店和客房客房规模持续扩张。

8、经济型酒店的酒店数由2000年的23家增至2014年15439家，CAGR（复合 年均增长率）达到59.2%;客房数由2000年的3239间增至1525471间， CAGR达到55.2%。 2000年至2009年是经济型酒店发展的“黄金十年”，酒店数CAGR 达到76.2%，客房数CAGR达到71.4%。从2010年开始，经济型酒店增速趋 缓，2010年至2014年，酒店数CAGR仅为31.8%，客房数CAGR仅为26.4%。 2012年，江苏省、广东省、上海 等省级行政区的经济型连锁酒店客房 总数位居全列，其中，江苏省客房数 超过12.3万间，占比达到12.56%。 从城市的角度看，经济型连

9、锁酒 店主要分布于一二线城市，上海市经 济型连锁酒店客房总数最多，约9.3 万间，占比达到9.47%。 （2 2）经济型酒店渐成寡头垄断经济型酒店渐成寡头垄断格局格局 自2010年开始，经济型酒店增速趋缓，并逐渐形成寡头垄断的 格局。其中，如家酒店、7天酒店、汉庭酒店和锦江之星拥有较高的 市场份额。截至2014年12月31日，如家酒店的市场份额达到16.8%， 拥有2135家门店，超过23.3万间客房。7天、汉庭和锦江之星的市场 份额分别为13.9%、12.4%、7.4%。 （3 3）经济型酒店业绩下滑：出租率下滑，租金和人工成本趋高）经济型酒店业绩下滑：出租率下滑，租金和人工成本趋高 201

10、2年至2014年，如家、汉庭和锦江之星的出租率下滑，平均房价没有明 显变动。由于汉庭较高的出租率和平均房价，2008年至2014年的RevPAR（每间 可供出租客房收入）高于其他两家酒店。2014年汉庭的RevPAR为159元/间，锦 江之星147元/间，如家142元/间。近三年入住率的下滑导致RevPAR呈现递减趋 势。 租金(含水电)和人工是经济型酒店面临的两大成本。自2012年开始，如家、 华住和锦江酒店集团的租金(含水电)占营业成本比重逐年提升。人工成本占营业 成本比重一般在20%-30%。2014年四大经济型酒店集团的租金(含水电)与人工成 本之和占比超过50%。以如家为例，2014

11、年如家人工成本占营业成本比重21.4%， 租金(含水电)与人工成本总体占比65%。 为了缓解租金和人工成本的压力，经济型酒店增加加盟店占比，放缓直营店 的扩张速度。以如家为例，加盟店占比从2010年的44%提升至2014年的65%。 （4 4）经济型酒店的三大优势：成本控制、会员制、差异化经营）经济型酒店的三大优势：成本控制、会员制、差异化经营 经济型酒店一般会通过精简装修、限制客房面积、减少客用品支出、外 包服务来节约成本。 大部分经济型酒店都会采用会员制，通过一系列的优惠和特殊权益吸引 客户自愿加入，维系其余客户的长期关系。除了延时预定保留时间、延时退房 时间、提早入住、无等待退房、赠送早

12、餐等预定和入住时的权益外，还会提供 差异化特权，如免费的班车接送等。 酒店集团巨头一方面力求在经济型酒店领域内部做到品牌细分，如华住 推出的“海友酒店”的主力房价在100-150元/间(远低于汉庭);另一方面在集团 内部的中高端品牌也追求诸如全智能、咖啡主题、艺术气息等个性化设计。 （5 5）内生、外延布局中高端品牌内生、外延布局中高端品牌 经济型酒店在经过近十年的快速发展，在2010年达到顶峰后，经济型酒店 绩效出现了拐点，呈现下滑态势。经济型酒店巨头在经济型酒店利润缩窄的背 景下，纷纷加速布局中高端市场，追求全品牌化发展。四大经济型酒店集团品 牌布局如图所示： 案例一、锦江收购铂涛81%股

13、权 2015年9月18日下午，锦江国际与铂涛集团正式签订战略合作协议，锦江 股份将作为投资主体，战略投资铂涛集团81%股权，这也标志着国内酒店业积 淀最深的锦江国际集团将携手铂涛集团，一跃成为首家跻身全球前五的中国酒 店集团（洲际、胜腾、万豪、雅高）。 交易完成后，锦江合计拥有超过6000家酒店，客房逾64万间，覆盖全球55 个国家或地区，同时，锦江品牌系列将覆盖高、中、经济型不同档次，包含 JHOTEL、锦江、锦江都城、昆仑、岩花园、锦江之星、Campanile、Golden Tulip、和丽枫酒店、喆.啡酒店、7天酒店、IU酒店等知名品牌，以及超过1亿名 会员。 案例二、首旅私有化如家 2

14、016年4月4日，首旅酒店集团通过现金及发行股份的方式，以110亿元购 入如家酒店集团100%的股权，实现如家酒店集团的私有化。此外，如家酒店集 团的美国存托股份（ADS）已停止在纳斯达克进行交易。这意味着在纳斯达克 上市近10年的如家酒店即将退市，并正式投入国企怀抱。 首旅酒店集团规模迅速扩大，并将在国内300余座城市运营3000余家酒店。 同时，将覆盖豪华、高档、中档、经济型全系列酒店类型。拥有“首旅建国”、 “首旅京伦”、“雅客e家”、“欣燕都”、“南苑”、“如家”、“莫泰”、 “云上四季”、“和颐”和“如家精选”等多个酒店品牌。 两种声音： 民营酒店巨头背后的投资方实现退 出获利 国有

15、酒店企业资本多样化 双赢 民营和国企文化的融合 国企的规模化、集团化，一定程度的 市场垄断 国企做不好服务业 质疑 二、北、上、广临空区调研分析 （一）顺义临空区酒店产业调研情况（一）顺义临空区酒店产业调研情况 1 1、区域简介、区域简介 顺义区自1992年提出发展临空经济，1994年成立第一家市级经济 开发区天竺空港经济开发区。经过20年的发展，顺义临空经济区目前 已经汇集了民航六大集团及其他航空类企业300多家，世界500强企业 30余家、跨国公司80余家，呈现出以航空业及相关企业总部为主体、 现代制造业和高端服务业加速聚集的临空产业体系。 目前，该区已围绕临空经济核心区布局发展三大板块，

16、即以天竺综 保区、临空经济核心区为依托，发展“临空服务”板块；以汽车基地、 林河开发区为依托，发展现代制造、高端装备、新能源为主导的“高端 制造”板块；以奥运水上公园、三高示范区、国际鲜花港、东北部浅山 区为依托，发展运动、旅游、休闲为主导的“绿色生态”板块。 2 2、分布特征、分布特征 首都机场临空经济区大约有70 多家酒店，大都分布在天竺、机场 生活区及紧邻航站楼的三个位臵。 其中，天竺区域临近空港开发区和 国展，周边交通较为便捷，集中了 超过50%的各类型酒店。 酒店总体分布在距离首都机 场10公里范围内，约有70余家。 其中，5公里以内的酒店数量最 多。离机场最近的仅有约1千米， 车程不到10分钟。如紧邻T1、T2 航站楼的首都机场国际酒店和北 京丽豪酒店，T3航站楼旁边的希 尔顿酒店。另外，距离新国展