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1、Centaline Consultants本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。深圳地铁松岗车辆段上盖物业整体定位及物业发展建议深圳地铁松岗车辆段上盖物业整体定位及物业发展建议物业发展建议物业发展建议开发时序开发时序整体定位整体定位项目本体分析项目本体分析客户目标分析客户目标分析项目发展机会研判项目发展机会研判发展战略发展战略城市背景下的发展机会城市背景下的发展机会区域价值带来的发展机会区域价值带来的发展机会市场竞争机会市场竞争机会上盖部分打造建议上盖部分打造建议项目研究命题界定项目研究命题界定住宅定位住宅定位公寓定位公寓定位商业定位
2、商业定位Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 3项目区位：东邻公明，南连沙井，西濒珠江口，西北接东莞市长安镇，是内陆出入深圳市的西北大门桥头堡位置；西部滨海区（泛珠经济中心）：结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。加强与香港的合作，发展现代服务业。东莞市东莞市深圳市深圳市本案本案本案本案在深圳2030城市发展策略中，提出未来的深圳将逐渐演化为城市核心区、西部滨海区、中部地区
3、、东部地区、东部滨海地区五个城市功能地区。项目区位：项目区位：项目位于城市西北门户，北接东莞长安，属于宝安西部工业组团，深圳西部发展轴重点区域项目位于城市西北门户，北接东莞长安，属于宝安西部工业组团，深圳西部发展轴重点区域项目外部属性分析1 1Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 4综合规划目标构筑依托机场，以铁路、港口、高速公路为骨干的综合交通运输系统。建立以轨道交通为主导的城市交通发展模式，形成以轨道交通与常规公交密切衔接，各种交通工具协调发展的现代化城市交通体系，加强货运通
4、道建设，优化货运交通组织，建立与城市布局和土地利用相适应的城市道路网系统。轨道交通规划有京广深客运专线、广深城际（西北方向城际线）、城市局域轨道交通6号线区域交通区域交通：主要依托宝安中心机场，建设以铁路、港口、高速公路为骨干的综合交通运输系统主要依托宝安中心机场，建设以铁路、港口、高速公路为骨干的综合交通运输系统Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 5区域地铁优势：区域地铁优势：项目位于11号碧头站，同时紧邻6号线，使得松岗与航空新城、前海中心、光明新城的联系更为紧密项目位于1
5、1号碧头站，同时紧邻6号线，使得松岗与航空新城、前海中心、光明新城的联系更为紧密光明新城光明新城位于发展规划的北侧发展轴，地处深圳市西北部，光明新城中心区也是深圳市西部高新组团中心。将光明新城定位为“以高技术产业、现代先进制造业和生态休闲为主要功能的生态型现代化新城，将建立以高新产业为支柱，轨道交通为引导，就业与居住就近平衡的新城开发模式，体现生态型现代化新城特征”。航空城航空城位于深圳城市发展规划的北侧发展轴，航空城内将包括机场、基地航空公司、物流园区、工业园区、保税区、办公、生活及配套区、星级酒店等重要功能设施。最终形成以机场为中心，辐射半径达30-50公里的综合性、多功能、集约型、高效益
6、的新型都市化区域。前海前海将由深港两地合作发展现代服务业，利用粤港两地比较优势，以现代服务业的发展促进产业结构优化升级，为中国构建对外开放新格局、建立更加开放的经济体系作出有益探索，为全国转变发展方式、实现科学发展发挥示范带动作用。松岗车辆段松岗车辆段地铁11号线地铁11号线地铁六号线地铁六号线光明新城光明新城航空新城航空新城前海前海Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 6深圳地铁11号线线路示意图深圳地铁11号线线路示意图碧头站 （本案）碧头站 （本案）深圳地铁11号线具备快速
7、联系城市中心区与西部片区的功能，同时兼顾机场快线功能深圳地铁11号线具备快速联系城市中心区与西部片区的功能，同时兼顾机场快线功能，串联了福田中心区、南山、前海、机场、福永、沙井、松岗等片区。项目内部属性分析2 2项目特征：项目特征：本项目是深圳地铁11号线松岗车辆段碧头站上盖物业综合开发项目本项目是深圳地铁11号线松岗车辆段碧头站上盖物业综合开发项目Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 7注：以上图则与经济技术指标均为最新总技术经济指标用地面积（）420928总建筑面积（）893
8、370计容建筑面积（）658370住宅建筑面积（）480000商业建筑面积（）60000公寓建筑面积（）80000公共配套建筑面积（）38370不计容建筑面积（）235000地下车库及设备用房面积（）163000架空车库及设备用房面积（）72000容积率1.56建筑密度40%绿地率30%机动车停车位4340项目经济指标：项目经济指标：项目总建面为893370，计容建筑面积为658370，其中住宅建筑面积48万，公寓8万，商业6万项目总建面为893370，计容建筑面积为658370，其中住宅建筑面积48万，公寓8万，商业6万Code of this report | 8 Copyright Ce
9、ntaline Group, 2010Code of this report | 8项目现状：项目现状：地块内部多为工业厂房，北侧有东西向高压线；地块外围西北侧有变电站，整个地块地势较为平整地块内部多为工业厂房，北侧有东西向高压线；地块外围西北侧有变电站，整个地块地势较为平整地块：项目地块除西南面白地局部有一定坡度外，总体较为平整，可塑性强；厂房：项目用地建有大量工业厂房，以二类工业为主，西南面部分白地为住宅；高压线：多条高压线路从项目用地上方经过，对建筑物高度造成限制，同时影响景观；排水渠：地块中心及朗碧路人行道沿线分布有多条工业污水排水渠，污染情况较为严重。变电站、高压线变电站、高压线工业
10、厂房工业厂房排水渠排水渠排水渠排水渠Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 9周边现状：该地块目前以工业区为主，周边多为工业配套，设有生活配套包括：碧头电影院、小型商业街、小型百货、学校、公园以及规划中的生态景区，生活配套较为薄弱，缺乏运动、娱乐等相关配套设施，现有配套承载力有限，难以满足未来该地区日益增长的需求；未来发展：部分配套设施处于发展初期，未来规划为松岗生活区，项目把握市场契机，拥有较大的发展与上升空间。项目周边配套：项目周边配套：项目周边配套匮乏，基本为零散街铺，整体商
11、业档次较低，缺乏商业氛围；主要生活配套集中在碧头社区项目周边配套匮乏，基本为零散街铺，整体商业档次较低，缺乏商业氛围；主要生活配套集中在碧头社区Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 10本案本案宝安大道宝安大道 海滨大道海滨大道朗碧路朗碧路松 福 大 道松 福 大 道广深高速广深高速地铁11号线碧头站地铁11号线碧头站市政干道：项目通过海滨大道、朗碧路与宝安大道相连；但项目内部支线未相通为路网；城际高速：随着松福大道的建成，将极大改善项目西侧交通；地铁11号线：项目上盖是规划中
12、的地铁11号线碧头站，开通后将在时间上缩短与市区的距离，拉升整体地块价值。深圳地铁11号线深圳地铁11号线项目周边交通：项目周边交通：外部交通便捷，毗邻松福大道、广深高速；内部交通有待完善，未来11号线开通有望极大提升项目通达性外部交通便捷，毗邻松福大道、广深高速；内部交通有待完善，未来11号线开通有望极大提升项目通达性公交场站公交场站Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 11项目属性界定：项目属性界定：项目属性界定为一线城市边缘区域、未来重点发展的、拥有便捷路网优势的、大型地
13、铁上盖综合体物业项目属性界定为一线城市边缘区域、未来重点发展的、拥有便捷路网优势的、大型地铁上盖综合体物业外部属性项目区位：项目位于城市西北门户，北接东莞长安，属宝安西部工业组团，深圳西部发展轴重点区域西部滨海区 交通地铁规划：项目位于11号碧头站，紧邻6号线与11号线，使得松岗与航空城、前海中心区、光明新城的联系更为紧密 项目地块规划：项目所在地将成为松岗北部重要的生活居住区及基本生态控制区，邻近地块为北部次中心内部属性项目经济指标：项目总建面为893370，计容建筑面积为658370，其中住宅建筑面积48万，公寓8万，商业6万 项目自然景观资源：项目西北侧深莞市界的东宝河整治工程计划于20
14、15年完工，水质将达类景观用水标准 项目生态景观资源：项目地块西侧宝安生态风景区规划为东宝河南岸湿地公园，建成后有望提升地块品质Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 12项目目前进度：项目目前进度：上盖部分为本项目的启动区，目前产品已初定，本次主要是针对白地部分的产品定位和项目的整体定位进行的重新思考，以及对上盖部分的产品创新提出建议上盖部分为本项目的启动区，目前产品已初定，本次主要是针对白地部分的产品定位和项目的整体定位进行的重新思考，以及对上盖部分的产品创新提出建议进度一：
15、上盖部分为首开区，目前产品的户型已定；进度二：白地部分预计7月底出施工方案，工作方向一：本次工作除对上盖部分的产品创新进行建议外，另外主要是针对除上盖部分外的其他区域的产品定位和项目的整体定位进行重新思考，以及在后期产品的推售上的策略进行分析；工作方向二：白地的景观上的建议，样板房、营销中心的位置建议等；Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 13开发商目标回款目标：回款目标： 本项目作为地铁集团近年重要的房地产开发项目，具有深远意义；在保证最佳效益的前提下，实现快速回笼资金是本
16、项目目标之一；13开发目标:开发目标: 本项目作为松岗区域的大型房地产开发项目，对松岗片区的发展具有强烈的带动作用，在开发过程中，本项目立志打造成区域标杆项目，实现双赢的效益；做什么？怎么做？开发商对本项目开发的目标：开发商对本项目开发的目标：在项目实现快速回笼资金的情况下，达到开发收益最大化的目标，同时达到强化企业形象的目的在项目实现快速回笼资金的情况下，达到开发收益最大化的目标，同时达到强化企业形象的目的Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 14项目面临的核心问题：项目面临的核心问题：从市场角
