住区规划推广街区制的困境与思考 1 姜洋， 唐婧娴 ，李威，陈宇 琳 摘要： 《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出新建住宅要推广街区制，采取“ 窄 马路、密路网 、小街区 ”模式 本文 首先梳理 了 街区制住区 模式 的 空间 指标体系 ，并 选取 北京市不同 发展 时期 建设 的 15 个 典型 住区样本， 开展基于 境 的空间指标分析， 发现近现代住 区 与 街区制 要求 存在显著差异 再次， 探讨 了 房地产市场与 现行 规范标准 对 住区推广 街区制 的挑战 最后， 提出 修订现行规范标准、灵活 设置街区 尺度 、塑造连续和人性尺度街道界面、加强街区之间 立体联系、营造活力有序的 公共空间 等 对策建议 关键 词 ： 街区制 ， 住区 规划 ， 规范 ， 指标 ， 可行性 1. 引言 新中国成立 后 ，受计划经济和 苏联模式 的 影响， “大街区、宽马路” 和单位大院 一直 是我国 城市规划建设的 典型配置 改革开放以来 ， 住房 市场逐步打开， 在 城市开发管理体制转型 以及公众产权意识觉醒、社区治安环境压力的多重背景下，大型 封闭社区 成为 住区 规划建设的主流模式 [1]。
然而， 随着 交通拥堵、空气污染 、社会隔离 等 城市病加剧，人们开始反思传统 做法 ， 转向追求 更为 低碳和 可持续的 街区制 发展 方式 街区制起源于欧美国家， 具有尺度宜人、 交通便捷、生活便利、 促进交往、 街道 活跃等优点 [2] 2016 年 2 月中央公布 《中共中央国务院关于进一步加 强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《若干意见》），提出 “新建住宅要推广街区制，原 则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开 ” ， 树立“ 窄 马路、密路网”的城市道路布局理念， 随即引发了社会的广泛关注 和 讨 论 国内 学界对街区制的理念起源、发展脉络和 经典案例已有 充分 论述 [3并对 大型 封闭社区 在我国的形成机制和衍生问题进行 反思，且以定性分析为主 [8本文将重点梳理 街区制 住区 模式的 空间 指标 体系，以北京市为例 开展 定量 实证研究， 比较 建成 住区 在 空间 形态 方面 与街区制 模式 的异同 ， 并 讨论 房地产市场 与 现行 规范 标准 对 推广 街区制 的 挑战， 进而 提出有针对性的政策 与 规划 建议 1 国家自然科学基金项目“基于空间结构形态的城市能耗和碳排放评估模型研究” (51378278) 2. 街区制 模式 的空间形态指标 “ 密 路网、小街区”是 街区制 模式 的主要 特征 ， 街区尺度和路网密度两项指标尤为重要，且相互关联 —— 路网密度越高，道路所围合 街区 的 尺度 越小 。
王轩 轩 、 段进 （ 2006） 总结了国外相关研究，认为 从 建筑开发 实用性 考虑 街区 边长 应为 40～ 50m 以上，基于城市空间可渗透性的 街区 边长 应为 70～ 90m，而 70～ 100m 见方 的街 区 尺度 可 满足大多数城市的 要求[5] 黄 烨 勍、孙一民 （ 2012）发现 国外 城市中心区的街区尺度多为 边长 50～ 100m 或 100～ 150m，并几乎全部 控制在 200m 以内 [12]美国绿 色 建筑协会发布 的《 绿色 社区 规划与发展 评价 体系 》（ 定 街区边长 不应超过 135m, 平均周长不应超过 457m[13] 发端 20 世纪 80 年代的新城市主义 则建议街区尺度控制在边长 183m、周长 549m 以内 [14] 总体而言， 多数 既有 研究 和实践支持街区 边长 在 100～ 200m 之间 ， 意味着 城市道路 围合 的 街区面积为 1～ 4我国城市现有街区普遍偏大， 《若干意见》提出 到2020年，城市建成区平均路网密度提高到 8公里 /平方公里 ，按此标准 ， 街区 尺度 平均 在 200～250m 见方 、面积 4～ 6右 ，体现了取值的 合理性和先进性 ， 在考虑国情实际的同时注重与国际接轨 (图 1)。
1 0 6 * 1 3 0 m 6 0 * 1 0 0 m 1 0 8 * 1 9 0 m 1 0 0 * 1 5 0 m 7 7 * 9 3 m 6 6 * 1 3 0 比例）城市肌理（ 4 0 0 * 4 0 0 m 切片）路网结构芝加哥 香港 洛杉矶 马德里 圣彼得堡 都灵 维也纳图 1 城市街区尺度 比较 资料来源： 哈佛大学 街区制 除要求小尺度外，还应 同时 具备其他空间形态 特征，包括用地紧凑开发、街道界面连续 、 使用功能混合 等 例如 美国 区评 价体系中 建议 街区 80%的临街建筑 后退道路 不超过 8m，至少 50%的临街建筑后退道路 不超过 3] 新城市主义 创始人之一卡尔索普基于 在 我国部分 城市 的 实践 ，提出了较为系统的街区制规划控制指标体系，包括 建筑限高、总容积率、沿街商业容积率、建筑密度及绿化率、 建筑 贴线率 （ 即 临街面覆盖率 ） 等 进行详细要求 （ 表 1） 其中，建筑 贴线 率 指由多个建筑的立面构成的街 墙 立面 跨 及所在街道长度的百分比 —— 数值 越高，街道界面 越 连续、齐整 。
此外 ， 卡尔索普 还 提出建筑 底层为居住功能的后退 3～ 5m，办公功能的后退 1～ 2m，零售商业功能的后退 为 0～ 2m；城市干路 红线宽度 最大为 40m，支路 宽度不超过 20m[15]， 体现 了 《若干意见》 种 所 倡导的 “ 窄 马路”理念 表 于国内实践提出的 街区制 规划 控制指标 （以下简称卡氏指标） 来源：文献 [15] 3. 北京市典型住区 形态 实证 本文 根据住区 建设年代、区位条件、 空间形态 等基本情况 ，在北京市建成区范围内选取了 15 个住区样本， 涵盖 传统胡同（明清时期） 、 单位大院（ 1950 年 ） 和 商品房小区（ 1990 年后） 等 三种典型类型 住区样本的 空间分布 和形态特征分别 如图 2、图 3 所示为深入比较 与街区制模式 的异同 ，将 15 个住 区样本建立 间数据库，并 逐一 测算 街区面积、街区周长、 容积率、建筑密度、 绿化率、建筑 退 线距离 、 建筑 贴线 率 、建筑 限 高 等空间形态指标， 汇总结果如表 2 所示 与街区制 模式 相比，北京市建成住区的空间形态呈现显著 的 差异特征 ， 主要表现在 建筑密度 偏低 、 建筑 退 线 距离 较大 和 建筑 贴线 率不足 等方面 。
具体而言， 15 个 住区样本的 平均街区 周长为 1343m， 相当于 约 300m 见方 尺度 ，是国外街区 边长 的 2～ 3 倍 、 《若干意见》 街区尺度 目标值 的 建筑 退 线 的平均距离为 卡尔索普 提出的 3～ 5 米 小 退 线要求形成 强烈对比 而 24%的平均 贴 线 率则 更是 远低于 街区制 模式 要求的 贴线 水平（最低70%） 住区样本的 建筑 密度均值 为 28%，低于表 1 中小街区 示例 的建筑密度（ 40%～ 80%） 此外， 住区的平均容积率为 低于 街区制 模式下 的 毛容积率 最后，建成住区普遍功能单一，居住功能处于绝对主导地位 ， 与街区制对 居住、商业服务、绿地等土地功能混合利用的要求尚存在差距 值得一提的是 ， 空间形态在 三类住区 之间也 有所区别 其中， 传统 胡同是与街区制形态匹 配度 最高的住区类型 窄而密的 胡同划分出较小 的街 区， 四合院沿胡同两侧紧密排布， 步行尺度宜人 以白米斜街为例，街区面积仅 筑密度达 40%，建筑 退线 仅 1～ 2m，沿街 建筑 贴线 率高 达 97% 传统胡同与街区制的差别主要在于建筑层高较低、容积率偏小 ，绿化偏少 。
单位大院 式住区则多被 院墙 所 围合 ， 小区道路仅供内部居民使用， 少对外开放，街区平均尺度超过 400m 见方 ，是传统胡同街区面积的 8 倍以上 此类住区 以多层板式住宅为主，建筑密度不高，开发强度也不大， 因 院墙 的存在 沿街 建筑 界面 较少 商品房 小区 与单位大院的街区尺度接近，但开发强度更高， 建筑 布局 更加稀疏 ， “花园加塔楼” 形式突显其对内部环境品质的关注 以 天通苑 小区 为例 ， 容积率达 建筑密度仅 20%，绿化 率 则 高 达 54%； 平均近 20m 的建筑后退导致了 街道界面 缺失和尺度失调 ，与街区制模式下紧凑的建筑布局方式 相去甚远 究其原因，一方面有市场驱动的因素，另一方面也受 标准规范 影响，后 文 将对此重点阐述 图 5 个住区样本的空间分布 来源：笔者自绘 图 3. 北京市 15 个住区样本的空间形态示意（ 400m*400m 切片） 来源：笔者自绘 表 2 北京市 15 个住区样本 的 空间形态指标 汇总 住区类型 （建设年代） 住区样本 街区 面积 （ 街区 周长 （ m） 容积率 建筑 密度 绿化率 建筑 退 线距离 （ m） 建筑 贴线率 建筑 限高 （层） 传统胡同 （明清时期） 一亩园 365 57% 6% 7% 2 白米斜街 270 40% 18% 7% 1 西河沿 617 47% 6% 2% 2 单位大院 （ 1950 芳园里 1575 29% 37% 7% 10 和平里七区 1792 30% 37% % 5 八角路社区 1879 13% 39% 8% 5 商品房小区 （ 1990 年后） 上地东里 1887 24% 39% 1% 5 华贸公寓 1155 26% 10% 10% 20 方庄 1045 23% 50% 1% 18 紫金庄园 882 23% 34% 10% 18 天通苑 2292 20% 54% 0% 8 紫苑万恒 1477 24% 59% 26% 12 通州果园 1580 22% 40% 23% 6 上地佳园 1776 21% 35% 0% 10 国奥村 1552 18% 52% 0% 8 均值 1343 8% 34% 4% 9 来源：笔者自绘 4. 住区 规划 推广街区制 的困境 自房地产市场的挑战 笔者就 住区规划 推广街区制 的 问题访谈 了 15 名 一线住区规划 人员 及 房地产 开发商 ，发现他们的顾虑 主要集中在环境品质、安全保障、建设成本、运作模式等 四个 方面。
因 受访者较 贴近市场需求 端 ， 其 观点也代表了 市民的 部分 看法 境品质 一种普通观点认 为小区围合面积越大。