新进度计划体系管理办法(征询稿)-碧桂园集团

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1、1 碧桂园集团新进度碧桂园集团新进度计划计划体系管理办法体系管理办法 （2012014 4 版版，征询意见稿，征询意见稿） 第一章第一章 总则总则 第一条第一条 为明确项目计划编制、执行反馈、调整及考核要求，提高项目进度计划的准确性和严肃性，促进项目开发效率的提升，特制定碧桂园集团新进度计划体系管理办法 ，以下简称“本办法” 。 第二章第二章 术语和定义术语和定义 第二条第二条 项目主项计划：是指整个项目开发过程中，契合碧桂园开发模式的所有主要工作项所组成的开发节点计划（从项目立项至结算完成） 。主项计划是集团进度管控的核心，由集团统一提供标准化编制模板（见附件 1）供区域项目使用。 第三条第

2、三条 项目专项计划：是指依据项目主项计划要求编制的各专业工作控制计划，如设计专项计划、招标专项计划、采购专项计划、报批报建专项计划、示范区专项计划等。区域项目是专项计划管控的主体，集团提供相关专项计划编制的参考性模板。 第第四四条条 开放工期与开盘工期：从摘牌日至示范区开放日的工期称为开放工期，为了配合主项计划模板的选择与使用，集团要求项目集团要求项目只能选择只能选择 3 3、4 4、5 5、6 6 个月的开放工期个月的开放工期；从摘牌日至开盘日的工期称为开盘工期（项目的开盘工期必须设置在项目开盘保底工期以内） 。 2 第第三三章章 项目项目主项主项计划计划节点节点的分级的分级 第第五五条条

3、节点层级划分原则 （一） 根据集团采取分层分级管理模式， 基于 “抓一级、 控一级、看一级”的逻辑思路，对项目主项计划进行“逐级分解、分层监控” 。 （二）根据聚焦“快速开盘、快速回笼资金、完美按期交楼”三大目标的原则划分。 第第六六条条 节点层级的划分 （一） 由节点重要程度大小依次划分为： 里程碑节点、 一级节点、二级节点、三级节点共四个层级，即： 1、里程碑节点：围绕总体原则，项目开发过程中具有里程碑意义的工作项，包括“规划方案确定、摘牌、开工、示范区开放、开售、竣工备案、交楼联合验收”共七项节点，具体见下表 1。 表 1： 里程碑节点（里程碑节点（7 7 项项） 节点名称节点名称 完完

4、成时间要求成时间要求 节点名称节点名称 完成时间要求完成时间要求 1、 规划设计方案确定 摘牌前 25 天 5、开售 2、土地获取 6、竣工验收及备案 交楼联合验收前 5 天 3、开工（示范区） 示范区：摘牌次日 7、交楼联合验收 4、示范区开放 摘牌后 3、4、5、6 个月四种选择 2、 一级节点： 即确保总体原则达成的关键工作项， 共 24 项节点，具体见下表 2。 表 2： 一级节点（一级节点（2 24 4 项项） 3 节点名称节点名称 完成时间要求完成时间要求 节点名称节点名称 完成时间要求完成时间要求 1、桩基础施工单位确定 摘牌前 5 天 13、主体施工至结构封 顶（示范区、货量区

5、） 2、总包单位确定 摘牌当天 14、绿化施工进场（示 范区， 含施工场地移交） 3、收地（示范区、货量区） 示范区：摘牌当 天；货量区：摘牌 后 25 天 15、外排架拆除（示范 区、货量区） 货量区：交楼联合验 收前 105 天 4、启动会 摘牌后 7 天 16、土建移交装修作业 面（示范区、货量区） 货量区：交楼联合验 收前 120 天 5、项目经营目标管理责任书 签定 摘牌后 14 天 17、现代家居施工场地 移交（货量区） 货量区：交楼联合验 收前 90 天 6、开工（货量区） 无硬性要求，建议 在摘牌后 20 天内 18、室内装修工程（示 范区、货量区） 货量区：交楼联合验 收前

6、30 天 7、国有土地使用权证 19、市政工程（示范区、 货量区） 货量区：交楼联合验 收前 75 天 8、建设工程规划许可证 20、园艺工程（示范区、 货量区） 货量区：交楼联合验 收前 30 天 9、施工许可证 21、绿化工程（示范区、 货量区） 货量区：交楼联合验 收前 30 天 10、预售许可证 开盘前 5 天 22、建筑工程（四方） 验收 11、 桩基础工程施工及检测完 成（示范区） 23、合同交楼 12、主体结构至预售条件（货 量区） 24、项目后评估会 3、二级节点：确保总体原则达成的重点工作项；一旦出现瓶颈，很可能演变为关键线路上的关键工作；需要多部门、多专业协同完成的工作项。

7、约 100 项左右（含可选项） 。 4、三级节点：需要操作层面予以重点关注的工作项；绝大部分工作在单个部门 （或主体） 完成的工作项。 约 150 项左右 （含可选项） 。 第第七七条条 各节点层级关系及监控层级 4 （一）项目三级时间节点根据二级时间节点进行分解；项目二级时间节点根据项目一级时间节点进行分解； 项目一级时间节点根据项目里程碑时间节点进行分解； 下一级计划节点工期不得超出上一级计划节点工期。 （二）各层级节点的管控层级如下表 3 所示： 表 3： 第四章第四章 适用范围适用范围 第第八八条条 本办法适用于 2014 年 3 月 1 日起集团国内所有区域新摘牌项目（含旧项目新地块

8、）的计划管理。 第第五五章章 主要职责主要职责 第第九九条条 集团运营中心职责 （一） 组织项目主项计划模板的讨论确定、 更新及模板库的扩充。 （二）组织项目专项计划参考模板的编制与更新。 （三）督促项目及时编制里程碑计划和主项计划，并审核计划的合理性。 （四）组织项目经营目标管理责任书模板的编制与更新。 （五）跟踪监控项目主项计划中里程碑节点、一级节点的执行，节点层级节点层级 管控管控层级层级 里程碑节点 集团管控 一级节点 二级节点 区域管控、 集团备案督查 三级节点 项目主控、区域监控 5 审核主项计划中里程碑节点、一级节点时间的调整申请。 （七）负责定期对各区域项目的计划达成情况进行排

9、名。 第第十十条条 集团职能中心/区域职能部门 （一） 配合区域、 项目进行项目主项计划及专项计划编制及评审。 （二）配合推动项目主项计划及专项计划的执行，并主责或协同完成主项计划及专项计划中相关工作项。 （三）配合集团进行主项计划及专项计划模板的编制与更新。 第第十十一一条条 区域运营管理部门（区域工程技术部/区域运营管理部）职责 （一）组织区域内项目主项计划及专项计划的评审。 （二）组织项目经营目标管理责任书的评审。 （三）跟踪监控项目主项计划的执行情况，并报集团运营中心备案。 （四）负责定期对区域内项目的计划达成情况进行排名。 （五）按照 1212 管理法要求，定期组织召开区域计划管理专

10、题会议。 第第十十二二条条 项目管理部职责 （一）负责根据计划模板，编制项目主项计划。 （二）负责根据模板，编制项目经营目标管理责任书。 （三）组织编制专业职能部门的项目专项计划。 6 （四）参与项目主项计划及专项计划评审会并作汇报。 （五） 负责推动项目主项计划及专项计划的执行以确保项目计划的实现。 第第六六章章 项目项目开盘保底工期和总基准工期开盘保底工期和总基准工期 第第十三十三条条 新项目开盘保底工期的确定 （一）适用范围：所有新摘牌项目；旧项目新摘牌地块（要求地块内单独设置含有售楼部或酒店大堂、样板房等要素的示范区） 。 （二）新项目开盘保底工期：开盘保底工期是集团对该新项目开盘工期

11、所能容许的底线， 新项目开盘工期不能超出保底工期所约定的时间范围。开盘保底工期的计算方法为：项目自摘牌之日起至开售的累计净时间（不包含春节假期 1 个月及冬歇期） 。 新项目开盘保底工期主要是根据项目示范区工程难易情况、 报建难易情况等两大因素及叠加情况来进行确定。 （1）按示范区工程难易情况确定的开盘保底工期 评估因素包括：示范区工程类型；有无外墙干挂石材的超豪别墅/商业街；洋房是否带地下室；基础类型。 开盘保底工期分类：根据示范区工程评估因素的实际情况，分为类、类，具体如下表 4： 表 4：示范区工程因素开盘保底工期分类表 类别类别 类别要点描述类别要点描述 开盘保底工期开盘保底工期 示范

12、区工程类型示范区工程类型 基础类型基础类型 7 类 含有以下工程类型： 销售中心：多层综合楼 商业街（无外墙干挂石材） 普通别墅 不带地下室的洋房 天然基础、预应力管桩 基础、人工挖孔桩基础 等一般基础 Ts=5 个月 类 含有以下工程类型： 酒店大堂销售中心 带外墙干挂石材的超豪别墅 （或商业街） 带地下室的洋房 灌注桩等复杂基础+岩 溶等复杂地质条件 Ts=6 个月 （2）按报建难易情况确定的开盘保底工期 评估因素包括：地域的划分。 开盘保底工期分类： 根据项目报建地域的划分， 分为类、 类，具体下表 5： 表 5：报建因素开盘保底工期分类表 类别类别 类别要点描述类别要点描述 开盘保底工

13、期开盘保底工期 类 除一线城市及二三线特殊城市以外的地区 具体由集团根据当地实际情况确定 Ts=5 个月 类 一线城市地区，如北京、上海、广州城区（除增城、 从化外） 、深圳 二三线特殊城市地区，如天津、东莞等 具体由集团根据当地实际情况确定 Ts=6 个月 （3）根据不同因素开盘保底工期分类表确定项目相应因素的开售基准工期，再取最长开盘保底工期作为该项目的开盘保底工期。如项目的两个因素中存在两个类的情况， 项目开盘保底工期可增加一个月的工期。 （三）新项目开盘保底工期的确定流程： 8 （1）新项目在定案审批前定案审批前，由项目部对该项目示范区工程难易情况、报建难易情况等因素进行综合分析，初步

14、确定其对应的开盘保底工期，完成新项目开盘保底工期申请表 （详见附件 2） 。 （2）项目部上报区域运营管理部门评审并由区域总裁确认。 （3） 对于符合 57 个月开盘保底工期的新项目提交由运营中心审定； 对于超出 7 个月开盘保底工期的项目需呈报申诉报告及实现成就共享计划测算表至集团领导（总裁办或总裁办公会）审批确定。 第第十四十四条条 项目总工期的确定 （一）总工期是指从开工日至交楼联合验收日的累计净时间（不包含春节假期 1 个月及冬歇期） 。 （二） 集团统一制定了不同产品类型的总基准工期 （详见附件3） ，项目以此确定不同产品类型的总工期。 第第七七章章 项目项目里程碑里程碑计划的编制计

15、划的编制 第十第十五五条条 项目里程碑计划：由里程碑节点构成的计划称为里程碑计划；里程碑计划是项目主项计划的核心，主项计划的其他节点工作均围绕里程碑节点的顺利达成来进行； 里程碑计划的确定是项目主项计划（审定版）确定的核心前提。 第十第十六六条条 项目里程碑计划的编制原则 （一） 项目项目里程碑计划必须严格按里程碑计划必须严格按定案定案会上承诺集团的节点工期会上承诺集团的节点工期进行编制， 不得进行编制， 不得超出超出定案会定案会承诺承诺工期工期及集团基准工期及集团基准工期 （含开盘保底工（含开盘保底工9 期和总基准工期）期和总基准工期）的范围的范围。 （二）项目必须在定案通过后、里程碑计划编

16、制前确定选择哪种类型的开放工期（在在 3 3、4 4、5 5、6 6 个月四种类型中进行选择个月四种类型中进行选择） ，一经确定，不得更改。 （三）里程碑计划的编制需要注意以下几个要点： （1）开盘工期不能超出项目开盘保底工期的范围（对于集团主席和总裁明确要求的开盘工期，以集团主席和总裁指示为准） ，项目某批次产品类型的总工期不能超出该类产品类型总基准工期的范围。 （2）项目必须格外重视交楼批次规划，哪些产品归为一个交楼批次（以有“利于日后统一竣工备案、有利于日后合理的供水供电、有利于日后合理的分批次交付业主”为原则） 。做好交楼批次的规划是编制一份合格的里程碑计划的重要前提。 （3） 里程碑计划中各节点的时间必须满足集团规定的时间要求，具体见上表 1。 （四）