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1、1第四章第四章成本法成本法主要内容主要内容 成本含义成本含义 成本法的概念成本法的概念 基本公式基本公式 适用范围适用范围 评估步骤评估步骤 重置重置/ /重建价格、折旧的概念重建价格、折旧的概念2第四章第四章成本法成本法4.14.1成本法的基本原理成本法的基本原理 4.1.14.1.1成本法的概念成本法的概念(cost approach)(cost approach) 是指求取估价对象在估价时点时的重置价格是指求取估价对象在估价时点时的重置价格 或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象 的客观合理价格或价值的方法。的客观合理价格或价值的方法。又称原
2、价法、成又称原价法、成 本逼近法。本逼近法。 实质：通过估算各组成部分求取整体市场价实质：通过估算各组成部分求取整体市场价 格（积算价格）格（积算价格）3第四章第四章成本法成本法成本的含义：成本的含义： 1 1、经济成本（实为价格）：、经济成本（实为价格）：不动产重新建不动产重新建 造时的完全价格，非会计成本。造时的完全价格，非会计成本。 2 2、估价时点的价格：、估价时点的价格：非历史或账面，估计时非历史或账面，估计时 点点 3 3、消费者的成本：、消费者的成本：非开发商或承建商，最终消非开发商或承建商，最终消 费者费者 4 4、客观成本：、客观成本：非个别，公平客观非个别，公平客观 二、理
3、论依据：卖方二、理论依据：卖方生产费用价值论生产费用价值论 买方买方替代原理替代原理4第四章第四章成本法成本法4.1.24.1.2理论依据：理论依据：卖方卖方生产费用价值论生产费用价值论买方买方替代原理替代原理54.1.3成本法的特点与适用范围成本法的特点与适用范围1、特点：、特点：1)无市场依据或市场依据不充分，首选估价方法。无市场依据或市场依据不充分，首选估价方法。2）没有考虑不动产的效用、价值及市场需求（缺陷）没有考虑不动产的效用、价值及市场需求（缺陷）3）可作为投资者衡量投资效益、可靠性研究的方法）可作为投资者衡量投资效益、可靠性研究的方法第四章第四章成本法成本法64.1.3成本法的特
4、点与适用范围成本法的特点与适用范围2、适用范围：、适用范围： （1）适用于缺乏市场交易的房地产）适用于缺乏市场交易的房地产 （2）适用于较为特殊的房地产（无收益、无交易）适用于较为特殊的房地产（无收益、无交易） （3）房地产抵押、企业合并兼并及房地产投资、房地产）房地产抵押、企业合并兼并及房地产投资、房地产 保险及保险及 其他损害赔偿中，通常也采用成本法估价。其他损害赔偿中，通常也采用成本法估价。 （4）适用于工业用地的价格评估）适用于工业用地的价格评估 （5）适用于全新或基本全新的不动产评估）适用于全新或基本全新的不动产评估第四章第四章成本法成本法74.1.44.1.4成本法的基本公式成本法
5、的基本公式 1.1.一般形式：一般形式： 积算价格积算价格重新购建价格重新购建价格（重置价格或重建（重置价格或重建 价格）折旧价格）折旧 （1）重置价格：重置价格：又称重置成本，以现价的建筑材料、又称重置成本，以现价的建筑材料、 建筑技术与工艺重新建造与旧建筑物具有同等效用的新建筑技术与工艺重新建造与旧建筑物具有同等效用的新 建筑物的成本。建筑物的成本。 （2）重建价格：重建价格：又称重建成本，以原有建筑材料、建又称重建成本，以原有建筑材料、建 筑技术和工艺等重新建造与旧有建筑物完全相同的新建筑技术和工艺等重新建造与旧有建筑物完全相同的新建 筑物的成筑物的成 本。本。84.1.44.1.4成本
6、法的基本公式成本法的基本公式重置或重建价格重置或重建价格土地取的费用开发成本管理费用土地取的费用开发成本管理费用 投资利息销售税费开发利润投资利息销售税费开发利润2.2.新开发土地的基本公式新开发土地的基本公式新开发土地价格新开发土地价格=（土地取得费用（土地取得费用+土地开发成本土地开发成本+ 管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润+土地增土地增 值收益）值收益）x修正系数修正系数9征收集体土地、拆迁征地、市场购买三种形式。征收集体土地、拆迁征地、市场购买三种形式。土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿 费
7、费 土地取得费各项费用的计算应以土地取得费各项费用的计算应以当地正在执行的征地当地正在执行的征地 补偿费和拆迁安置补助补偿费和拆迁安置补助的有关规定标准计算的有关规定标准计算 土地补偿费土地补偿费=前三年平均产值的前三年平均产值的6-10倍倍 安置补助费安置补助费=前三年平均产值的前三年平均产值的4-6倍倍 青苗补偿费青苗补偿费=单季的产值单季的产值 耕地开垦费占多少，垦多少耕地开垦费占多少，垦多少 例例6.1 6.1 市场购买土地成本计算市场购买土地成本计算（1）土地取得费）土地取得费10（2）土地开发成本）土地开发成本 1 1）基础设施配套费：）基础设施配套费：土地开发程度土地开发程度 通
8、水通电通路通水通电通路平整地面平整地面（三通一平）（三通一平） 通上水通下水通路通电通讯通热通气平整地面（七通一平）通上水通下水通路通电通讯通热通气平整地面（七通一平） 2 2) )公共设施建设配套费公共设施建设配套费 3)3)小区开发配套费小区开发配套费11（3 3）管理费用）管理费用是指为组织和管理土地开发经营活动所是指为组织和管理土地开发经营活动所必需的费用。必需的费用。工资、福利、办公、差旅等，按比例计算。工资、福利、办公、差旅等，按比例计算。第四章第四章成本法成本法12在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值土地取得费按整个开发周期计息土地取得
9、费按整个开发周期计息 如：土地取得费如：土地取得费400400，开发周期，开发周期2 2年年 利息利息=400(1+r=400(1+r）2 2- -11土地开发费按分期计息。土地开发费按分期计息。 如：如：600600万，万，3 3年，第一年投年，第一年投40%40%，第二年投第二年投30%，第三年投，第三年投 30%，贷款利率，贷款利率9%，计算利息。，计算利息。 利息利息=600*40%(1+9%)2.5-1+600*30%(1+9%)1.5-1 +600*30%(1+9%)0.5-1 =90.46 例例6.2 土地取得费用和开发费用利息计算土地取得费用和开发费用利息计算（4）投资利息）投
10、资利息13（5）销售税费）销售税费 销售开发完成土地所必需的费用以及房地销售开发完成土地所必需的费用以及房地 产开发商应缴纳的税费。产开发商应缴纳的税费。 销售成本，广告、宣传、销售代理费用、交销售成本，广告、宣传、销售代理费用、交 易税费等，按比例计算。易税费等，按比例计算。14（6）投资利润）投资利润开发土地的利用类型、开发周期的开发土地的利用类型、开发周期的 长短、开发土地所处的经济环境。长短、开发土地所处的经济环境。投资回报率税费土地开发费土地取得费投资利润15（7 7）土地增值收益）土地增值收益土地所有权在经济上的体现，为增值收益。（改变土地土地所有权在经济上的体现，为增值收益。（改
11、变土地 用途和功能引起。）用途和功能引起。）土地增值收益土地取得费 土地开发费 税费 投资利息 投资利润土地增值收益率第四章第四章成本法成本法16（8 8）土地价格修正）土地价格修正 1 1）根据评估宗地在区域内的位置和宗地条）根据评估宗地在区域内的位置和宗地条 件，进行个别因素修正件，进行个别因素修正2 2）采用成本法求取有限年期的土地使用权）采用成本法求取有限年期的土地使用权 价格时，应进行土地使用权年期修正。年期价格时，应进行土地使用权年期修正。年期 修正公式为修正公式为 nrK111第四章第四章成本法成本法173）平均土地价格应考虑土地利用率或可出平均土地价格应考虑土地利用率或可出 让
12、土地的比率，进行公共设施的占地面积和让土地的比率，进行公共设施的占地面积和 公用面积的分摊公用面积的分摊可出让土地单价可出让土地单价=土地总平均单价土地总平均单价/可出让可出让 土地的比率土地的比率例例6.3 出让面积小于总面积，计算出让地价出让面积小于总面积，计算出让地价可出让的土地面积总土地面积土地总平均单价可出让土地平均单价第四章第四章成本法成本法18新建房地产价格新建房地产价格=购置土地的价格购置土地的价格+建造建筑物的价格建造建筑物的价格土地取的费用土地开发成本建筑物土地取的费用土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售建造成本管理费用投资利息销售税费开发利润税费开发利润第四章第
13、四章成本法成本法 3.新建房地产的基本公式新建房地产的基本公式建造建筑物的价格包含直接成本、间接成本、正常利润建造建筑物的价格包含直接成本、间接成本、正常利润例例6.4 新建房地产价格计算新建房地产价格计算194.旧有不动产的基本公式旧有不动产的基本公式旧有不动产价格旧有不动产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本土地的重新取得价格或重新开发成本 +建筑物的重新构建价建筑物的重新构建价建筑物的折旧建筑物的折旧注意：注意： 成本是当前的成本，并非历史成本成本是当前的成本，并非历史成本 是某一类建筑物的典型成本，而非实际成本，是在正是某一类建筑物的典型成本，而非实际成本，是在正 常市场状况下建造的
14、最可能成本。常市场状况下建造的最可能成本。 例例6.5旧有房地产价格计算旧有房地产价格计算第四章第四章成本法成本法204.2成本法的评估步骤成本法的评估步骤（一）收集整理资料（一）收集整理资料（二）估算重新购建价格（二）估算重新购建价格（三）建筑物折旧（三）建筑物折旧（四）求取积算价格（四）求取积算价格第四章第四章成本法成本法214.2.1收集整理资料收集整理资料 1.收集整理与待估土地价格相关的资料收集整理与待估土地价格相关的资料 2.收集整理与待估建筑物价格相关的资料收集整理与待估建筑物价格相关的资料 4.2.2估算重新购建价格估算重新购建价格 1.概念：估价时点的价格水平概念：估价时点的
15、价格水平 重置：重置：功能效用相同的；功能效用相同的；重建：重建：复制的复制的重新构建价格重新构建价格=建安工程费建安工程费+专业费用专业费用+管理费用管理费用+销售销售 费用费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润第四章第四章成本法成本法222、建筑物重建或重置价格的求取方法、建筑物重建或重置价格的求取方法 1）单位比较法：单位面积或单位体积市场）单位比较法：单位面积或单位体积市场 比价计价比价计价例题例题6.6 单位面积法、表单位面积法、表6.1 2）分部分项法：独立构件或工程计价）分部分项法：独立构件或工程计价 表表6.2 3）工料测量法：工程量清单计价法）工料测量法：
16、工程量清单计价法 表表6.3 4）指数调整法：成本变动率（指数）指数调整法：成本变动率（指数） 例例6.7第四章第四章成本法成本法234.2.3建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取 1.概念：概念： 建筑物折旧：建筑物折旧： 指建筑物从建造完成以后，随着时间的推指建筑物从建造完成以后，随着时间的推 移，由于物理因素、功能因素、经济因素等影响移，由于物理因素、功能因素、经济因素等影响 而发生的价值递减现象。而发生的价值递减现象。 折旧额：折旧额： 建筑物在使用年期内减少的建筑物价值的建筑物在使用年期内减少的建筑物价值的 货币表现货币表现。第四章第四章成本法成本法242.折旧种类：折旧种类：（1）物质折旧：）物质折旧：物质磨损、有形折旧物质磨损、有形折旧（2）功能折旧：无形损耗）功能折旧：无形损耗（3）经济折旧：外部性折旧）经济折旧：外部性折旧第四章
