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1、三亚首家海洋三亚首家海洋主题度假型商业主题度假型商业SHOPPING MALL龙兴海景商铺改造规划案龙兴海景商铺改造规划案项目商业模式研讨位置南： 龙兴海景商铺位于三亚湾旅游度假区内， 酒店与大海只有一路相隔，最近距离面向蔚蓝的大海。北： 龙兴海景商铺北面是市区的居住区，分布着学校、艺 术馆、公寓和部分高档楼盘，基本没有成规模的商业 综合体。西： 西边是著名的天涯海角、南山、西岛相毗邻，图示绿 色线路就是与西岛旅游景区的驾车距离。东： 东边就是三亚市中心，市区来本案购物的距离也是较 为便捷。市区市区 中心中心旅游景区旅游景区周边配套情况其他周边配套其他周边配套： 以学校、艺术馆、家具建材为主。
2、 整个片区缺乏系统和有规模的商业综合体项目。因此，龙兴海尚国际的出现， 恰巧可以填补市场空白， 融合餐饮、娱乐、旅游、休闲购物等多种业态， 满足吃、喝、玩、乐的综合需求， 吸引本土和游客群体。项目周边：项目周边： 以项目为圆心， 最强辐射的有11个居民区， 主要以公寓、村民楼和部分高档楼盘组成。 据了解，附近楼盘大部分购买人群是候鸟型购房人群。 他们时间自由，经济条件良好。周边配套情况槟榔河 SHOPPING MALL凤凰水城 SHOPPI NG MALL海尚国际SHOPPING MALL但是，如右图所示， 项目周边有两个体量较大的商业街区。 其中， 凤凰水城商业街距离项目10来分钟（驱车），
3、 槟榔河商业街项目距离项目20多分钟（驱车）， 这两个商业项目体量较大， 都是海尚国际SHOPPING MALL的潜在竞争对手。而在【2015年三亚市政府工作报告全文】中， 也提到了 “要加快推进亚龙湾、槟榔河、凤凰水城的商业街建设。” 因此， 本项目在商业规划和定位时， 需要合理定位、规划 规避市场风险。凤凰水城SHOPPING MALL凤凰水城商业街体量是12万平方米， 准备打造国际欧陆风情商业街区， 预计引进国际品牌专卖店、大型品牌超市、五星级酒店、高档餐饮、洗衣店、银行、咖啡厅、休闲娱乐等配套。 目前，凤凰水城商业街仍在建设当中，现今已有一些临河沿街的商铺，全面的商业街布局仍在建设中。
4、结语：结语： 凤凰水城商业街定位在服务业主、满足当地消费人群，还未全面开发，对市场的影响程度还有待观察， 但，海尚国际规划商业中需要减少生活服务类的快销品、零售业消费的规划， 减少本土人群购物比重，加强满足到店游客的购物需求和商业规划。周边配套情况槟榔河商业街总投资：12亿元 开工建设时间：2012年 项目占地：3.3万平方米 建筑面积：5.05万平方米主题：主题： 旅游商业街区为主，分为特色文化商业区、旅游商品区、特色餐饮区、中国小吃 区、酒吧狂欢区等。 分析：分析： 将打造成三亚文化会客厅、城市新地标。 2015年，已与华谊兄弟签约，准备携手打造出来中国第一个文旅演艺体验型综 合体项目。结
5、语：结语： 槟榔河商业街业态偏向高端餐饮、休闲娱乐及购物，兼顾部分城市配 套商业功能。 因此，在龙兴海尚国际布局上，尽量以中低消费为主，配合部分高 端西式餐饮和酒吧，分流客源，打造特色。周边配套情况消费人群分析分析结语：分析结语： 如下图所示，在项目周边分布着20来个居民区，本土消费人群将以这部分人群为主。 根据已有数据分析，在2公里的辐射范围内，大约有4000多户居民，1万左右的人口。 更外围的辐射，人口大约估算是3万多人。 而受到候鸟居住人群的影响，常住人口波动很大，淡季、旺季人口差别非常大， 所以，以本土人群为主的SHOPPING MALL规划将不是特别合适。分析：分析： 三亚的城市定位
6、就是海滨度假旅游目的地，GDP产值以第三产业、旅游业为主。 1、2014年，三亚旅游收入269亿元，1352万人次的旅游客源，也即每个人在大约三亚消费1989元。 2、本地人口仅70多万，人均可支配收入2.68万元，人口不多，流动性偏弱，收入大部分用于生活消费，且本土人群习惯去老城 区消费购物。因此，争取尽量多的游客客群，培养本土人群的消费习惯就是本案的消费定位。因此，争取尽量多的游客客群，培养本土人群的消费习惯就是本案的消费定位。2014年经济项目明细年经济项目明细金额金额全年实现生产总值（全年实现生产总值（GDP）404.7亿元亿元全年实现人均生产总值（全年实现人均生产总值（GDP）552
7、43.17元元旅游总收入旅游总收入269.7亿元亿元全年接待过夜游客全年接待过夜游客1352.8万人次万人次全市社会消费品零售总额全市社会消费品零售总额141.45亿元亿元城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入26860元元2013年常住人口年常住人口(万万)73.2万人万人三亚市城镇居民人均工资性收入三亚市城镇居民人均工资性收入16174 元元城镇居民人均经营净收入城镇居民人均经营净收入3461元元消费人群分析一、2015年, 360搜索公布了最新的全国酒店餐饮业消费搜索趋势研究报告，研究了全国各饭店饭店人均消费水平，三亚以人均餐饮消费128.9元在全国餐饮业人均消费水平最高的城市排名
8、中高居第二，仅次于香港(134.4元)。二、2015年春节黄金周三亚旅游总收入63.45亿元，如右图所示，在三亚人均消费4000元以上的占比51%，而在4000元消费中餐饮销售占比约为30%，结语：龙兴海尚国际SHOPPING MALL建议以餐饮为主辅以酒吧、冷热饮、鲜榨、特色水果的业态布局。2015年春节旅游消费金额占比年春节旅游消费金额占比2000-4000元4000元以上2000元以下本案从长远来说， 一、 龙兴海尚国际 位于新的文化商业规划用地上， 它将是新城区的发展核心， 本土消费人群素质和资金实力较强。 二、 它所在的三亚湾酒店集群带， 是外来游客集中的区域， 目前本区域缺乏规划性
9、的主题SHOPPING MALL。因此， 龙兴海尚国际将定位为依托旅游度假, 融合本土特色资源的主题度假型SHOPPING MALL。试想，一个融合海南本土资源， 带有自身特色的商业项目， 必将给旅游者全新感受， 吸引消费者前来消费! 如同，近几年火热的鼓浪屿。消费人群分析项目总体规划设想龙兴海尚国际将打造成三亚首家海洋主题度假型SHOPPING MALL。它将以海文化和海南文化为主题，以创造三亚都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业、滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合餐饮、娱乐、酒店等多元业态，用其独特的海文化+旅游+商业的商业模式，成为最具人气的国际风尚旅游娱乐休闲目的地。定位
10、三亚首家海洋三亚首家海洋主题度假型主题度假型SHOPPING MALLSHOPPING MALL 海尚国际商业综合体将完美融合吃、住、购、娱的需求 用最具特色的表现方式， 成为你的三亚度假首选地。多元海鲜美食多元海鲜美食 海鲜自选超市、平价鲜活海选、海鲜BBQ等多种选择的海鲜吃法 再加上国际西餐的配置 让您在海尚国际的度假生活堪比夏威夷。海文化海文化+ +海南本土文化海南本土文化 包容、博大、舒展，随处装点的海洋文化软装 代表海南的虾蟹贝蚝都将成为一道风景海洋酒吧海洋酒吧 美女、热情、神秘、惊艳、格调将成为关键词 海尚国际的酒吧区会让您流连忘返崇尚崇尚自然自然海南本土海南本土手造手造将海南本土
11、文化的精髓推出到商场中，用手造产品，低奢包装， 用最自然、最时尚、设计感十足的方式将海南本土产品进行包装， 推出龙兴特有的产品供应商， 打造一个全新的龙兴“鼓浪屿”。时尚购物时尚购物outlets折扣店折扣店在龙兴海尚国际中，打造众多品牌的折扣店， 既包含一线品牌，也包含最基础的运动品牌折扣店， 让周边市民都知道这里有最优惠合适的品牌货。 同时，也可以加入格调和设计感很强的vintage中古店， 这是很多设计师、小资、文艺青最爱的东西。尊尚享受尊尚享受VIPVIP私享般服务私享般服务旅游度假需要的是放松，在龙兴海尚国际， 设立让人放松的MESSAGE、香薰、精油等服务产品，可以直接到上门酒店服
12、务， 给游客最方便舒适的享受。 同时，其他相应产品也采用VIP私享服务的方式，保证私密空间。阳光西餐西餐进驻海尚国际顶层洒满阳光的玻璃屋顶繁花似锦的鲜花造型精致的出品绝佳的口感让您发朋友圈发到停不下来！歌手驻唱 国际范儿在国外的餐厅、啤酒吧，里面都有驻唱歌手。海尚国际同样如此三亚的、海南的、全国的歌手用音乐抒发人生态度！用一首歌的时间体会人生让您不虚此行！永不落幕的主题趴当夜幕降临之后，海尚国际shopping mall仍然洋溢着欢乐的度假氛围各种主题的party，吸引着不同人群给你一场永不落幕的难忘时光！海洋主题打造海尚国际shopping mall将以海文化和海南文化为主题。在shoppi
13、ng mall的软装中加入海洋元素，以蓝色为主色调加入浅蓝、深蓝、孔雀蓝等蓝色的变调在装饰上加入海洋的代表如一朵浪花、一片贝壳、一只鲸鱼、一群水母在海尚国际shopping mall大结构不改变的前提下加入各种海洋元素的软装是最经济有效的途径同时，可以有海南元素的体现比如一面蚝壳装饰的主题墙比如椰子壳装饰的餐厅、酒店等比如海南渔民帽的工艺品这既能很好地展示本地特色也能让游客一瞬间就代入到旅游的环境中欣赏到美景就更想拥有！促成游客在Shopping mall的特色产品店的购物。海洋主题打造建议引入一家融合海洋主题和多媒体科技的儿童室内主题乐园。 这种产品可以集光影互动与海洋生物趣味展示于一体，
14、不仅能够吸引情侣游客， 还能吸引带小孩为主的家庭游客， 同时，也能让海南本土人群关注， 为了孩子的教育，体验这种互动教育！海南首创海洋主题观赏+光影互动的儿童娱乐产品 首家海洋主题多媒体益智互动体验类项目 最具特色的海洋主题室内儿童娱乐场所 引领素质教育、体验探索与自主互动式教育海洋主题打造商业布局开发建议商第一层业布局开发建议主题主题：餐饮：餐饮 酒吧酒吧 购物购物 休闲休闲建筑面积：建筑面积：5000平方米布局：布局：多元多元海鲜海鲜餐厅：餐厅：摆脱传统海鲜销售模式，以开放式、透明厨房、主题餐厅的模式进行包装，用平价、鲜活、始终如一的美味来吸引顾客。同时，引入不同的海鲜吃法，如take 海
15、鲜超市，海鲜BBQ，以及国际上多元的美食产品。小吃小吃一一条“街”：条“街”：除了欣赏三亚的美景，品尝三亚的美食也是必不可少的一个环节。因此，我们在首层，设置小吃一条街，囊括海南、三亚的多元小吃，让您最方便就品尝到三亚小吃。海南本土手造店：海南本土手造店：推出众多手造产品店，用最自然、时尚、设计感十足的方式将海南本土产品进行包装，将椰壳工艺、渔民编织工艺、贝壳类产品等进行产品升级包装，做出海尚国际有代表性的文艺范儿特产店。同时，在首层规划露天啤酒吧、饮品店、水果店等商业业态同时，在首层规划露天啤酒吧、饮品店、水果店等商业业态传统的海鲜餐厅环境一般，且在挑选海鲜之后，还需再付加工费让餐厅加工制作
16、这种模式一则繁琐，而且对于不熟悉海鲜的游客来说也很苦恼，同时，三亚传统海鲜餐厅太多，对游客的吸引力不够。因此，建议引入深圳最火和厦门最火的海鲜餐厅的模式：1、鲜活海鲜 ：本土市民都是长期客源，要能够稳定的抓住本土客源，海鲜一定要够鲜活！深圳最火海鲜餐厅79号渔船，看着自己选好的海鲜送到透明的厨房，还能看到厨师烹饪自己的食材。环境良好、装修豪华、服务周到，再加上9元一个的鲍鱼、7元一个的元贝在深圳，能不火么？海鲜餐厅深圳最火海鲜餐厅79号渔船2、明码标价、平价售卖，绝不欺客、宰客。游客出门在外，最怕的就是当冤大头，所以一家平价、品质保持如初的海鲜餐厅，必定会在各路旅游攻略中占据最佳版面，不用做广告，都能够传遍游客圈、朋友圈、吃货圈。厦门最火海鲜餐厅，每天人多到要排队40分钟才能吃上，但是本土人、游客群都愿意去，无非就是因为好吃又便宜！因此，海尚国际SHOPPING MALL首层的海鲜餐饮主打鲜活平价、免加工费、透明厨房的原则装饰上也突出渔船、海洋的元素。深圳最火海鲜厦门最火海鲜渔船元素 装饰另一种海鲜餐厅是
