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1、成都市场需求分析（概略）突破柠檬困局目录从人均住房使用面积说起 对需求的分类分析 让我们看看金融数据 潜在购买力与未来市场 细分市场在哪里 土地博弈与政府策略人均住房使用面积上海 上海人均居住面积已增 至16平方米，初步实现 了“人均一间房”的目 标。 上海市统计局： 6年人均住房使用面积 2平方米；人均居住 面积6平方米北京市统计局：6年城 镇居民人均住房使用面积19.5 平方米，比上年增加0.4平方 米，比2000年增加2.7平方米。人均住房使用面积北京据北京市统计局公布，加上部分其他的估 计，北京市的人口大约在1700万左右。 而北京的三环圈住的面积已经超过成都规 划中的外环圈住的面积。
2、 广州市统计局：城镇居民人均 居住面积达18.87平方米，比 上年增加0.51平方米 广州市人均居住面积从2005 年的18.7平方米到2010年达 到25平方米人均住房使用面积广州广州经历过上个世纪九十年代的那一轮房产 投机，当时大量楼盘在数月间价格下跌 ，对此这个城市的居民至今有深刻的记忆， 不过广州的房价在去年和今年仍然出现加大 幅度的上涨年深圳居民人均可 支配收入21494.40元， 为全国之最；居民人均住房 使用面积18.31平方米。人均住房使用面积深圳深圳是一个非常特殊的城市，没有郊区可供城 市扩展。在年宏观调控的大背景下，深圳 的房价出现了的涨幅，体现了青年需求 的强劲动力。人均
3、住房使用面积成都人均面积年2000200120022003.2006M211.924.426.227.1.33.5注：2000年成都市统计局对外发布的人均面积为人均居住面 积，之后发布的是人均住房使用面积；年之后不再对外发布 人均面积指标，数据来自估算。 年来，我国一直用“人均居住面积”来反映居民住房水平，这一指 标是不太科学的，因为该指标把居住面积仅规定为卧室面积。故 年开始成都市统计局开始对外发布人居住房使用面积作为基本的 人均指标。年11月23日，建设部政策研究中心发 布了2020我们住什么样的房子中国全面小康 社会居住目标研究，为2020年的居住住宅描绘了 一幅未来蓝图。这个课题研究公
4、布了21项指标，主要包括城镇 人均住房使用面积35M2、城镇最低收入家庭人均 住房面积大于20M2、城市人均绿地面积8M2等。人均住房使用面积全国人均面积的国际比较人均住房使用面积国际比较我国的人均居住面积指标已经超过中等收入国家的水平。 如果考虑到我国巨大的人口基数，相对于国民生活其它人均 指标来说，目前的人均居住面积已经不低。 由于成都的经济辐射能力相对较弱，建筑面积的快 速和人口数量之间的增长差异，造成人均面积指标 已经高于上海、北京、广州、深圳等主要特大型城 市。 0206年成都住宅市场的连续放量增长是在01年本 市的人均指标处于全国先进水平的背景下发生的， 背后的需求或多或少得含有一
5、定量的泡沫。 从人均居住面积的分布人群来看，成都居民对住宅 的刚性需求来源于住宅供应结构上的不合理。被过 高价格压抑的自住性需求依然强烈。人均住房使用面积小结刚性需求刚性需求: 对于当前居住存在明确的难以改变的需 求，一种基本的生活需要。 改善性需求改善性需求：在已经满足来基本的刚性需求之后， 对居住条件期待改善所产生的需求。 投资性需求投资性需求：对于未来现金流有强烈的正向预期， 将房产作为一项营利性资产而非消耗品来对待。客观来讲改善性和投资性需求可能是混合 的，在未来价格波动，此消彼长。购房需求分类分析分类原则购房需求分类分析客户属地 简单从数量上来看，外来人口在住宅消费上与本地 人口不相
6、仲伯，消费客户的属地特征非常明显。 从客观来讲，我们还需要研究在不同类的住宅消费 中的客户属地结构：即不同属地客户在不同档次客 户中的分布状况。购房者户口所在地购房者户口所在地成都六城区 67%郊区 10%四川省内其 他地方 17%四川省外 6%资料来源：2006年秋季房交会购房者问卷 岁的年龄段产生来七成五的需求； 主流需求中改善性需求比例很高； 对于“满足居住需要”的部分，是否属于刚性需求值 得探讨。购房需求分类分析年龄结构与置业用途年龄构成年龄构成 20-25岁 23%26-30岁 28%31-40岁 23%41-50岁 11%50岁以上 15%购房用途对比图满足居住需 要 46.3%升
7、值转卖 1.1%出租 6.2%给子女 4.7%给父母 5.0%改善居住条 件 36.7%资料来源：2006年秋季房交会购房者问卷 考虑到成都市存在较高的人均住房使用面积指标， 存量房屋绝对量较大是可以推知的，因此首次置业 的人群中并非都是刚性需求，改善性需求同样存在。 从经验上来讲，二次置业的需求中投资（投机）性 占有相当的比例，从年年底以来这部分需求处 于缓慢的萎缩中。近年来购房者置业情况对比近年来购房者置业情况对比52%48% 44%48%52%56%30%35%40%45%50%55%60%04年秋交会05春交会06年秋交会首次置业 二次置业二次置业者购置时间对比二次置业者购置时间对比3
8、3%37%42%47%16%25%0%10%20%30%40%50%05春交会06年秋交会半年内 一年内 两年内资料来源：2006年秋季房交会购房者问卷购房需求分类分析改善性需求 投资性需求总体占比不高，不过6年的时间从下降到 ，说明萎缩速度很大。 对未来房价的中性预期是主流，盲目的热情已经开始消退。 没有突出的区域性偏好，局部热点短期内估计不容易出现。 近成的自住型用途中，如果都是改善性需求，那么在入伙 后，市场上会腾出大量的存量住房，这部分存量客观上来讲将 进入投资性需求。购房需求分类分析投资性需求二次置业者购房用途对比二次置业者购房用途对比10%7%12%10%3%2%72%70%5%9
9、%0%20%40%60%80%05春交会06年秋交会自用给父母给子女出租升值转卖二次置业者房价预期二次置业者房价预期小幅上涨 46%保持原价 30%小幅下降 21%大幅下降 1%大幅上涨 2%资料来源：2006年秋季房交会购房者问卷二次置业者对成都各区域未来看好二次置业者对成都各区域未来看好城北, 10.43%城东, 13.53%城南, 16.09% 城西, 16.36%城中, 14.94%近郊区, 13.26%周边郊县, 15.38%?我们认为首次置业中刚性需求和改善性需求为 主，而二次置业中改善性需求和投资性需求为主。?存量房的供给增加客观上会削弱商品房一级市场 的需求，而这种现象在改善性
10、需求的购房人入住 新房后，削减效应将开始体现。?在上述需求特征的展示下，我们依旧认为成都的 住宅市场仍然是以自住性需求为主要需求特征的 相对健康的房产市场。购房需求分类分析小结金融分析恩格尔系数在从德国经济学家恩格尔提出的家庭用于食 品支出占收入的比例（即恩格尔系数）作为衡量 一个社会或家庭富裕程度的标准。高于59%的贫 型，50-59为温饱型，40-49%为小型。低于40%为 发达国家标准（富裕型），低于20%为最发达国 家（最富裕型）。金融分析恩格尔系数 城市对比% %2000200120022003200420052006深圳28.2 27.1 27.4 27.9 31.6 33.4 3
11、6.4 31.8 37.3 37.533.1上海44.1 41.339.4 37.2 36.4 35.6北京36.3 36.2 33.8 31.7 32.2 31.5广州42.6 40.0 38.1 36.8 38.3 36.8成都39.1 38.3 39.437.3恩格尔系数越低说明居民用于食品、衣物等必要性支出的 比例越低，从而具备更强的大宗耐用消费品的消费倾向，一般 来讲当恩格尔系数从40%快速大幅下降的过程中会伴随住房等大 宗消费品消费的快速增长。目前，我国城市的边际消费倾向大约为 .，农民的边际消费倾向为.，即收 入每增加元，城市居民约有元用 于消费，农民则消费元左右。 考虑到成都的
12、居民消费意愿普遍高于其 他城市，实际边际消费倾向已经在0.8左右。金融分析边际消费倾向金融分析消费中的数理逻辑从成都市统计局公开数据来看，2006年全市城市居民的人 均可支配性收入为12789元，同比增长14.9。全市人口1082 万，主城区人口估计在500万。城区人口的增量消费理论值为 66.34亿即1278912789/1.149*5000000*0.8。按照30 的首付比例，假定增量消费全部用于购买房产，则可提供的房 产消费最大值为221.13亿。 2006年城区住宅销售864.11万平方米，即按照4500元/平 方米的价格计算，也需要388.85亿的消费增量。居民人均可支配收入居民人均
13、可支配收入 指城市居民家庭可用于最终消费支出和其他非义 务性支 出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣 除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及调查户的记帐收入补贴后的收入。 计算公式：可支配收入= 家庭总收入-交纳所得税-个人交纳的社会保障支出- 记帐补贴金融分析消费中的数理逻辑事实上增量消费中不可能全部用于房产的消费，首先不是 所有的人都会购买房产，其次购买房产的人也不会将所有的增 量消费用于购买房产。也就是说真正的增量消费中可以用于房 产的消费量乐观估计也最多。06年成都市房产的消费放 量本质上还是长年积累的住房需求的集中释放，这和0年轿车 家庭化的过程很相
14、似。这种消费中隔代消费是中国的一种特殊 现象。 从成都市的十一五规划来看，未来年居民可支配性收入 的年均增量为，我们可以推知未来五年每年的消费增量估 计在7080亿之间。乐观估计每年用于房产的消费增量（算上 贷款）在3040亿左右。按照成都市场公开数据估算，2007年城区住宅可 供销售的面积估计在1100万平方米，即使按照4500元/ 平方米的价格计算，需要的消费增量是495亿。扣除按 照乐观估计的可支配性收入增加带来的房产消费增量 80亿，至少还需要从存量消化400亿。金融分析消费中的数理逻辑成都市部分金融指标金融分析储蓄余额与个人贷款单位：亿元20012002200320042005200
15、6城乡居民储蓄存 款余额995.01226.01494.01726.42074.1450.3394.12411.5个人消费贷款余 额154.1231.6328.2399.0542.5房屋消费贷款余 额134.6195.8264.2338.9488.3数据来源：成都市统计局、中国人民银行成都市分行成都市部分结构性金融指标单位：亿元200120022003200420052006城乡居民储蓄存款余额995.0 1226.0 1494.0 1726.4 2074.1 450.3 394.1 21.71 19.00 2411.5个人消费贷款余额154.1 231.6 328.2 399.0 524.5
16、其中房屋消费贷款余额134.6 195.8 264.2 338.9 488.3个人贷款占比（）15.49 18.89 21.97 23.11 21.74房屋贷款占比（）13.53 15.97 17.68 19.63 20.25数据来源：成都市统计局、中国人民银行成都分行金融分析储蓄余额与个人贷款单位：亿元200120022003200420052006城乡居民储蓄存款余 额3001.9 4915.5 6054.6 6961.0 8432.5 2814.2 2644.9 33.37 31.37 9480.28个人消费贷款余额1001.1 1513.7 1930.0 2672.7 2653.16其中房屋消费贷款余 额643.4 1086.7 1709.1 2445.5 2483.73个人贷款占比（）33.35 30.79 31
