港城二手房市场趋稳

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1、Z地产前沿地产前沿Z律师说法律师说法5编辑： 李怡玮美编： 金叶组版： 刘健校对： 周艳星期三2017年11月29日随着全国房地产市场去库存政 策持续发力， 商品房库存延续下跌 态势。11月27日， 易居房地产研究 院发布的最新数据显示， 截至10月 底， 受监测的80个城市新建商品住 宅库存总量为 39490 万平方米， 环 比减少2.1%， 同比减少10.1%， 已经 连续27个月同比下跌。 对比历史数据， 当前全国80城 库存规模相当于 2013 年 8 月的水 平， 即库存规模回落到了4年前。事 实上， 2015年以来全国80城库存规 模就呈现出持续性下跌态势， 这也 意味着全国去库存

2、 “战役” 取得了较 好的效果。 具体来看， 各线城市楼市库存 普遍下跌。截至10月底， 一、 二以及 三、 四线80个城市新建商品住宅库 存 总 量 分 别 为 2168 万 平 方 米 、 23884万平方米和13438万平方米， 环比增幅分别为-2.2%、 -2.4%和- 1.5%， 同比增幅分别为-17.6%、 - 9.6%和-9.6%。这些城市均出现了 环比和同比下滑态势， 未来部分房 价上涨过快、 库存偏少的城市， 补库 存的空间依然较大。 10月份， 80个城市中有67个城 市库存低于去年同期水平， 另有13 个城市库存出现了同比增长。库存 同比下跌的城市数量明显多于上升 的数量

3、， 80城补库存的节奏需要加 快。 从供求结构来看， 2017年10月 商品住宅新增供应规模整体上小于 成交规模。80个城市新建商品住宅 新增成交量为3617万平方米， 环比 减少 1.5%， 同比减少 27.2%。对比 供应数据， 10月楼市供小于求， 使得库存规模总体上有所下滑。 易居研究院智库中心研究总监 严跃进分析认为， 各地普遍实行严 格预售审批政策， 是库存减少的主 要原因。“2017年10月， 80个城市新 建商品住宅月度新批准预售面积为 2782万平方米， 环比减少33.3%， 同 比减少36.4%。总体上看， 10月房 企推盘节奏有所放缓。这也说明当 前预售证管控政策依然是比

4、较严厉 的， 且超乎预期。 ” 他说。 从存销比来看， 10 月， 80 个城 市新建商品住宅存销比即库存去化 周期为 10.8 个月， 该数值和 9 月持 平。 此外， 截至10月， 一、 二和三、 四 线80个城市新建商品住宅存销比分 别为11.9、 10.7和10.9个月。相比9 月11.6、 10.6和10.8个月的数值， 三 类城市均有所反弹。严跃进表示， “观察近期这三类城市的存销比数 据， 纵向看， 基本都呈现了在低位水 平上微小反弹的态势。从横向看， 一线城市的去化周期甚至比二线城 市、 三四线城市要大， 已经增长到压 迫房价下跌的程度， 这也可以解释 近几个月国家统计局公布的

5、70城房 价指数中， 一线城市房价指数率先 下跌的现象。 ” “今年前十月全国楼市深度调 整， 充分体现了调控政策效应。从 短期来看， 至少在今年年底前， 考虑 到房价稳定的政策导向没有变化， 所以年底前部分城市依然会执行较 为严厉的预售证管控政策， 这会制 约库存规模的上升速度。 ” 严跃进表 示。 （据新华社）王先生于2016年6月通过中介 公司看中了某小区住宅， 并于当日与 业主杨先生签订 房屋买卖合同 并 支付了定金 30000 元。同日， 王先 生与该中介公司签订了 中介服务合 同 ， 约定中介服务费为20000 元。 半个月后， 王先生投资的股票遭到大 幅亏损。王先生将所有房款用于

6、补 仓， 导致其无法继续与业主杨先生履 行合同， 遂买卖双方解除交易， 定金 30000元赔偿给业主杨先生。事后， 该中介公司表示交易虽已取消， 但其公司已促成买卖双方签订合同， 王先 生应支付中介服务费， 由于遭到王先 生拒绝， 遂向仲裁委员会提起仲裁， 要求王先生支付中介服务费。 律师解答： 在该案例中， 中介公 司显然已经促成了买卖双方签订合 同， 最终交易不成主要是由于买家王 先生资金不足， 中介公司完成了其居 间服务工作， 故中介公司有权依照 中介服务合同 的约定， 向王先生收 取中介服务费。在如今的买房市场上，越来越多 的人感叹，产品越来越相似，价格却 相差那么远！尤其是对于洋房和

7、多层 的辨识，简直是雾里看花般让人感觉 很迷糊。以下就为大家分析一下关于 洋房与多层的特点和辨识方法，教您 正确区分洋房与多层。 外立面形式 洋房：洋房产品一般为46层的 楼层设置，梯户比以一梯一户或一梯 两户设计为主。洋房最大的特点是层 层退台，这样的建筑形式让每层面积 都不相同。单从外立面看，一楼到层 顶呈递退形式，所以洋房又称“退台 洋房” 。 多层：多层产品一般为57层的 楼层设置，梯户比也以一梯两户或者 一梯三户设计为主。基本上每层的总 面积不会有太大的误差，所以从外立 面看，一楼到顶楼呈一条垂直的水平 线。 花园的赠送 洋房：洋房最常见的赠送面积是 赠送花园，由于洋房的退台设计形成

8、 了退台空间，所以对于洋房业主来 说，每户业主都会赠送一定面积的私 有花园或者类似的空中室外花园。对 于一层的业主会赠送庭院花园或者是 地下、半地下的庭院。这是洋房和多 层的一个明显区别。 多层：多层对花园的赠送要视具 体情况而定，一般是顶层赠送阁楼， 其它层赠送露台，底层赠送花园这样 的安排，不可能做到户户赠送花园。 绿化率等园区环境洋房：洋房产品本身对环境有极 高的要求，所以园区的景观和绿化都 要遵守严格的标准。一般来说，洋房 社区的绿化率在30%50%之间，而 且为了保障足够的观景视野，楼间距 也会比较大，不存在挡光、挡景问 题，园区的整体环境会让人更舒适。 多层：多层产品相对来说，绿化

9、 率和一般住宅的标准差不多，都在 30%左右，而且很多社区还存在多层 和高层、小高层混搭的形式，整体环 境效果没有洋房的好。 户型设计 洋房：洋房的户型设计的层次和 对产品的要求都比多层要高，设计的 户型面积在90200平方米之间，没 有小面积户型，一般情况下面积比较 统一，均为南北通透，无论是通风、 采光还是观景，效果都是非常好的， 而且私密性和舒适度也较高。 多层：多层产品设计的户型面积 在40150平方米之间，户型种类也 较多，所以会有一些户型做不到南北 通透，在采光、通风等舒适度上比洋 房也会差一些。 建筑风格 洋房：洋房名字的由来源于它的 建筑风格。洋房的建筑风格很多，包 括现代风格

10、、古典风格、欧式风格、 北欧风格、北美风格、地中海风格、 乡村风格等，这种独特的风格形式近 年来在市场上也是极其受欢迎的。 多层：多层虽然也在建筑风格上 逐渐创新，但目前与其他高层、小高 层类的产品并无太大的区别，建筑风格比较单一。从建筑风格上很容易就 能分辨出洋房和多层的区别。 购房人群 洋房：洋房社区除了在园区环 境、户型舒适度上吸引客户的眼球之 外，在后期的社区建设和物业服务上 也是非常注重品质生活感的。所以这 样的设计和相对应的价格，吸引的一 般是具有一定经济基础的改善型置业 者。 多层：多层产品除了在外形上与 高层、小高层不同之外，其他方面并 没有明显的区别，很多情况下经常以 混搭的

11、形式存在于社区之中，价格也 与洋房相差很多，所以，多层的购房人群更多的是刚需或者是刚改型。 容积率 洋房：纯洋房社区的容积率一般 小于1，如果是洋房与多层、小高层 混搭的社区，容积率会在 1.5 左右。 由于洋房产品的存在，必须要考虑到 用户的居住体验感，所以，容积率和 建筑密度是绝对不会超过多层、高层 产品社区的。 多层：多层产品社区的容积率一 般在1.52.5之间，因为它在各个方 面，尤其是居住体验感上的要求并没 有洋房的要求高，所以建筑标准，规 划设计中对容积率的要求也略微降 低。（鲍辑）7个方法教你区分洋房和多层陈先生与前妻范女士生有一女 范大。之后， 陈先生与张女士再婚， 育有一女陈

12、二。陈先生去世后， 范女 士与张女士因遗产分配问题产生了 分歧。其中， 陈先生的遗产包括了某 小区房屋一套。该房产登记在陈先 生名下， 一直由陈先生、 张女士一家 居住至今。但该房子为家里老宅拆 迁置换， 且拆迁补偿款由陈先生父母 及陈先生共同出资所得， 其父母认为 房屋不属于陈先生与张女士的夫妻 共同财产。因此， 范女士与范大要求 依法继承分割房屋， 取得属于自己的 房屋份额； 陈先生的父母也表示自己 有应得的部分。而张女士则不同意 该请求， 表示房屋是婚后购买， 系夫 妻共同财产； 且陈二尚未成年， 应当 分得多份遗产。 律师解答： 经过查证， 因范女士 与陈先生父母三人未能提交有力证据证

13、明其主张， 故认定该房屋为陈先 生与张女士的夫妻共同财产。根据 中华人民共和国继承法 第二十六 条， 夫妻在婚姻关系存续期间所得的 共同所有的财产， 除有约定的以外， 如果分割遗产， 应当先将共同所有的 财产的一半分出为配偶所有， 其余的 为被继承人的遗产。故陈先生的遗 产范围仅限于涉案房屋的一半份 额。根据 中华人民共和国继承法 ， 同一顺序继承人继承遗产的份额， 一 般应当均等。不宜分割的遗产， 可以 采取折价、 适当补偿或者共有等方法 处理。因此， 该房屋产权归张女士所 有， 同时， 张女士要支付陈先生的父 母、 范大、 陈二相应的房屋折价款。（本栏目案例由本报记者李怡玮 整理， 感谢江

14、苏和嘉律师事务所石向 生律师为本栏目提供专业解答。 ）未成年人继承房产， 如何分配？孙先生与王女士为夫妻关系， 两 人婚后共同置办了一处房产， 登记在 王女士名下。但在一次偶然的情况 下， 孙先生却得知， 王女士和别人签 订了购房协议， 将房屋出售并过户给 了苏女士。因此， 孙先生诉至法院， 要求确认王女士和苏女士签订的购 房合同无效。王女士则表示她确实 是瞒着孙先生签订了合同， 但该购房 合同实际上是以房抵债， 因为她无法 偿还私自从苏女士处获得的借款， 才 不得已用房屋抵债的。 苏女士辩解， 在签订该合同时， 王女士告知她本人已经离婚， 并且， 购房合同履行完毕已过去了近一年 时间， 王女

15、士的大笔借款都用于生活开支， 作为共同生活的夫妻， 孙先生 无理由不知情。房屋现在登记在苏 女士名下， 孙先生与王女士二人居住 其中。那么， 该处房产究竟归谁？ 律师解答： 根据 中华人民共和 国婚姻法 第十七条， 夫妻在婚姻关 系存续期间所得的工资、 奖金； 生产、 经营的收益归夫妻共同所有。本案 中， 房屋为夫妻二人婚后共同购置， 属于共同财产。故孙先生与王女士 二人对房屋享有平等的处理权， 王女 士无权擅自处分涉案房屋。王女士 与苏女士的交易行为损害了孙先生 的利益， 因此， 两人签订的购房合同 是无效的。付了定金不买房， 中介费怎么算？擅自出卖共有房产， 判无效！去库存政策发力 80城

16、住宅库存同比连降27个月Z置业导读置业导读上周，记者在市区的不动产登 记中心看到，排队等待办理业务的 市民数量相比前几个月明显减少了 许多。同时，记者走访了市区多家 中介门店也了解到，目前不仅市面 上二手房购买需求有所减少，部分 价居高位的二手房也处于“有价无 市”的尴尬境地。市区新市河路一 家房产中介门店的工作人员告诉记 者，6、7月份时，房源供应比较充 足，一些符合市场需求的房源一经 推出就能迅速成交，甚至出现多组 客户争抢同一套房源的现象。但进 入11月份以来，二手房市场新增购 房需求递减，之前的意向客户也开 始逐步观望，经纪人每天的带看量 有所下降，让不少中介多少会感受 到了些许“凉意” 。 那么，港城二手房市场成交量 为何会出现下滑呢？当前行情又将 有怎样的发展呢？ 资深房产经纪人李运钊表示， 在他看来，二手房市场降温趋稳存 在多方面的原因，但其中一个重要 的原因就是今年 8 月 27 日颁布的 “限售”新政，政策规定取得不动产 证未满2年的商品住房 （含二手住 房） 不得转让，这一新政给当时处 于高歌猛进的港城房地产市场带来 了很大的调控