成都中海兰庭项目后评估报告

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1、 成都【中海蘭庭】项目 后评估报告 成都【中海蘭庭】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二一一年六月中海地产集团有限公司后评估工作小组 二一一年六月【中海蘭庭】项目后评估报告 成都【中海蘭庭】项目后评估报告 成都【中海蘭庭】项目后评估报告 前言：前言： 成都中海蘭庭项目用地通过公开拍卖方式，于 2006 年 9 月 29 日竞得，并于 2007 年 4月正式动工，至 2010 年 7 月全面入伙，于 2011 年 2 月达到后评估时点。 （数据统计截止时间为：2011 年 2 月 28 日） 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的， 希望本后评估报告能为今后开发的类似项

2、目提供一定的借鉴。 成都中海蘭庭项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、总裁办及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目 录 【核心内容提要】 . 1 【项目基本概况及评估综述】 . 2 【本项目投资管理评估】 . 4 1、 宏观经济和房地产市场发展变化分析 . 4 2、 项目背景及合同执行情况 . 6 3、 各项指标变化情况及其对最终收益的影响 . 6 4、 以财务指标为主要依据的项目综合评价 . 7 5、 投资经验总结 . 7 【本项目财务管理评估】 . 7 1、 项目销售收入指标完成情况 . 7 2、 项目发展成本

3、节超情况 . 8 3、 项目经济效益 . 9 4、 项目资金流量情况 . 9 5、 关于项目税金 . 9 【中海蘭庭】项目后评估报告 【本项目营销管理评估】 . 10 1、 项目各类型物业销售情况 . 10 2、 项目销售时机分析 . 10 3、 原定位与实际建成情况的对比分析 . 11 4、 预期销售价格与实际价格的对比分析 . 12 5、 项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析 . 13 6、 原定位目标客户与实际成交客户区别及原因分析 . 14 7、 项目的销售策略 . 16 8、 本项目市场定位营销工作的综合评述 . 17 9、 项目可借鉴的经验 . 19 【本项目设计管理评估】 .

4、 26 1、 项目完成情况介绍 . 26 2、 项目的建筑标准 . 27 3、 项目设计过程管理回顾与实施完成情况 . 28 4、 项目实施过程设计管理工作总结 . 40 5、 各阶段与相关部门协调配合 . 41 【项目进度、工程管理评估】 . 42 1、 项目发展进度概况 . 42 2、 项目发展计划执行情况 . 43 3、 工程施工进度计划执行情况 . 46 4、 报建工作流程改进建议 . 48 5、 项目发展管理体系检讨 . 49 6、 项目质量管理控制体系 . 51 【本项目成本管理评估】 . 54 1、 建安成本分析 . 54 2、 合约管理与成本控制 . 57 【本项目客户关系管理

5、评估】 . 58 1、 项目客户关系管理工作整体情况概述 . 58 2、 本项目客户关系管理工作开展方式及效果分析 . 59 3、 客户服务部产品调研情况 . 59 4、 项目入伙工作情况 . 67 5、 客户投诉汇总与分析 . 71 6、 客户投诉处理与问题总结 . 76 7、 同档次楼盘客户关系工作开展工作调查 . 77 8、 总体提出可借鉴的工作经验和教训 . 78 9、 中海会会员发展、商家拓展及大型中海会活动等开展情况及效果验证 . 79 第 1 页 共 80 页 【核心内容提要】 1、投资管理评估 【核心内容提要】 1、投资管理评估 项目地块吸纳时，所在片区房地产市场刚刚起步，基础

6、设施配套尚不完善。我司抓住大源片区的加速发展时机， 准确判断区域房地产发展的趋势， 以较低的价格获取了该项目地块，为项目取得良好收益水平赢得了空间。 2、财务管理评估 2、财务管理评估 该项目经济效益良好， 收入增幅超过成本增加幅度， 使得销售收入增加而带来的效益得到体现。 项目实际成本利润率和内部收益率均高于可研阶段， 达到了投资预期。 3、营销工作评估 3、营销工作评估 项目销售状况良好，截至 2010 年 7 月 25 日，中海蘭庭全面售罄，住宅整体的销售率为 100%。 项目定位准确，基于对市场的充分调研和合理的判断，不论是产品定位、客户定位还是价格定位，都准确地顺应了市场的发展，并根

7、据市场的变化而调整。 销售策略上， 根据市场情况及竞争对手开盘节点等综合因素， 并立足产品自身条件及工程进度，采取低开高走的销售策略，通过热销制造轰动效应，扩大项目的知名度和影响力，确定在城南市场的核心地位。 4、设计管理评估 4、设计管理评估 中海蘭庭项目开发周期从 2006 年至 2010 年工程结束， 历时 4 年。 在项目的设计过程中设计管理部与营销策划部、 合约管理部和项目部积极配合， 围绕着项目产品定位开展工作，以精细的规划，极具新古典风格的建筑和生态舒适的景观、高档唯美的示范区将产品的优势淋漓尽致的展现出来。 5、工程进度管理评估 5、工程进度管理评估 项目 A 区于 2007

8、年 4 月 19 日开工，2009 年 2 月 26 日竣工。在装饰阶段遭遇汶川大地震， 使 08 年下半年施工进度受到严重影响， 最终导致 08 年年底竣工结利指标未按时完成，但公司各方同心协力，保证了项目的按时顺利入伙。 【中海蘭庭】项目后评估报告 第 2 页 共 80 页 项目 B 区、C 区在主体施工前期即遭遇地震影响，但在总结 A 区经验的基础上，采取了很多补救措施，最终按时完成了竣工结利、入伙等各项指标。对项目发展过程中应对自然灾害影响提供了较好的借鉴。 6、成本管理评估 成本管理评估 建安成本控制方面， 市场风险把控不足造成成本增加。 本工程施工期间， 遭遇 5.12汶川大地震，

9、导致人工、材料再次大幅上涨。工程效果把握不好，反复变更也增加了成本。 施工过程中应加强成本控制措施。 加强工程变更签证的管控， 严格设计变更审批程序，加强对变更工程墙以及签证内容的审核工作。 7、客户关系评估 客户关系评估 中海蘭庭是成都公司在成都以南开发的第一个项目.纯住宅,总户数 3023 户。原计划是 2008 年 12 月入伙，因为汶川大地震的影响，延期八十天入伙（符合政府政策规定） ， 于 2009 年 3 月初正式第一批次交付使用。 目前办理入伙手续的有 2647 户，正式点火入住的是 765 户。由于目前蘭庭所处位臵，各方面如交通、购物、生活配套尚有待完善。 【项目基本概况及评估

10、综述】 1、【项目基本概况及评估综述】 1、 项目概况 项目概况 中海蘭庭项目地块位于城南副中心，高新区花荫村 8、9 组、灯塔村 8 组，大源配套居住区内，元华路与肖家河之间，华润凤凰城地块西侧。东距天府大道约 1.2公里，北至绕城高速公路约 1.5 公里，距离三环路约 4.5 公里。 本项目地块正处于城南的大源组团，地理位臵显著。在项目发展期内，随着城南天府新城的打造，项目周边的环境、交通、配套设施等得到了较大的改善，众多实力开发商竞相进驻，使得该片区逐渐发展为城南高尚住宅聚集区。 2、2、 项目经济技术指标 项目经济技术指标 该项目净用地面积为 7.34 万平方米（合 110 亩） ，容积率 4.2。总